Ulrich Bartscher spricht gern in Bildern. Der Bereichsleiter für Immobilien-Beteiligungen bei der Sparkasse Dortmund bemüht den Seitenwechsel von der Zuschauertribüne auf das Spielfeld, wenn er von einem neuen Geschäftsfeld des Dortmunder Geldinstituts spricht.
Soll heißen: Bisher hat die Sparkasse Dortmund Gewerbe- und Wohnbaufinanzierung für andere Investoren gemacht. Jetzt tritt sie selbst als Investor auf, finanziert Mietwohnungsneubau in Dortmund und Umgebung, vermietet die Wohnungen und hält sie auch in ihrem Bestand. Kurz, sie ist ein neuer, wenn auch noch relativ kleiner Player auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt.
„Wir haben 600 Mietwohnungen im Bestand“, sagt Ulrich Bartscher. Der ehemalige Sparkassenvorstandschef der Sparkasse Schwerte hat den Großteil selbst mitgebracht, als die Geldinstitute aus Dortmund und Schwerte im Juni 2022 fusionierten. Neben den Wohnungen hat die Stadtsparkasse Schwerte auch ihre im strategischen Geschäftsfeld Immobilien aufgebauten wertvollen Kompetenzen beigesteuert.
Nur Neubau
„Wir haben in Schwerte bereits 2016/2017 damit angefangen“, sagt Bartscher; denn die Bankenaufsicht hatte von den Geldhäusern gefordert, sich angesichts geschrumpfter Zinsmargen möglichst unabhängig vom Zins zu machen und sich neue ergänzende Geschäftsfelder zur Risikostreuung und Stärkung des Eigenkapitals zu erschließen.
Weil Wohnungen gebraucht wurden und gebraucht werden, konzentrierten sich die Schwerter auf den privaten Wohnungsbau, „nur Neubau“, betont Bartscher, und der zum höchstmöglichen ökologischen Standard. Zweites Standbein sind Gebäude für öffentlich-rechtliche Nutzer wie Polizei und Justiz; denn, so Bartscher, „da ist das Mietausfallrisiko gleich null“.
Risikostrategien mussten damals angepasst werden, um den Segen der Bankenaufsicht zu bekommen. 2019 habe man eine bankenaufsichtliche Sonderprüfung mit Bravour bestanden, sagt der Immobilien-Experte. Das von der Bankenaufsicht quasi mit einem Gütesiegel versehene Knowhow haben inzwischen rund 30 weitere Sparkassen angewandt.
Sozialer Wohnungsbau
Mit der Fusion wurde auch die Sparkasse Dortmund Nutznießer des neuen Geschäftsfeldes. Man habe zwar schon vorher eine zehnprozentige Beteiligung an der städtischen Wohnungsgesellschaft Dogewo gehalten und die „Sparkasse Dortmund Erste Immobilien GmbH & Co. KG“ gehabt, sagt Firmenkundenvorstand Peter Orth, „aber wir hatten nicht die Expertise und Tiefe wie Schwerte“.
Auch sozialer Wohnungsbau gehöre zum Portfolio, sagt Bartscher. So baut und finanziert die Sparkasse an der Ernst-Mehlich-Straße in der südlichen Dortmunder Innenstadt 380 ‚Wohnungen, davon ein Drittel als sozialen Wohnungsbau, zumal der – kombiniert mit höchstem ökologischen Standard – am besten gefördert werde. Bartscher: „Für uns ist das schon ein sehr großes Projekt.“
In seiner bildlichen Sprache bezeichnet Ulrich Bartscher die Mieten als „feinen Sprühnebel, der sich zu Gewinnausschüttungen für die Beteiligungsgesellschaften entwickelt.“ In Schwerte hätten die Immobilien-Beteiligungen knapp 20 Prozent des Betriebsergebnisses ausgemacht. Schon ein warmer Regen.
Keine Projektentwickler
Wie viel am Ende das Immobilien-Engagement der Sparkasse Dortmund zum Betriebsergebnis beitragen soll, dazu wollte Firmenkundenvorstand Orth keine Zielmarke nennen. Eine solche habe man sich nicht gesetzt.
Die Sparkasse Dortmund hatte auch beim letztlich gescheiterten Smart-Rhino-Projekt auf dem ehemaligen Hoesch Spundwand Gelände versucht zu helfen. „Aber als Retter des Unmöglichen verstehen wir uns nicht“, betont Orth. Die Sparkasse sehe sich als starker Partner, aber nicht als Dienstleister der Stadt, der politische Aufgaben erfülle. Orth: „Wir sind keine Projektentwickler, wir machen keine Gewerbegebietsentwicklung“.
Eigentlich auch keine Revitalisierung von Altimmobilien. Dennoch ist die Sparkasse Dortmund laut Oberbürgermeister Thomas Westphal in Verhandlungen über den Kauf des ehemaligen Hoesch-Gebäudes und späteren Versorgungsamtes an der Rheinischen-Straße. Die Immobilie müsse so entkernt werden, dass es am Ende doch ein Neubau würde, sagt Bartscher.
„Relativ risikolos“
Auch weil die Sparkasse nur Neubauten in ihrem Immobilien-Portfolio habe, ist das Engagement für Bartscher „relativ risikolos“. Die Immobilien, die seit sechs Jahren in den Büchern der Sparkasse (früher Schwerte) stünden, seien wertstabil geblieben. Zudem steige der Druck auf dem Mietmarkt weiter.
„Und wenn wir ein Risiko eingehen“, sagt Firmenkundenvorstand Orth, „dann hier in der Stadt und nicht auf den Seychellen.“
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