Gestiegene Baukosten und höhere Zinsen haben den Traum vom Eigenheim für viele Menschen in weite Ferne rücken lassen. Was man mancherorts daran erkennen konnte, dass die Zahl der angebotenen Immobilien stieg und die Preise aufgrund der nachlassenden Nachfrage sanken. Auch in Werne konnte man zuletzt beobachten, dass „nicht mehr jeder Preis gezahlt wird“, wie Immobilienmaklerin Kornelia Nordhoff Ende Mai im Gespräch mit der Redaktion erklärte. Das bedeutete aber keineswegs, dass die Preise purzelten.
Das Institut der Deutschen Wirtschaft ist in einer Studie nun etwas genauer der Frage nachgegangen, welchen Einfluss die gestiegenen Zinsen auf die „Erschwinglichkeit“ von selbst genutzten Wohnimmobilien haben. Fokussiert hat man sich dabei auf Familien mit zwei Kindern mit durchschnittlichem Haushaltseinkommen und einer Eigenkapitalquote von 20 Prozent. „Erschwinglich“ bedeutet in diesem Zusammenhang, dass maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Darlehenstilgung genutzt werden.
Die Ergebnisse der Studie sind eindeutig: Im ersten Halbjahr 2018 war es unter diesen Voraussetzungen in 90 Prozent der Gemeinden in Nordrhein-Westfalen möglich, Wohneigentum zu erwerben. Im zweiten Halbjahr 2021 - und damit vor der Zinswende - war dies immerhin noch in 80 Prozent der Gemeinden der Fall. Inzwischen hat der Wert die 50-Prozent-Marke unterschritten.
Wohneigentum nur schwer zu finanzieren
Vor diesem Hintergrund fordert der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) die politischen Akteure zu wohnungspolitischen Maßnahmen auf, die dem Trend entgegenwirken sollen. Dabei geht es um zwei konkrete Punkte: die Grunderwerbsteuer und Nachrangdarlehen. Letztere sind für den Kreditgeber in der Regel riskanter und werden daher tendenziell zu höheren Zinsen angeboten.
„Nachrangdarlehen bis zu einer Kreditsumme von 150.000 Euro und einem Zins von zwei Prozent sowie eine Reduktion der Grunderwerbsteuer von 6,5 auf 0,5 Prozent würden die Situation deutlich entspannen. Beide Maßnahmen zusammen könnten die Finanzierbarkeit von Wohneigentum wieder deutlich erleichtern“, erklärt BFW-Landesgeschäftsführerin Pekka Sagner in einer Pressemitteilung.
In vielen Städten - darunter etwa Dortmund - würde Wohneigentum auf diese Weise wieder erschwinglich. Blickt man auf die zehn Gemeinden des Kreises Unna, könnten die beiden Maßnahmen in Kombination dafür sorgen, dass sich Familien in Holzwickede Wohneigentum - anders als aktuell - wieder leisten können. Die Studie liefert kreisweit schon jetzt beruhigende Zahlen: In 7 der 10 Kommunen ist Wohneigentum nämlich bereits gegenwärtig erschwinglich.
Es gibt allerdings zwei Ausnahmen: Sowohl in Werne als auch in Kamen scheint die Situation aussichtslos. Hier würde laut der Studie weder das verbesserte Nachrangdarlehen noch eine Reduktion der Grunderwerbssteuer für Erschwinglichkeit sorgen.
Stadt und Politik verfolgen klare Ziele
Das dürfte allerdings nicht viel an den Zielen von Stadt und Lokalpolitik ändern, weiteren Wohnraum in Form von Neubaugebieten zu schaffen. Denn die Nachfrage nach Wohnraum - das hatte Planungsdezernent Ralf Bülte erst kürzlich im Gespräch mit der Redaktion betont - sei immer noch hoch und werde voraussichtlich auch anhalten. Selbst wenn sich einige Leute den Traum vom Eigenheim oder auch der hübschen großen Mietwohnung inzwischen nicht mehr leisten können. Um genau diese Personengruppe zu bedienen, brauche es weiteren Wohnraum.
Ein Problem liegt dabei jedoch auf der Hand: Die von der Politik aufgestellte Vorgabe, dass es bei Neubauprojekten ab 10 Wohneinheiten mindestens einen Anteil von 30 Prozent öffentlich gefördertem Wohnraum geben muss, hat oftmals zur Folge, dass die Eigentumswohnungen beziehungsweise Häuser in dem betroffenen Baugebiet ziemlich teuer werden. Anders würden sich die Bauvorhaben für Investoren nicht rechnen.
Überspitzt formuliert, bieten Neubaugebiete also etwas für Menschen mit Wohnberechtigungsschein auf der einen und Besserverdiener auf der anderen Seite. Für die Bevölkerungsgruppe dazwischen bleibt nicht viel übrig. Und folgt man den Ergebnissen der Studie, dann dürfte sich daran zeitnah auch nicht sonderlich viel ändern.
- Die Berechnungen des Instituts der Deutschen Wirtschaft basieren laut Studie unter anderem auf Daten der Bundesagentur für Arbeit sowie der Deutschen Bundesbank und der Value Marktdatenbank, die inserierte Verkaufsangebote von Eigentumsimmobilien beinhaltet.
- Hinsichtlich der Größe der selbst genutzten Immobilien habe man in der Studie „die Annahme getroffen, dass ein Objekt von 130 Quadratmetern Wohnfläche erworben werden soll. Diese Annahme soll die Wohnraumbedarfe einer vierköpfigen Familie abbilden“, heißt es. Die Studie betrachte zudem mittlere Kaufpreis- und Bruttoarbeitsentgeltniveaus.
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