Qualifizierter Mietspiegel ist da: So teuer ist Wohnen in Castrop-Rauxel

Bereits Ende 2018 wurde ein solcher Mietspiegel eingefordert. Nun hat der Stadtrat den „Qualifizierten Mietspiegel für Castrop-Rauxel“ zur Kenntnis genommen. Offiziell in Kraft getreten ist er am 1. April 2021. Er soll einen repräsentativen Überblick über die ortsüblichen Mieten im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand geben.

Auf der Homepage der Stadt ist allerdings von dem neuen Mietspiegel noch nichts zu sehen. Dort findet sich noch der Mietspiegel von 2017, der auf viel weniger Daten fußt und deshalb auch keinen konkreten Vergleich möglich macht. Auch der angekündigte Modellrechner findet sich dort noch nicht.

Baujahr, Lage, Ausstattung wirken sich auf den Quadratmeterpreis aus

Wir haben modellhaft nachgerechnet. Ausgangspunkt ist die Basis-Nettomiete, die sich nach der Quadratmeterzahl richtet. Hier sind Alter, Ausstattung und Wohnlage noch nicht berücksichtigt. Sie beträgt zwischen 5,13 Euro pro Quadratmeter bei einer Wohnfläche von 45 bis 49 Quadratmeter bis 5,59 Euro für eine Wohnung zwischen 115 und 120 Quadratmetern.

Dazu kommen prozentuale Aufschläge und Abschläge für das Baujahr, die Lage, bestimmte Ausstattungsmerkmale wie beispielsweise ein Aufzug. Der macht den Quadratmeterpreis gleich um 8,1 Prozent teurer.

Beispiel 1: Eine Wohnung ist 70 Quadratmeter (5,23 Euro/qm) groß, liegt in einer Straße in einer Lage, die wegen Straßenlärms nicht so gut ist. Das sind Wohnungen entlang der B235 oder in Henrichenburg und Ickern wie an der Henrichenburger oder Recklinghauser Straße. Das bringt einen Abzug von 2,5 Prozent. Das Haus wurde zwischen 1949 und 1970 (+2,3 Prozent) gebaut, ist nicht modernisiert (-6,4 Prozent) und hat eine Waschküche mit Trocknungsmöglichkeit (+2,7 Prozent). Die Miete darf hier im Mittel 5,03 Euro/qm und damit 351,82 Euro betragen. Die Spanne, die der Mietspiegel vorgibt, wird mit den Faktoren -10,3 Prozent bis +10,6 Prozent angegeben. In diesem Beispiel also von 315,58 bis 389,11 Euro.

Beispiel 2: Eine Wohnung ist 80 Quadratmeter groß (5,30 Euro/qm). Das Haus wurde zwischen 2011 und 2020 gebaut (+38 Prozent) und liegt in der Altstadt (+10,6 Prozent). Es gibt einen Aufzug (+8,1 Prozent), Fußboden aus Parkett oder Vinyl (+6 Prozent), Rollläden (+2,5 Prozent). Hier liegt die Nettomiete dann bei 8,76 Euro und damit bei 700,45 Euro. Die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete reicht von 628,30 bis 774,70 Euro.

Der neue qualifizierte Mietspiegel bezieht sich auf Wohnungen, die bis 1. April 2020 bezugsfertig waren und basiert auf Daten, die von April bis August 2020 erhoben wurden. Relevant waren Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren vereinbart oder in dieser Zeit geändert wurden.

Vorbereitungen für Mietspiegel laufen seit September 2019

Start war bereits im September 2019. Anschließend wurden die Vermieteradressen im Stadtgebiet erstmalig zusammengestellt. Bei der Datenauswertung, so die Verwaltungsvorlage für den Rat, „sorgten langwierige Abstimmungen, verzögerte Datenliegerungen, Widersprüche in den Fremddaten und Einschränkungen durch Datenschutzauflagen für unvorhersehbare Projektverzögerungen“. Nach der Erhebungsphase im Sommer 2020 wurden die Ergebnisse im Oktober erstmals dem Arbeitskreis Mietspiegel vorgestellt und danach weiter angepasst.

Wer bislang entsprechende Daten suchte, musste beispielsweise auf Immobilienportale zurückgreifen. Einer aktuellen Untersuchung des Immobilien-Portals Immowelt konnte man für Castrop-Rauxel eine Mietpreis-Steigerung in den vergangenen fünf Jahren von 16 Prozent entnehmen.