In Dortmund haben viele Grundstücksbesitzer ihre Grundsteuerbescheide erhalten. Während manche Eigentümer weniger oder gleich viel bezahlen müssen, hadern Besitzer mit viel unbebautem Grünland mit den Bescheiden. Nach der Entscheidung durch den Stadtrat im Dezember, die Hebesätze zwischen Wohnen und Gewerbe zu splitten, stieg der Hebesatz für Nicht-Wohngrundstücke auf 1245 Prozent. Der Hebesatz für Wohnen stieg auf 625 Prozent.
Die Politik wollte mit der Splittung der Hebesätze erreichen, dass Mieter und Hausbesitzer entlastet werden. Das ist grundsätzlich gelungen. Doch einige Eigentümer kämpfen nun wegen der Grundsteuerreform und der Splittung des Hebesatzes mit sehr hohen Grundsteuererhöhungen, wie etwa im Fall von Uwe Schwarzkopf, der nun 3300 Prozent mehr zahlen muss als zuvor.
Zu zahlen ist die Grundsteuer vierteljährlich, am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November - auf Antrag auch jährlich. Die erste Rate wird also am kommenden Samstag für Eigentümer in Dortmund fällig. Unsere Redaktion hat mit dem Leiter der Rechtsabteilung von Haus & Grund Dortmund, Christian Kretz, gesprochen und gefragt: Was können Grundstücksbesitzer gegen zu hohe Bescheide noch tun?
Wann zahle ich einen Hebesatz von 1245 Prozent?
Einige Eigentümer mit unbebautem Grünland schauen seit vergangener Woche ungläubig auf ihre Grundsteuerbescheide. Denn sie müssen nun für ihr Grünland einen anderen Hebesatz zahlen als für ihre bebauten Grundstücke. Statt dem Hebesatz von 625 Prozent wird mit dem Hebesatz von 1245 Prozent gerechnet. Dieser ist eigentlich vor allem für Gewerbeimmobilien vorgesehen, gilt aber für alle Nicht-Wohngrundstücke.
Christian Kretz leitet die Rechtsabteilung bei Haus & Grund Dortmund. Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sagt: „Das Bewertungsgesetz spricht lediglich von unbebauten Grundstücken und unterscheidet nicht zwischen Landschaftsschutzgebieten, nicht bebaubaren Gärten und bebaubaren Grundstücken, diese Grundstücke werden gleichbehandelt. Zudem werden diese nach dem Gesetz den Nicht-Wohngrundstücken und somit dem höheren Hebesatz zugeordnet.“
Übersetzt heißt das: Wer viel Grünland hat, auch wenn es gar nicht bebaubar ist, hat den höheren Hebesatz von 1245 Prozent. Haus & Grund sieht die Entscheidung der Stadt, die Hebesätze zu splitten, weiter als richtig an, da sie den überwiegenden Teil der Hauseigentümer und Mieter nach wie vor entlaste. Aber: „Neben den viel höheren Grundstückswerten zahlen Eigentümer mit viel Grünland jetzt wegen der Grundsteuerreform vom Bund vielfach den höheren Hebesatz der Stadt Dortmund.“ Grundstückseigentümer, die an ihrer Wohnimmobilie ein separates Gartenland-Grundstück – also ein unbebautes Grundstück im Sinne des Gesetzgebers – haben, bekommen nun zwei verschiedene Grundsteuerbescheide mit unterschiedlichen Hebesätzen.
Muss ich die Grundsteuer zahlen, obwohl sie so hoch ist?
Unabhängig davon, ob Hauseigentümer dem Grundsteuerbescheid widersprochen haben, müssen sie nun die Steuer an die Stadt Dortmund zahlen. Haus & Grund Anwalt Kretz sagt: „Das ist ein reiner Zahlbescheid. Man kann dem als Hauseigentümer zwar widersprechen. Das heißt aber nicht, dass Sie das von der Zahlung befreit.“ Fällig wird die erste Rate am 15. Februar.
