Finanzielle Freiheit im Alter: Wie funktioniert die Immobilienrente?
Immobilien und Rente
In den eigenen vier Wänden alt werden, ohne dabei finanzielle Einbußen aufgrund einer niedrigen Rente hinzunehmen. Durch Leib- und Zeitrenten sichern sich Immobilienbesitzer monatliche Einnahmen. Ein Überblick.
Um eine Immobilienrente überhaupt erst einmal ins Rollen zu bringen, muss zunächst der Marktwert eines Hauses ermittelt werden. © Patrick Pleul/dpa
Laut Udo Jürgens fängt das Leben mit 66 Jahren an – und dann hat man hat Spaß daran. Das mit dem Spaß ist aber so eine Sache, wenn nicht mehr das gewohnte monatliche Gehalt auf das Konto fließt und die Kosten für die eigene Lebenshaltung bleiben oder sogar steigen, etwa weil medizinische und pflegerische Leistungen viel Geld verschlingen.
Mehr finanzielle Freiheit wäre für viele wünschenswert, teilweise gar notwendig. Wer in seinem eigenen Haus wohnt, könnte sich mit einer sogenannten Immobilienrente Luft verschaffen – muss dabei aber einige Fallstricke beachten.
Leib- und Zeitrente
Immobilienrente ist ein Oberbegriff für die Leib- und die Zeitrente, bei denen es im Wesentlichen um den Verkauf der eigenen Immobilie an einen Dritten geht und der Verkäufer statt des Kaufpreises eine monatliche Rente für eine festgelegte Laufzeit sowie ein Wohnrecht bekommt.
„Zeit- und Leibrenten können eine Einmalzahlung oder auch laufende Zahlungen beinhalten. Dabei wird vom Immobilienwert der den Eigentümern verbleibende Wohnwert in Abzug gebracht, um entweder für eine konkrete Vertragslaufzeit oder bis zum Lebensende eine Liquidität zurückzugewinnen“, heißt es beim Immobilienverband „Haus & Grund“.
Bei der Zeit- und Leibrente übernimmt der Erwerber die Instandhaltungskosten. „Anders hingegen bei einer Kombination der Immobilienrente mit einem Nießbrauchsrecht des Eigentümers“, so die Experten weiter. Hier bleibe es bei der Instandhaltungslast des Eigentümers. In der Regel können die Eigentümer jedoch weiterhin einen Teil der Immobilie vermieten, um weitere Einnahmen zu generieren.
Marktwert der Immobilie entscheidend
Um aber eine Immobilienrente überhaupt erst einmal ins Rollen zu bringen, muss zunächst der Marktwert eines Hauses ermittelt werden, bei dem Faktoren wie Lage, örtliche Marktverhältnisse, Alter des Objekts, Gebäudezustand eine Rolle spielen. Ebenso wichtig bei der Kalkulation sind unter anderem das Alter der Senioren (beim Einstieg sollten die Personen mindestens 65 Jahre alt sein) und die Dauer der Rentenzahlungen und etwaige Sonderwünsche.
Wer eine hohe Monatsrente erzielen will, muss entsprechend auch einen hohen Marktwert der Immobilie vorweisen können. Immobilienexperten des Finanzvertriebs „Dr. Klein“ sowie der Bausparkasse Wüstenrot sagen daher, dass eine Immobilienrente sich erst ab einem Objektwert von 200.000 Euro rentiert. Generell gilt für die Immobilienrente als Faustregel: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Rente und andersrum je länger die Laufzeit, desto weniger Rente gibt es.
Geregelt wie ein Grundstückskaufvertrag
Geregelt wird die Immobilienverrentung wie ein Grundstückskaufvertrag durch einen Notar. Es werden unter anderem die monatliche Rente oder eventuelle Einmalzahlungen vertraglich festgehalten. Das unentgeltliche Wohnrecht (lebenslang oder zeitlich befristet oder der Nießbrauch der Senioren) werden im Grundbuch an erster Rangstelle abgesichert.
Dabei ist es für Ehepaare wichtig, dass auch nach dem Tod eines Partners das Wohnrecht Bestand hat und eine Vereinbarung darüber, dass bei einem Umzug (beispielsweise in ein Alten- oder Pflegeheim) das verbliebene Rentenguthaben nicht verpufft oder es bei vorzeitigem Tod an die Erben ausgezahlt werden soll.
Die Option Teilverkauf
Neben der Leib- und Zeitrente gibt es noch die Option des sogenannten Teilverkaufs. Bei diesem Modell erwirbt ein Käufer bis zu 50 Prozent der Immobilie und zahlt hierfür einen Einmalbetrag. Der bisherige Eigentümer erhält wiederum ein Nießbrauchrecht.
„Das Nießbrauchrecht ist ein Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Es ermöglicht dem Verkäufer, auch nach dem Verkauf der Immobilie weiter über die Wohnung oder das Haus zu verfügen, als wäre sie nie verkauft worden“, erklärt Marian Kirchhoff, Geschäftsführer Deutsche Teilkauf GmbH und ergänzt: „Die Zielgruppe sehen wir vor allem bei denen, die noch vererben wollen, die aber zugleich etwas Geld für das Alter brauchen.“
Mit dem Teilverkauf wurde ein Kompromissmodell geschaffen, dass es ermögliche, Teile des Immobilienkapitals zu erlösen, im Haus wohnen zu bleiben und gleichzeitig weiter von den Wertsteigerungen der Immobilie zu profitieren, so Kirchhoff weiter. „Wir kaufen als Unternehmen keine Immobilien, an deren Wertsteigerung wir nicht glauben.“
Die Option Rückmietverkauf
Eine weitere Option neben Leibrente und Teilverkauf ist der sogenannte Rückmietverkauf. Henryk Seeger, Geschäftsführer und Gründer der Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (GNIW), die sich auf Rückmietverkäufe von Immobilien spezialisiert hat, erklärt: „Beim Rückmietverkauf wird dem Verkäufer der volle Wert seiner Immobilie auf sein Konto überwiesen. Für viele Menschen kommt das einer unwahrscheinlich hohen Summe gleich.“
Im Gegenzug werden dann die bisherigen Eigentümer zu Mietern im vertrauten Heim mit einem Mietvertrag, der sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Bei diesem Modell haben Kunden, so Seeger weiter, aber auch jederzeit die Möglichkeit, beispielsweise aus Altersgründen auszuziehen.
Unabhängige Beratung in Anspruch nehmen
Am Ende sollte jeder Hauseigentümer, der gewillt ist, eine Veränderung einzugehen, eines auf jeden Fall machen: sich gut beraten und sich alle Alternativen aufzeigen lassen. „Ob eines der Modelle infrage kommt, hängt von der individuellen Lebenssituation ab. Die Modelle sind komplex und deren Kosten und Nachteile vielfach versteckt“, schreibt Haus & Grund und rät daher auch, spezielle Rentenberater, einen Anwalt oder auch einen Notar zu einer unabhängigen Beratung hinzuzuziehen.