Video-Besichtigung: Jörg Pachura zeigt Villa von ehemaligem BVB-Profi

Dirk Bakalorz, der im benachbarten Raesfeld ein Sportfachgeschäft betreibt, war es, der seinen Sohn auf die verlassene Villa in Dorsten-Rhade aufmerksam machte. Marvin Bakalorz startete den Umbau des herrschaftlichen Anwesens und wollte nach Beendigung seiner Karriere dort mit seiner kleinen Familie einziehen. Doch zwischenzeitlich überlegte er es sich anders und beauftragte Jörg Pachura aus Schermbeck, das Gebäude zu verkaufen.

Denkmalschutz ist zu beachten

Der Makler („2 for living Immobilien“) stand früher in den 1980er-Jahren selbst achtmal für Wattenscheid 09 in der Zweiten Liga im Tor. Über die Villa sagt er: „Das ist nichts für Leute, die das samstagnachmittags mit drei Kumpeln umbauen wollen.“

Denn bei allen Arbeiten ist zu berücksichtigen: Die Villa mit rund 410 Quadratmetern Wohn- und Nutzfläche auf einem 1.044 Quadratmeter Grundstück steht seit 1986 unter Denkmalschutz - abgesehen vom früheren Schweinestall im hinteren Bereich des Geländes.

Auch wenn das Haus Anfang des 20. Jahrhunderts für eine wohlhabende Familie gebaut wurde, hielt sie selbst darin noch Nutztiere. Bakalorz plante in diesem Gebäudeteil eine Wohnküche mit großen Fensterflächen.

70.000 Euro für neue Fenster

Von außen fallen die prägnanten Giebel und Zierelemente an den Fenstern auf. Die Fenster wurden gerade erst erneuert und genügen dem Denkmalschutz sowie energetischen Gesichtspunkten. Allerdings war das nicht günstig. „70.000 Euro“, sagt Pachura auf die Frage, was die Fenster gekostet haben.

Von den geplanten und mit dem Denkmalamt vereinbarten Umbaumaßnahmen seien etwa 20 bis 30 Prozent bislang umgesetzt worden, schätzt Pachura. Dass es noch reichlich zu tun gibt, beweist der Blick ins Innere, der sich bietet, nachdem Pachura die Baustellen-Stahltür an der Seite des Hauses aufgeschlossen hat. Denn da steht man nach wenigen Metern auf nacktem Erdboden.

Wer die geforderten 499.000 Euro für die Villa aufbringt, muss laut Pachura weitere 600.000 bis 700.000 Euro investieren, um die geplanten Umbaumaßnahmen zu vollenden. Allerdings stünde der neue Hausbesitzer mit den Kosten wohl nicht ganz allein da. Es habe bereits Förderzusagen in Höhe von 238.000 Euro für den Umbau gegeben, berichtet Pachura.

Kosten können über 10 Jahre abgeschrieben werden

Das Problem: Solche Zusagen sind nicht objekt-, sondern personenbezogen. Heißt: Der Folgebesitzer müsste die Förderanträge erneut stellen. Und selbst, wenn die Förderungen erneut gewährt würden, bliebe natürlich immer noch ein satter sechsstelliger Betrag offen. Wobei Pachura darauf hinweist, dass man die Kosten zu 90 Prozent über 10 Jahre von der Steuer abschreiben könne.

Denkmalgeschützt sind nicht nur offensichtliche Dinge wie das Treppenhaus oder die Türrahmen. Auch handgemalte Wandmaserungen, die nicht auf den ersten Blick auffallen, gehören dazu. Der Denkmalschutz gilt übrigens auch für das etwas zugewucherte Rondell im großen Vorgarten.

Viele Räume sind mit derzeit Brettern versperrt, da auch im Boden teilweise Löcher klaffen, durch die man ein Stockwerk tiefer fallen könnte. An den Innendecken wurde bereits gearbeitet, aber sie sind noch nicht fertiggestellt.

Im Dachboden ist ein großer Teil der alten Balken ersetzt worden, was nach einem Brand erforderlich war. Auch das Mauerwerk, auf dem die Balken aufliegen, wurde laut Pachura erneuert.

Wie steht es um die Heizkosten?

Von zentraler Wichtigkeit ist für heutige Immobilienbesitzer natürlich die Frage, ob ein solches Gebäude überhaupt energetisch sinnvoll zu betreiben ist. Von dem Aufkleber an den Fliesen im Erdgeschoss („Ich bin Energiesparer“) dürfte sich im jetzigen Zustand des Hauses wohl kein Kaufinteressent überzeugen lassen. Auch weil der Aufkleber schon mehr als 40 Jahre dort kleben dürfte.

Man könne es durchaus schaffen, aktuelle energetische Standards in diesem Haus einzuhalten, sagt Pachura. Von außen darf natürlich keine Dämmung aufgebracht werden, aber eine Innendämmung ist vorgesehen.

Pachura verweist in dem Zusammenhang aber auch auf die dicken Mauern aus Kalksandstein, die das Haus zu einer echten Besonderheit in der Region machen. Denn es ist wahrscheinlich das erste Bauwerk dieser Art im weiten Umkreis. Diese Mauern seien, so Pachura, „gemacht für die Ewigkeit“.