Friedrich Nagel ist bei der Krukenberg Immobilien GmbH mit einem Team von vier Leuten für den Immobilienvertrieb zuständig. „Wir merken, dass der Kunde, sowohl der Käufer als auch der Verkäufer, einen Immobilienkauf als Hauruck-Geschichte sieht.“
Ein Verkauf müsse aber vorbereitet sein: „Es braucht eine Menge Hintergrund-Arbeit.“ Man brauche dafür aber Unterlagen, etwa Baugenehmigung, Flächenberechnung und vieles mehr. Und Zeit.
Nagel kann durchaus verstehen, warum Hausbesitzern die Entscheidung schwerfällt. „Es ist ja nicht nur ein Haus, was ich verkaufe. Es ist mein Leben. Ich habe in so einer Immobilie vielleicht 30 oder 35 Jahre gelebt und alles ist auf meine Bedürfnisse angepasst.“ Aber ab einem gewissen Zeitpunkt merke man dann, dass das Haus die eigenen Bedürfnisse nicht mehr erfüllen kann.
Garten zu groß
Der Garten könnte laut Nagel den ersten Hinweis liefern, dass man sich mit einem Hausverkauf beschäftigen sollte. „Wenn ich merke: die 400 Quadratmeter Garten schaffe ich allein nicht mehr zu pflegen. Ich brauche vielleicht jemanden für den Strauchschnitt oder die große Rasenfläche.“
Nagel nennt ein anderes Beispiel: „Ich kann nicht mehr bequem in die Garage fahren, weil da schon drei Sätze Winterreifen von den letzten zwei Autos stehen. Und deshalb parke ich immer vor der Garage.“
Treppen werden zum Problem
Im Haus selbst können Hindernisse laut Constantin Krukenberg, Geschäftsführer von Krukenberg Immobilien, zum Problem werden. Ein Hauseingang mit drei Stufen könne Menschen mit Rollator das Leben schwer machen. Nicht jeder habe das Geld, jemanden zu beauftragen, „der mir da eine Rampe hinbaut.“
Treppen im Haus könnten dazu führen, dass manche ältere Hausbesitzer nur noch im Erdgeschoss auf die Toilette gehen. Friedrich Nagel: „Wir haben auf der Hardt ein Einfamilienhaus - da war der Eigentümer drei Jahre nicht im ersten Obergeschoss. Der hat im Wohnzimmer geschlafen.“ Krukenberg: „Das kommt ganz oft vor.“ Laut Nagel sollte man sich etwa fragen: „Wie oft bade ich wirklich im Obergeschoss oder nehme ich immer nur schnell die Dusche im Gäste-WC im Erdgeschoss?“
Wie viel Wohnfläche pro Person in der Immobilie zur Verfügung steht, könnte laut Nagel auch einen Hinweis geben. „Der Durchschnittsplatz liegt bei 67 Quadratmetern für zwei Personen. Das ist in Dorsten der gute Durchschnitt“, sagt Nagel. In vielen Häusern gebe es mehr Wohnfläche, „aber auf drei Etagen“. Heißt: 60 Quadratmeter im Erdgeschoss, 60 im OG und dann noch 30 Quadratmeter im Dachgeschoss. „Dann sollte man sich wirklich die Frage stellen: Wann war ich zuletzt im Dach?“
Constantin Krukenberg erinnert daran, dass hinter der Platzfrage auch eine gesellschaftliche Dimension steckt. Es gebe Studien darüber, dass bei einer höheren Bereitschaft älterer Hausbesitzer, „von der 120-Quadratmeter-Wohnung in die 70-Quadratmeter-Wohnung zu gehen“, deutlich weniger Neubauten als die 400.000 pro Jahr von der Bundesregierung anvisierten gebraucht würden.
Probleme mit Heizkosten
Viele große Häuser, in denen nur wenige Menschen wohnen, wurden aufgrund der hohen Energiepreise im vergangenen Winter nur spärlich beheizt. „Das geht an die Bausubstanz“, warnt Nagel. Wenn Leute etwa nur noch ihre Küche beheizen, die warme feuchte Luft dann ins kalte Treppenhaus entweiche und sich dort an der kältesten Stelle absetze, könne das zu Schimmelbildung führen. „Und irgendwann kommt jemand und sagt: Sie können hier nicht mehr wohnen.“
Wenn man merke, dass man deutlich mehr Quadratmeter zur Verfügung habe, etwa weil die Kinder aus dem Haus sind, „dann sollte ich überlegen, ob ich meinen Wohnungstraum, meinen Lebenstraum, nicht an die nächste Generation weitergebe“, sagt Nagel. Vielleicht in der eigenen Familie.
Doch wenn das nicht möglich ist, spricht sich Nagel dafür aus, einen Verkauf so zu gestalten, „ohne dass der Nachbar das mitkriegt“. „Natürlich will der Nachbar die Immobilie haben. Und natürlich will er sie günstig haben, weil man ja befreundet ist. Eigentlich ist es aber gut, wenn die ein Wildfremder kauft und einen ordentlichen Preis zahlt.“
„So früh wie möglich“
„Eine Immobilie ist immer so viel wert, wie jemand bereit ist, dafür zu zahlen“, sagt Nagel. Zum Makler solle man aus seiner Sicht „so früh wie möglich, um Gelegenheiten nicht zu verpassen“. Dass es Vorbehalte gegenüber Maklern gibt, ist Nagel und Krukenberg natürlich bewusst. „Viele versuchen es erst mal alleine und machen ein Inserat bei Immoscout“, sagt Krukenberg. Das habe manchmal aber einen unerwünschten Effekt: „Ich kann so eine Immobilie auf dem Markt ruckzuck kaputtmachen.“
Was heißt das? Makler bestimmen den Wert nach der Hausbesichtigung und dem Gesetz zur Bewertung von Immobilien. Oft würden Hausbesitzer den von ihm ermittelten Wert anzweifeln und für zu gering halten, sagt Nagel aus Erfahrung. Mit einem höheren Preis scheitern sie dann aber am Markt, und selbst wenn der Makler es dann zum ermittelten Preis versuche, „warten die Leute und hoffen, dass es noch mal zehn Prozent günstiger wird“, sagt Krukenberg. „Die Leute gucken ja alle und erkennen die Immobilie wieder.“ Das „Image“ der Immobilie leide, sie gelte dann als Ladenhüter.
Wie viel Zeit sollte man also für einen Hausverkauf einplanen? „Wenn Sie mir sagen, sie wollen Ostern verkaufen, sollten wir nächste Woche einen Termin machen“, sagt Nagel. Mindestens drei Monate vergingen vom ersten Anruf bis zur Übergabe der Immobilie, sagt Nagel. Constantin Krukenberg: „Und das wird weiter verzögert durch den schwierigeren Markt.“
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