Was hat sich auf dem Immobilienmarkt getan? Dieser Frage geht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Borken jedes Jahr mit dem Grundstücksmarktbericht auf den Grund. Das Ergebnis: Die Umsätze auf dem Immobilienmarkt sind rückläufig. Und: „Was noch verkauft wird, bleibt teuer“, heißt es in der Pressemitteilung des Kreises Borken. Doch wie genau gestaltet sich die Situation in Vreden?
2022 kam es zu 228 Grundstücksverkäufen in Vreden. Ein Jahr zuvor waren es noch 21 mehr gewesen und im Jahr 2020 insgesamt 233. „Hier hat sich also bis jetzt wenig getan. Die Zahlen schwanken zwar von Jahr zu Jahr etwas, sind aber insgesamt als stabil zu bezeichnen“, sagt der Makler Klaus Bröcking aus Vreden.
Schaut man etwas mehr ins Detail, ergeben sich folgende Kaufpreise für bebaute Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern in Vreden: Ein Quadratmeter Wohnfläche für ein zwischen 1975 und 1994 erbautes Haus kostete im letzten Jahr 2.005 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreis für ein derartiges Haus lag somit bei rund 305.000 Euro. Zum Vergleich: In Ahaus waren es durchschnittlich 396.000 Euro. Nur in Gronau, Borken und Rhede war der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche noch höher.
Für die Region Gronau, Ahaus und Vreden ergab der Bericht für das Jahr 2021 insgesamt 2.056 Euro pro Quadratmeter – also ein Kaufpreis von 311.000 Euro. „Bei den bebauten Grundstücken ist im letzten Jahr also erstmal alles beim Alten geblieben. Allerdings merkt man jetzt ganz aktuell, dass die potenziellen Käufer sehr zurückhaltend geworden sind“, weiß Klaus Bröcking. Das hat gleich mehrere Gründe, wie er weiter erklärt: „Gestiegene Energiepreise, die Situation bei den Zinsen und so weiter. Die Käufer sind sehr vorsichtig. Daher gibt es derzeit sehr wenige Verkäufe von Privatpersonen an Privatpersonen.“
Hohe Sanierungskosten
Schwer haben es seiner Erfahrung nach dabei insbesondere Menschen, die ältere Immobilien verkaufen möchten. „Alles bis Baujahr 1980 ist momentan sehr schwierig. Also Gebäude, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung gebaut wurden. Wer ein älteres Haus ersteht, muss damit rechnen, zusätzlich zum Kaufpreis Geld in die Sanierung zu stecken“, so der Makler. Bei Häusern, die jetzt auf den Markt kommen, rechnet er daher direkt mit einem Abschlag von 5 Prozent – bei älteren Gebäuden sogar mit 10 bis 15 Prozent: „Bei der Wertermittlung müssen Abschläge für zum Beispiel Heizung, Wärmedämmung und neue Fenster berücksichtig werden.“
Aber nicht nur die möglichen Käufer sind vorsichtig geworden. Klaus Bröcking: „Auch die Banken sind mit ihren Zusagen für die Baufinanzierung zurückhaltend aufgrund der Folgekosten wegen der Energiepreise. Sie befürchten, dass sich die Rückzahlungen verzögern könnten und prüfen daher die Unterlagen ganz genau.“ Unterm Strich hält Klaus Bröcking daher fest: „Ältere und unsanierte Gebäude lassen sich derzeit schlechter verkaufen als neuere Häuser. Vor zwei Jahren sah das noch ganz anders aus. Da waren es vor allem die älteren Gebäude, die Selbstläufer waren.“
Zurückhaltung beim Neubau
Aber auch beim Neubau eines Eigenheims hat der Makler in Vreden Zurückhaltung feststellen können. „Wer bereits ein Grundstück gekauft hat, wartet nun dennoch mit dem Bau.“ Handwerker- und Materialkosten bereiten vielen Bauchschmerzen. Im Baugebiet an der Pirolstraße können Häuslebauer beispielsweise nun loslegen: Alle 40 Grundstücke plus sechs Grundstücke für Mehrfamilienhäuser sind vergeben. „Ich bin gespannt, ob dort nun wirklich bald fleißig gebaut wird oder ob einige noch warten“, sagt Klaus Bröcking.
Zumindest lässt sich laut Grundstücksmarktbericht aber festhalten, dass die Durchschnittspreise eines Wohnbaugrundstücks in Vreden stabil geblieben sind: Der Durchschnittspreis eines Wohnbaugrundstücks betrug im Jahr 2022 rund 165 Euro pro Quadratmeter. Ein Jahr zuvor waren es 164 Euro. Damit waren die Kosten pro Quadratmeter in Vreden günstiger als beispielweise in Ahaus (179 Euro).
Mietmarkt überschwemmt
Aufgrund der großen Zurückhaltung in Bezug auf ein Eigenheim ergibt sich aber wiederum ein ganz anderes Problem: die Überschwemmung des Mietmarktes. „Junge Familien, die eigentlich ein Eigenheim kaufen oder bauen wollten, sind jetzt zurückhaltend. Sie warten ab. Daher wird erstmal eine Wohnung gesucht. Hinzu kommen Flüchtlinge aus der Ukraine, die ebenfalls Wohnraum benötigen“, erklärt Klaus Bröcking.
Für eine Mietswohnung in Vreden verzeichnet er derzeit 30 bis 40 Bewerber. Vor zwei Jahren seien es maximal 20 gewesen. Gefragt seien Zwei- oder Dreizimmerwohnungen: „Viele benötigen aufgrund von Homeoffice ein Arbeitszimmer. Und ältere Menschen möchten für Besuch ein Gästezimmer haben. Unproblematischer sieht es hingegen bei Singlewohnungen aus.“
Mietkosten gestiegen
Seiner Erfahrung nach seien die Mietkosten in den letzten zwei Jahren um rund 10 Prozent gestiegen. Je nach Wohnort und Zustand der Wohnung belaufen sich die Kosten zwischen 4,50 und 12 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht auch ungefähr dem Mietspiegel der Stadt Ahaus (4,85 und 11,80 Euro).
Ob sich die Situation rund um Bauen und Mieten in den kommenden Jahren wieder etwas mehr entspannt, da möchte der Makler keine Prognose aussprechen. Aber: „Ich gehe davon aus, dass der Zinssatz auf diesem Niveau bleibt und potenzielle Käufer sich daran gewöhnen müssen. Dennoch mein Tipp: Man sollte auf das richtige Objekt warten. Wenn es passt, dann passt es. Und wenn es Zweifel gibt, empfehle ich, noch zu warten. Bis alles stimmig ist.“
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