Die Mietpreise für eine Wohnung wurden auch in Selm während der vergangenen Jahre deutlich in die Höhe getrieben. Der neue Mietpreisspiegel des Kreises Unna zeigt dies nun noch einmal schwarz auf weiß. So hat vor zwei Jahren eine Standard-Mietwohnung (65 bis 95 m²) mit Baujahr 1963 noch durchschnittlich 4,98 Euro pro Quadratmeter gekostet. Jetzt sind es mit 5,68 Euro exakt 70 Cent mehr - ohne Betriebs- und Nebenkosten wie Wasser, Strom, Heizung, Steuer, Straßenreinigung und Müllgebühren. Im Jahr 2020 waren für so ein Objekt lediglich 4,53 pro Quadratmeter fällig.
Wir schauen uns in fünf Fragen und Antworten den Mietpreisspiegel einmal genauer an und blicken zudem in Nachbarorte sowie auf aktuelle Marktangebote.
Was steckt hinter dem Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist eine Übersicht für die ortsübliche Vergleichsmiete in einem Stadt- oder Gemeindegebiet. Er stellt eine Orientierungshilfe dar, die es beiden Mietvertragsparteien ermöglichen soll, eine angemessene Miethöhe festzustellen. Dabei soll der Wohnraum in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein.
Für Selm wird dieser Mietspiegel alle zwei Jahre von der Stadt herausgegeben. Die neue Version gilt seit dem 1. Januar 2024. Die zugrundeliegenden Daten wurden durch Vermieterbefragungen erfasst, wissenschaftlich ausgewertet und entsprechen dem Stand von Juli 2023.
Mieter, Vermieter aber auch Makler und Projektentwickler sowie alle Interessierten können die Daten online unter www.kreis-unna.de/mietspiegelrechner abrufen. Acht Städte und Gemeinden im Kreis Unna sind dabei: Bönen, Bergkamen, Fröndenberg, Holzwickede, Kamen, Selm, Unna und Werne.
Welche Mietpreise sind für Wohnungen in Selm durchschnittlich fällig?
Anhand einer Mietwert-Tabelle ist erkenntlich, wie hoch derzeit in Selm die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter für unmöblierte und nicht preisgebundene Wohnungen von 20 bis 160 Quadratmetern ausfällt und welche Ober- und Untergrenze gilt. Unterteilt wird das Ganze in sieben Baualtersklassen (bis 1949 - ab 2015). Denn das Alter einer Wohnung bestimmt maßgeblich die Beschaffenheit und somit auch die Höhe der Miete, heißt es in dem Dokument vom Kreis Unna.
Am günstigsten fällt der Quadratmeterpreis demnach für Wohnungen mit einem Baujahr von 1950 bis 1964 (5,68 Euro) aus. Danach gilt: Je neuer die Immobilie ist, desto teurer wird auch der Preis. Für ein Standard-Objekt, das erst in den vergangenen neun Jahren gebaut wurde, muss mit einem Preis zwischen 6,74 und 8,88 pro Quadratmeter gerechnet werden. Ein direkter Vergleich der Mietpreisspiegel aus den Jahren 2020, 2022 und 2024 gestaltet sich übrigens nicht ganz so leicht. Denn die Zeitspannen bei den Baualtersklassen unterscheiden sich teilweise stark - besonders ab dem Jahr 1994.
Welche Abweichungen sind von der Mietwerttabelle möglich?
Zu- und Abschläge stellen die Abweichung von der durchschnittlichen
Wohnung - also vom „Standard“ - dar und können für verschiedene Merkmale vergeben werden. Diese müssen zu den entsprechenden Mittelwerten, als auch den Ober- und Untergrenzen, der jeweiligen Baualtersklasse hinzugerechnet oder
abgezogen werden.
1. Wohnungsgröße: Ist das Objekt kleiner oder größer als der Standard (65 - 95 Quadratmeter), muss angepasst werden. Für Mietwohnungen im Kreis Unna die nur bis zu 45 Quadratmeter groß sind, gibt es einen Zuschlag von 55 Cent pro m². Bei Immobilien zwischen 120 und 160 Quadratmetern ist ein Abschlag von 30 Cent pro m² fällig.
2. Modernisierungsmaßnahmen (nur zu berücksichtigen, wenn sie vom Vermieter durchgeführt wurden): 0 bis vier Punkte für Modernisierung von Bädern, Leitungssystemen, Dacherneuerungen, Heizungsanlagen, Fenstern und Türen. Die Punkte werden zusammengenommen und in Zuschlag/Abschlag umgerechnet.