Der Fachanwalt verweist zudem darauf, dass der Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde kaum etwas bringe. Hauseigentümer hätten zuvor bereits auf Bewertungsebene gegen den Grundlagenbescheid (Grundsteuerwertbescheid) vorgehen müssen, wenn der Grundstückswert vom Finanzamt aus Sicht der Eigentümer zu hoch berechnet wurde. Wer dies nicht getan hat, hat aus Sicht des Anwalts kaum Chancen, dass sich noch etwas am Grundsteuerabgabenbescheid ändert.
Übersetzt heißt das: Für viele Eigentümer ist es bereits zu spät. „Viele Eigentümer haben den Einspruch nicht eingelegt, weil der Grundsteuermessbetrag zu abstrakt war und sich nicht die eigentlich zu zahlende Grundsteuer gezeigt hat. Die Grundsteuermessbescheide sind vielfach bereits rechtskräftig.“ Bei unbebauten Grundstücken mit Gartenland rät Haus & Grund in Einzelfällen aber zum Widerspruch, etwa wenn die neue Grundsteuer um ein Vielfaches gestiegen ist, damit – auch gerichtlich – geprüft werden könne, ob die unbebauten Grundstücke richtig einsortiert worden seien. „Dies kann sich zumindest auf den Hebesatz auswirken“, sagt Kretz.
Kann ich die Grundsteuer neu festsetzen lassen?
Der Leiter der Rechtsabteilung von Haus & Grund Dortmund sagt weiter: „Der Fehler im System liegt oftmals bereits auf Bewertungsebene, wonach unbebaute Grundstücke nicht nach ihrer Verwendungsmöglichkeit differenziert werden. Da zeigt das ganze Ausmaß der verkorksten Grundsteuerreform, gegen die Haus & Grund Deutschland bereits mit verschiedenen Musterklagen vorgeht.“
Aus Sicht des Anwalts gibt es noch Möglichkeiten, gegen zu hohe Bemessungen vorzugehen. Da wäre die Möglichkeit, einen Antrag auf Neuberechnung (fehler-beseitigende Wertfortschreibung) der Grundsteuer zu stellen. Voraussetzung dafür ist, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks um 40 Prozent vom Wert des Finanzamts abweicht. Das muss mit einem Gutachten nachgewiesen werden, das laut Kretz 2000 bis 2500 Euro kostet: „Das kann sich bei extremen Grundsteuererhöhungen durchaus lohnen“, sagt er.
Was ist mit einem Erlassantrag?
Eine Möglichkeit für Hausbesitzer mit viel Grünland ist noch der Erlassantrag. Anwalt Kretz ordnet ein: „Wenn Eigentümer eine viel zu hohe Mehrbelastung haben, gibt es eine Härtefallregelung.“ Liegen nämlich besondere Härtegründe vor, kann die Grundsteuer gemäß den Paragrafen 163 und 227 Abgabenordnung (AO) niedriger festgesetzt beziehungsweise ganz oder teilweise erlassen werden.
Ein Erlass sei möglich, wenn die neue Grundsteuer die wirtschaftliche Existenz der Eigentümer bedroht: „zum Beispiel, wenn man eine niedrige Rente hat und die Grundsteuer nicht mehr zahlen kann“. Es gelte aus rechtlicher Sicht immer der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Die Steuer dürfe nicht dazu führen, dass ein Rentner nicht mehr seinen Lebensunterhalt bestreiten könne. Nach Angaben von Haus & Grund führt der Verband dazu bereits Gespräche mit der Politik.
Eine weitere Möglichkeit, einen Erlassantrag zu stellen, sieht zudem Paragraf 32 des Grundsteuergesetzes des Bundes vor. Voraussetzung für den Erlass ist, dass die Erhaltung „wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen.“ Das könnte laut Kretz etwa auf Grünland zutreffen, das unter Landschaftsschutzgebiete fällt, wie es bei einigen Eigentümern auch in Dortmund der Fall sei.
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Hinweis der Redaktion: Dieser Artikel ist erstmals am 13.2. erschienen.
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