Innerhalb kürzester Zeit hat sich auf dem Immobilienmarkt viel verändert. Herrschte während der Niedrigzinsphase jahrelang ein Boom, so begann mit dem Krieg in der Ukraine die große Flaute. Zinsanstieg und Energiekrise ließen die Nachfrage teilweise einbrechen.
Inzwischen hat sich die Lage auf dem Markt wieder erholt, weil sich die Preise angepasst haben. Die Preise für Eigenheime in Dortmund sind in den vergangenen 12 Monaten laut LBS NordWest um 15 Prozent zurückgegangen.
Zwar dürfte sich dieser Trend nach Einschätzung der Dortmunder LBS-Gebietsleiter Klaus Krahnhof und Benjamin Hoffmann wegen der hohen Nachfrage nicht weiter fortsetzen. Dennoch sind ältere Eigenheime mit hohen Heizkosten und entsprechendem Modernisierungsbedarf besonders betroffen – und Häuser sind in Dortmund immerhin durchschnittlich 59 Jahre alt.
Sanierungsbedarf eingepreist
Ein gebrauchtes Einfamilienhaus kommt in Dortmund aktuell für durchschnittlich 500.000 Euro auf den Markt. Doch gerade ältere Gebäude, die nicht gut gedämmt sind, können diese Preise bei weitem nicht mehr erzielen. „Die Angebote fangen bei 399.000 Euro an, denn der Käufer muss in der Regel ja auch noch weiter kräftig investieren“, sagen die Dortmunder LBS-Experten Klaus Krahnhof und Benjamin Hoffmann.
Jan-Philipp Schäfer, der Geschäftsführer der in Dortmund und Waltrop ansässigen „drei Finanz GmbH“ bestätigt den Preisrückgang von 15 bis 20 Prozent bei Objekten, die energetisch nicht saniert sind. „Man kann sagen, dass der energetische Sanierungsbedarf bei solchen Häusern eingepreist ist. Wir sehen, dass aber auch eine Menge Immobilien noch auf dem Markt sind, die nicht den Preis bringen, zu dem sie angeboten werden. Die Interessierten sind bei der Energiethematik einfach sensibilisiert und wissen, dass sie für eine Dämmung und beispielsweise eine neue Heizungsanlage noch umfangreiche Investitionen tätigen müssen. Hinzu kommt ein erhöhter Zinssatz, der nicht mehr wie früher bei rund 1,5 Prozent, sondern bei 4,5 Prozent liegt“, sagt er.
Die Zinssituation hält er für die weitere Marktentwicklung für entscheidend. „Aktuell blicken die Experten auf einen ruhiger werdenden Zinsmarkt und erwarten erste Senkungen in der zweiten Jahreshälfte 2024. Sobald diese eintreten, sind auch leichte Preisanstiege bei Altimmobilien wieder denkbar. Ergänzend kommt der fehlende Neubau hinzu, auch dieser stabilisiert die Preise der Bestandsimmobilien“, so Jan-Philipp Schäfer.
Die Alternative Neubau fehlt
Diese Einschätzung teilt der Immobilienkaufmann Sven Haferkamp von der Immobilien und Beteiligungs GmbH Ruhrwert, die im gesamten Ruhrgebiet tätig ist. „Ich sehe keine Tendenzen, dass die Preise für ältere Häuser, die auch nach meiner Beobachtung in Dortmund um etwa 15 Prozent gefallen sind, noch weiter sinken. Eine vernünftige Immobilie erzielt nach wie vor auch einen vernünftigen Preis, eben weil die Alternative Neubau fehlt“, so Sven Haferkamp.
Auch beim Eigentümerverband Haus & Grund Dortmund stellt man einen Wertverlust für ältere Häuser fest. „Vergleicht man die Preise älterer Immobilien in den beiden Halbjahresberichten 2022 und 2023 des Gutachterausschusses“, sagt Hauptgeschäftsführer Dr. Thomas Bach, „so ist die Tendenz auch dort ablesbar. Nach Einschätzung unserer Immobiliensachverständigen sind bei älteren Immobilien mit einem sehr hohen energetischen Sanierungsbedarf sogar Abschläge von bis zu 20 Prozent möglich.“
Eine generelle Aussage zur Preisentwicklung sei jedoch immer mit Vorsicht zu genießen, da es immer auf den Zustand und die Lage des Objekts ankomme.
Finanziellen Puffer einplanen
Die Gründe für die Preisrückgänge im Jahr 2023 haben auch für Thomas Bach ihren Ursprung in der sinkenden Nachfrage wegen gestiegener Zinsen, der Inflation sowie hohen Bau- und Energiepreisen. „Auch die gestiegene Unsicherheit bezüglich der tatsächlich anfallenden Kosten für die Einhaltung der Auflagen im Gebäude-Energiegesetz (GEG) ist nicht zu vernachlässigen, da Käufer gezwungen sind, einen immer größeren finanziellen Puffer einzuplanen“, sagt er.
Die Kosten einer umfangreichen energetischen Sanierung würden durch den Preisrückgang nicht aufgefangen, meint Thomas Bach. Zumal auch die monatliche Belastung – wegen der gestiegenen Zinsen – auch ohne Sanierung deutlich höher ausfällt als noch im Jahr 2021.
Auch der Haus&Grund-Experte sieht „aufgrund des Einbruchs sämtlicher Bauaktivitäten“, dass der Nachfrage zukünftig immer weniger Angebot gegenüberstehen wird. „Deshalb“, so Thomas Bach, „gehen wir davon aus, dass sich der Preistrend – insbesondere im Bestand – mittelfristig wieder umkehren wird.“
Dieser Artikel erschien erstmals am 5. Dezember 2023. Auf Grund des großen Interesses haben wir ihn geprüft und erneut veröffentlicht.
Wohnung in der Dortmunder Fußgängerzone zu ersteigern: Gutachter weiß aber nicht, wie’s drinnen auss
Augen auf beim Wohnungskauf in Dortmund: Polizei warnt vor Phishing auf Immobilienportalen
Bungalow mit „parkähnlichem Garten“ zu ersteigern: Bewohner haben aber noch lebenslang Wohnrecht
