Dogewo21-Geschäftsführer Klaus Graniki freut sich über ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2021. Doch in die erfolgreiche Bilanz mischt sich auch Sorge. © Dogewo21/Schaper
Neubau von bezahlbaren Wohnungen in Gefahr – Dogewo21 in Sorge
Wohnen in Dortmund
Moderate Mieterhöhungen und Millionen-Investitionen in den Gebäudebestand: Dogewo21 ist mit dem Jahr 2021 sehr zufrieden. In die erfolgreiche Geschäftsbilanz mischen sich aber Befürchtungen für die Zukunft.
Das kommunale Wohnungsunternehmen Dogewo21 war im Geschäftsjahr 2021 wirtschaftlich erfolgreich und hat erneut einen deutlichen Jahresüberschuss erwirtschaftet. Die Umsätze stiegen von 102 Millionen auf gut 104 Millionen Euro, der Jahresüberschuss von 6,65 auf 7,36 Millionen Euro.
Gab es schon in den vergangenen Jahren kaum leer stehende Wohnungen bei der Dogewo, so vermeldet Geschäftsführer Klaus Graniki jetzt: „Nach einer Wohnung muss bei uns keiner mehr fragen, weil wir keine mehr haben.“ Es habe seit Beginn des Krieges in der Ukraine 600 Anfragen zur Unterbringung von Kriegsflüchtlingen gegeben, 70 Wohnungen habe man an Flüchtlinge vermieten können.
Geschäftsführer Klaus Graniki (l.), Christian Nagel (Mitte), Prokurist Wohnungswirtschaft, und Andreas Laske (r.), Prokurist Betriebswirtschaft, präsentierten den Geschäftsbericht 2021. 1323 Auszügen standen bei Dogewo21 insgesamt 1320 Neuvermietungen gegenüber. © Dogewo21
Während die gegen null tendierende Leerstandsquote für die Dogewo gut ist, ist sie für alle Wohnungssuchenden sehr belastend. Zumal sie in ganz Dortmund sehr gering ist und laut Wohnungsmarktbericht unverändert bei 2,1 Prozent liegt.
Dogewo-Chef Graniki fürchtet „Einstellung von Neubauplänen“
Helfen würde ein Wohnungsbauprogramm, wie es ja auch politisch von der Ampel-Koalition in Berlin verfolgt wird. Für Klaus Graniki ist allerdings der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr in ganz Deutschland längst Illusion - ebenso sei auch das Ziel, in Dortmund 2000 neue Wohnungen pro Jahr zu schaffen, sehr ehrgeizig.
„Die Verteuerung des Bauens - der Anstieg der Baupreise in 2021 war mit 14 Prozent im Jahresvergleich der höchste seit 1970 - erfordert ein rasches Umdenken und Maßnahmen der Politik und wird nahezu zu einer Einstellung von Neubauplänen führen“, sagte Graniki im Rahmen eines Bilanzpressegesprächs.
„Im Mittel sind wir mit Preissteigerungen von 10 bis 15 Prozent konfrontiert. Derzeit dämpfen die geschlossenen Verträge die Steigerung, doch wir müssen in Zukunft von weiter steigenden Kosten ausgehen. Und das bedeutet eine Herausforderung in Bezug auf die geplanten Bauleistungen“, erläuterte Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft.
Baufinanzierung: „Zins unter 3 Prozent nicht mehr möglich“
Sein Kollege Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft, führte zudem die hohen Grundstückspreise an, richtete den Blick noch auf die gestiegenen Bauzinsen und brachte es auf den Punkt: „Ende vergangenen Jahres war eine Baufinanzierung noch zu einem Zins von unter einem Prozent möglich, jetzt geht es nicht mehr unter drei Prozent. Hinzu kommt die Baukostenentwicklung. Die Preisdynamik hat die Förderbedingungen eingeholt.“ Wirtschaftlich könne also bezahlbarer Wohnraum im Neubau nicht mehr geschaffen werden.
Schon im vergangenen Jahr konzentrierte sich die Dogewo auf Dachgeschossaufstockungen. Am Massener Weg in Körne wurden 18 neue, öffentlich geförderte Wohnungen gebaut. Die Zwei-Zimmer-Wohnungen mit jeweils rund 55 Quadratmetern Wohnfläche, deren Fertigstellung sich aufgrund der Pandemie lediglich um einen Monat verzögert hat, konnten im Herbst 2021 an die Mieter übergeben werden.
