In Dortmund wurden Immobilien für fast eine Milliarde Euro verkauft

Von Anfang Januar bis Ende Juni wurden 2155 Immobilienkäufe abgeschlossen - rund sechs Prozent weniger als im ersten Halbjahr des vergangenen Jahres. Der Geldumsatz ist hingegen um rund 40 Prozent gestiegen und lag bei etwa 981 Millionen Euro.

„Die Umsatzsteigerung ist weitestgehend auf das Segment bebauter Grundstücke und hier auf den Bereich der Mehrfamilienhäuser zurückzuführen“, sagt Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses. „Lag der durchschnittliche Kaufpreis im letzten Halbjahr noch bei rund 750.000 Euro, so ist dieser auf über eine Million Euro gestiegen“ - ein Plus von 25 Prozent.

Immobilien: Teilweise steigt der Preis deutlich

„Zwar spiegeln diese Durchschnittswerte nicht die Wertsteigerung der Immobilien eins zu eins wider, da unterschiedliche und teilweise etwas größere Objekte den Durchschnittswerten zugrunde liegen“, erläutert Ulf Meyer-Dietrich, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses, „gleichwohl ist dies ein deutlicher Hinweis auf ein zum Teil deutlich steigendes Preisniveau.“

Nun ist die Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern eher für Kapitalanleger interessant und nicht für eine Dortmunder Familie, die Eigentum sucht, um selbst darin zu wohnen. Allerdings: Im Neubausegment für Eigentumswohnungen stellt sich eine ähnliche Tendenz dar. So ist der durchschnittliche Kaufpreis deutlich von 3350 auf 3900 Euro/m² Wohnfläche gestiegen.

Diese recht deutliche Entwicklung setzt sich auch bei unbebauten Baugrundstücken fort. „Sowohl für den individuellen Wohnungsbau als auch für den Geschosswohnungsbau zeichnet sich ein deutlicher konjunktureller Anstieg ab. Die Bodenpreisindices sind im ersten Halbjahr 2021 um gut 20 Prozentpunkte gestiegen“, so Ulf Meyer-Dietrich.

Weniger unbebaute Grundstücke veräußert

Die Anzahl der veräußerten unbebauten Baugrundstücke ist für den individuellen Wohnungsbau in Summe hingegen erneut deutlich um rund 25 Prozent zurückgegangen. Unter anderem bewirke die geringe Anzahl an unbebauten Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser diese Preisentwicklung. Es fehlen also schlicht Baugrundstücke.

Allerdings wurden in diesem Jahr schon rund 40 Prozent mehr Grundstücke für den Geschosswohnungsbau veräußert als im gleichen Vorjahreszeitraum - so viel wie seit 2017 nicht mehr. „Aber selbst dieses vermehrte Angebot

bringt keine Entspannung. Letztlich führen das insgesamt geringe Zinsniveau und das Bestreben zur Sicherung des Vermögens in wertbeständige, insbesondere in ertragsbringende noch zu errichtende Mehrfamilienhäuser, zu deutlich steigenden

Preisen“, erklärt Christian Hecker.

Bauland ist knapp: „Damit fehlt ein Regulativ“

Für Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender des Spar- und Bauvereins Dortmund und der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen, war der weitere Preisauftrieb zu erwarten.

„Nach Prognosen von Branchenexperten gehen wir auch nicht davon aus, dass die Entwicklung in absehbarer Zeit in eine andere Richtung geht“, sagt Große-Wilde und ergänzt: „Man kann nur hoffen, dass die Entwicklung zumindest abflacht. Aber indem Bauland knapp ist, fehlt damit auch ein Regulativ.“

In Dortmund sind die durchschnittlichen Kaufpreise für eine Wohnung mittlerer Ausstattung laut einer Statistik des Immobilienportals Immowelt von 2016 bis heute um 76 Prozent gestiegen. Nur in Frankfurt am Main und in Leipzig stiegen die Preise in den vergangenen fünf Jahren noch stärker.

Sinkt das Interesse von Kaptialanlegern?

In der zweiten Julihälfte allerdings hat der private Bewertungsspezialist Sprengnetter jetzt tatsächlich ein Abflachen des Preisauftriebs zumindest in den größten deutschen Städten festgestellt. Ob das allerdings schon ein Fingerzeig dafür ist, dass trotz Anlagedrucks die Preise nicht in den Himmel wachsen, lässt sich damit noch nicht sagen.

Wenn allerdings immer mehr Neubau entsteht und auch die Zuwanderung in die Städte nachlässt, verringert das grundsätzlich die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt und damit auch den Mietpreisanstieg.

Bei gleichzeitig steigenden Kaufpreisen bedeutet das eine geringere Rendite für Kapitalanleger. Deren sinkendes Interesse könnte also auch ein Grund für einen nachlassenden Preisauftrieb sein.

Immobilienpreise verharren auf hohem Niveau

Dass ein solcher Effekt in Dortmund bereits erkennbar ist, glaubt Immobilienexperte Raphael Spieker von Spieker Immobilien an der Münsterstraße kaum. „So viele Immobilien werden in einer Monatshälfte oder einem Monat nicht verkauft, dass man solche Rückschlüsse ziehen könnte“, sagt er. Und die durchschnittlichen Mietpreise seien in Dortmund im Vergleich zu anderen Städten ohnehin nicht so hoch.

Raphael Spieker beobachtet in Dortmund aktuell ein Verharren der Immobilienpreise auf hohem Niveau: „Vor allem eben für Einfamilienhäuser, für die die Preise im vergangenen Jahr deutlich angestiegen sind. Corona-bedingt war und ist das Eigenheim mit Garten stark gefragt.“