Die Eigentumswohnungen liegen im Erdgeschoss einer Wohnanlage im Stadtteil Dorsten-Hervest, die im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus errichtet wurde. Baujahr: 1972.
Erst 1991 wurde das Objekt nachträglich in Wohnungseigentum aufgeteilt. Im Umfeld stehen ebenfalls mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser mit überwiegend vermieteten Wohnungen auf einem Gemeinschaftsgrundstück. Auf diesem steht auch ein Heizkraftwerk, das die Häuser mit Heizwärme beliefert.
Eine der beiden Wohnungen (im Gutachten M1 genannt) steht leer, die zweite (M2) ist vermietet. Nur die Wohnung M2 konnte vom Gutachter besichtigt werden. Sie befinde sich „in einem weitgehend normalen Unterhaltungszustand“. „Bei Neubezug wären Schönheitsreparaturen (Anstrich/Tapezierung) erforderlich.“ Die Mieter hätten auch Mängel an den Fensterdichtungen benannt.
Zweieinhalb Räume pro Wohnung
Beide Wohnungen haben laut Wohnflächenberechnung eine Quadratmeterzahl von 60,76. Diele mit Abstellnische, ein Wohnzimmer mit Loggia, Küche, Bad (mit Badewanne) und Schlafzimmer finden sich in beiden Wohnungen. „Der Zuschnitt ist funktionell“, so das Urteil des Gutachters: „Die Wohnzimmer-/Loggiaseite ist nach Süden ausgerichtet.“ Es gebe isolierverglaste Fenster und eine „weitgehend ursprüngliche Ausstattung ohne nachhaltige Modernisierungen“.
Das unterkellerte Gebäude bietet für beide Wohnungen je einen Kellerraum. In „eher mäßigem Pflege- und Unterhaltungszustand“ sei das Gemeinschaftseigentum, so der Gutachter, der etwa „erkennbare Unterhaltungsrückstände in Treppenhaus und Keller“ benennt. Flachdächer, Fassade und Balkone seien „noch ursprünglich“: „Mittelfristig sind kostenträchtige Modernisierungsaufwendungen erforderlich.“
Rasante Preisentwicklung
Bei der Berechnung des Verkehrswertes stützte sich der Gutachter unter anderem auch auf Vergleichspreise, die in der Wohnanlage und Nachbar-Wohnanlage erzielt wurden. Preise lagen hier zwischen 600 und bis zu 1.600 Euro pro Quadratmeter. Zuletzt waren die Preise in der Nachbarwohnanlage deutlich angestiegen. Zwischen 2020 und 2021 betrug die Steigerung bei den Kaufpreisen 42,2 Prozent! „Zum Teil überhöht gezahlte Kaufpreise“ sieht der Gutachter an dieser Stelle.
Im Laufe des Jahres 2022 bis heute habe sich die Nachfrage aber reduziert, so der Gutachter. Die Wohnung M1 schätzt er aufgrund seiner Berechnungen mit einem Verkehrswert von 51.000 Euro etwas niedriger ein als die Wohnung M2 mit 55.000 Euro. Dies sei ein Risikozuschlag aufgrund der Tatsache, dass er die Wohnung M1 nicht von innen besichtigen konnte. Daraus ergibt sich der Gesamtverkehrswert von 106.000 Euro. Das Hausgeld, jeweils 267,45 Euro pro Wohnung, sei „hoch“, so der Gutachter.
Die Zwangsversteigerung ist am 27. Oktober (Freitag) um 9 Uhr im Amtsgericht Dorsten, Alter Postweg 36, im Saal 107 angesetzt.
Hinweis der Redaktion: Dieser Artikel erschien ursprünglich am 11. September 2023.
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