Wie hier am Hombruchsfeld investiert das kommunale Wohnungsunternehmen vor allem in Dachaufstockungen. © Dogewo21
Im Mai 2021 begannen weitere Dachgeschossausbauten: Sechs öffentlich geförderte Wohnungen in Renninghausen sowie vier große Wohnungen in Hörde stehen kurz vor der Fertigstellung, vier weitere Wohnungen in Hörde befinden sich im Bau. 20 weitere Wohnungen in den Stadtteilen Aplerbeck, Benninghofen und Eichlinghofen sind in der Vorplanung, werden aber wohl erst umgesetzt, „wenn sich die Bauwirtschaft erholt“.
Über 500 Millionen Euro für Erreichen der Klimaschutzziele
Schließlich muss die Dogewo21 auch noch in ihren Bestand investieren, um die Klimaschutzziele bis 2045 einzuhalten. „Mindestens 500 Millionen Euro werden wir dafür benötigen“, sagte Christian Nagel. Viele Mietwohnungen werden mit Gas beheizt. „Das werden wir umstellen auf bivalente oder komplett alternative Heizungsarten“, so Christian Nagel.
In der südlichen Innenstadt führt Dogewo21 eine aufwendige energetische Sanierung am Häuserriegel Löwenstraße/Küpferstraße mit Fassadendämmung, Fensteraustausch, Flachdacherneuerung (zum Teil mit Begrünung) und Austausch der Heizungsanlage durch. © Dogewo21/Schaper
35,7 Millionen Euro wurden im vergangenen Jahr bereits in den Bestand investiert. Es wurden Großinstandhaltungen und Modernisierungsmaßnahmen in Dorstfeld, Wambel, Eving, Wickede und der südlichen Innenstadt vorgenommen. Neben dem Austausch von Heizungsanlagen wurden Fassaden überarbeitet, Balkone angebaut und Dächer, Treppenhäuser, Fenster und Außenanlagen erneuert.
Die an der Schützenstraße in der nördlichen Innenstadt gestartete Instandhaltung eines Wohnkarrees mit 48 Häusern läuft noch bis 2025. Bei 232 Wohnungen wurden Einzelmodernisierungen vorgenommen, um diese, insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse, wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen.
Zwei Drittel der Dogewo-Mieter zahlen weniger als 6,20 Euro
Die Klimaschutzziele einzuhalten, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten und zu schaffen, sind drei erklärte Ziele von Dogewo21. „Sie zu erreichen“, sagt Klaus Graniki, „ist vor dem Hintergrund der aktuellen Lage am Markt sehr herausfordernd.“ Und neben den steigenden Baukosten und der Materialknappheit verschärfen die fehlenden Fachkräfte die Lage zusätzlich. „Wenn wir noch 10 Millionen Euro pro Jahr mehr in den Bestand investieren würden, würden dafür 100 Handwerker mehr benötigt. Die gibt es nicht“, so Christian Nagel.
Die Mieten hat Dogewo21 im vergangenen Jahr auf Basis des neuen Mietspiegels erhöht. Im Durchschnitt, so Klaus Graniki, betrug die Erhöhung monatlich 16,45 Euro (Vorjahr 14,58 Euro). „Alle daraus resultierenden Einnahmen“, so Prokurist Andreas Laske, „haben wir Eins-zu-Eins in zusätzliche CO2-reduzierende Maßnahmen reinvestiert.“ Und zwei Drittel der Mieter, so betont er, zahlen immer noch weniger als 6,20 Euro Miete pro Quadratmeter.
Nach mehreren Stationen in Redaktionen rund um Dortmund bin ich seit dem 1. Juni 2015 in der Stadtredaktion Dortmund tätig. Als gebürtigem Dortmunder liegt mir die Stadt am Herzen. Hier interessieren mich nicht nur der Fußball, sondern auch die Kultur und die Wirtschaft. Seit dem 1. April 2020 arbeite ich in der Stadtredaktion als Wirtschaftsredakteur. In meiner Freizeit treibe ich gern Sport: Laufen, Mountainbike-Fahren, Tischtennis, Badminton. Außerdem bin ich Jazz-Fan, höre aber gerne auch Rockmusik (Springsteen, Clapton, Santana etc.).