3. Wohnungsausstattung: Für eine durchschnittliche Wohnung wird folgende Grundausstattung angenommen: Badezimmer mit Dusche und/oder Badewanne und WC, Balkon oder Terrasse größer zwei Quadratmeter, keine Gartennutzung sowie ein Bodenbelag entsprechend Fliesen, Teppich, Laminat, Gas- oder Ölzentralheizung. Wer beim Energieträger etwa auf eine Wärmepumpe setzt, bekommt einen Zuschlag von 5 Cent pro m². Fußbodenheizungen führen zu einem Zuschlag von 20 Cent, während elektrische Rollläden in allen Räumen 30 Cent plus bringen.
4. Weitere Zu- und Abschläge: fehlende Terrasse/kein Balkon oder fehlende Waschküche/Trockenmöglichkeit (- 25 Cent), barrierefreier Zugang (+ 10 Cent), Wohnung im Souterrain (- 35 Cent), Aufzug zur Wohnung (+ 40 Cent)
Wie steht Selm im Vergleich mit anderen Städten aus dem Kreis Unna da?
Selm liegt mit seinem Mietpreisspiegel für die jeweiligen Baualtersklassen grob im Mittelfeld. Ein Vergleich mit den restlichen sieben Städten zeigt: Egal wie alt das Haus in Holzwickede, Kamen oder Unna ist, es kostet durchschnittlich pro Quadratmeter mehr als in Selm. Genau das Gegenteil ist für die Orte Bönen, Bergkamen, Fröndenberg und Werne der Fall. Am teuersten wohnt es sich laut den neuen Daten in Unna. In Fröndenberg ist es hingegen am günstigsten.
Inwiefern liegen aktuelle Marktangebote in Selm innerhalb des Mietpreisspiegels?
Um zu schauen, welche Mietwohnungen in Selm derzeit auf dem Markt sind, hilft die Immobilienseite „Immoscout24“. Hier sind insgesamt acht Objekte gelistet - von hochwertigen Neubauten bis hin zu älteren Häusern von 1925. Eins haben die Kaltmieten von fast allen Wohnungen gemein: Sie liegen laut der Mietwerttabelle über der angegeben Obergrenze für die jeweiligen Baualtersklassen.
Besonders auffällig ist dies für zwei Neubau-Objekte an der Seilandstraße - eine Penthouse-Wohnung und eine 3-Zimmer-Wohnung. Für solche Immobilien, die ab 2015 gebaut wurden, sieht der derzeitige Mietspiegel einen Quadratmeter-Preis von 6,74 bis 8,88 Euro vor. Mit einer Kaltmiete von 12,97 sowie 13,96 Euro pro Quadratmeter überschreiten die Selmer Wohnungen diese Spanne deutlich.
Ausschlaggebend hierfür ist wohl der Erstbezug sowie die gehobene Ausstattung mit bodentiefen Fenstern, einer Fußbodenheizung, Barrierefreiheit, einer Terrasse inklusive Gartenanteil sowie der Nutzung von E-Ladesäulen auf dem Gelände. Rechnet man hier die entsprechenden Zuschläge drauf, erhöht sich automatisch die Preisspanne im Mietspiegel. Grundsätzlich gestaltet sich gerade in der Baualtersklasse ab 2015 ein Vergleich der Immobilien schwierig. Denn innerhalb von neun Jahren haben sich die Vorgaben für den Wohnungsbau deutlich verändert - etwa was erneuerbare Energien angeht.
Die weiteren sechs Angebote bei „Immoscout24“ liegen zwischen 6,87 und 8,52 Euro pro Quadratmeter und sind zwischen 1925 und 1996 gebaut. Vier dieser Objekte überschreiten in ihrer Baualtersklasse die angegebene Obergrenze um mindestens 26 Cent und maximal 1,11 Euro. Hier muss jedoch für zwei Wohnungen durch eine Kernsanierung das Alter auf 2015 hochgesetzt werden, wodurch die Preise wieder im Normbereich und sogar unter dem Durchschnittswert liegen. Eine 3-Zimmer-Wohnung im Selmer Westen (Baujahr 1996) befindet sich ebenfalls in der Spanne mit einem Quadratmeter-Preis von 6,87 Euro.
Wie können Mieter und Vermieter einen individuellen Preisspiegel berechnen?
Jede Mietwohnung weist unterschiedliche Merkmale auf. Um sich selbst ein Kosten-Bild vom eigenen Objekt oder anderen Immobilen zu machen, gibt es auf der Website des Kreises Unna einen sogenannten Mietspiegelrechner. Hier müssen Angaben zur Wohnung, zu Modernisierungen sowie zur Ausstattung gemacht werden. Im Anschluss liefert das Programm eine individuelle Berechnung.
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