UKBS-Geschäftsführer Matthias Fischer äußert sich im Interview mit unserer Redaktion zu den aktuellen Planungen der Wohnungsbaugesellschaft
Welche Projekte will die UKBS 2024 realisieren?
Wir planen den Bau von vier Kitas im Kreis. Das ist schon ein Investitionsvolumen von rund 16 Millionen Euro. Des Weiteren werden wir wahrscheinlich mit dem Bau von rund 130 Wohnungen in diesem Jahr beginnen. Das ist ein sehr starker Schritt in die Neubautätigkeit.
Bei einem Projekt steht die Vertragsunterzeichnung vor der Tür. Deswegen möchte ich da noch nicht näher drauf eingehen. In Kamen denken wir an die ehemalige Polizeikaserne, die wir erworben haben. In Unna gibt es das Gebiet Brockhausstraße, wo wir dann auch noch bauen werden.
Es gibt auch bestimmte Objekte, die gestoppt wurden, die jetzt wieder aufgenommen werden. Wir haben Vorhaben in Fröndenberg, in Holzwickede, in Bergkamen.
Wie hoch sind die Investitionender UKBS?
Wenn ich von den Kitas ausgehe und dann mit zwei Projekten, die mit hoher Wahrscheinlichkeit begonnen werden, dann sind das sicherlich an die 50 Millionen Euro Investitionsvolumen.
Die Phase der Bautätigkeit erstreckt sich natürlich auf einen gewissen Zeitraum. Manche Objekte werden ja erst vielleicht im Herbst 2024 begonnen. Die dauern dann, je nach Größe, durchaus bis 2026. Aber ich gehe mal davon aus, dass wir im Jahr 2024 schon rund 12, 13 Millionen investieren werden.
Wie finanziert die UKBS ihre Bauprojekte?
Von den Wohnungen, die allein in diesem Jahr begonnen werden, soll wahrscheinlich ein Anteil von 40 bis 50 Prozent öffentlich gefördert gebaut werden. Öffentlich geförderter Wohnungsbau ist einfach nur eine andere Finanzierungsart. Wir haben auf der anderen Seite frei finanzierten Wohnungsbau.
Wenn man sich die Projekte anschaut, die wir in den letzten Jahren gebaut haben, wo durchaus Quoten dabei sind von 30, 40, 50 Prozent öffentlicher Förderung, dann sind das Projekte, die sich definitiv vorzeigen lassen können – wo keiner vermuten würde: Ach, das ist öffentlich geförderter Wohnungsbau.
Es werden dabei sehr günstige Darlehen zur Verfügung gestellt und auch Zuschüsse geleistet. Und das macht diese Art von Wohnungsbau für uns interessant.
Haben Sie nach der Zinswende Ihre normale Flughöhe wieder erreicht?
Ja. Wir hatten im Herbst 2022 einen Stopp ausgerufen, weil sich das für uns nicht mehr wirtschaftlich darstellen ließ. Man konnte bundesweit beobachten, dass viele Unternehmen ihre Bautätigkeit eingestellt haben.
Wir haben aber auch gemerkt, dass gerade bei den Kommunen der Bedarf an neuem Wohnraum und vor allen Dingen auch der Bedarf an öffentlich gefördertem Wohnraum sehr groß ist.
So haben wir uns also 2023 hingesetzt und eine Strategie entwickelt: Wie können wir dieses Neubauprogramm umsetzen? Wir haben dann drei Variablen gefunden. Das heißt, wenn wir diese Ziele, diese Variablen umsetzen können, dann ist Neubautätigkeit wieder möglich.
Wir wollen runter von den hohen Baukosten, zum Beispiel auch mit serieller Bauweise arbeiten. Außerdem wollen wir günstig finanzieren. Alles, was wir bauen wollen, soll in der Effizienzhaus-40-Qualität entstehen. Das ermöglicht wiederum weitere zinsgünstige Finanzierungsmittel.
Und die dritte Variable ist Schaffung von Eigenkapital. Wir haben ein bestimmtes Eigenkapital, das wir jedes Jahr für die Neubautätigkeit einsetzen sollen. Das reicht natürlich nicht aus, dieses wahnsinnige große Programm wirklich umsetzen zu können. Dafür sind wir derzeit im Gespräch mit unseren Gesellschaftern.
Der Landrat als Aufsichtsratsratsvorsitzender sprach von 100 Millionen Euro und 270 Wohnungen, die bis 2026 realisiert werden sollen – wird es so kommen?
Es sind sogar leicht über 300 Wohnungen, die da möglich wären. Wenn wir die genannten drei Grundbedingungen erfüllen, können wir diese Neubau-Strategie umsetzen. Wir hoffen natürlich, dass sich das umsetzen lässt, dass auch diese Finanzierungsmittel erhalten bleiben.
Ich hatte ja gerade vom Effizienzhaus 40 gesprochen. Da war kurz vor Weihnachten der Topf auf einmal weg war. Das hat uns natürlich erst mal geschockt. Das war fest eingeplant.
Aber Gott sei Dank haben wir die Situation, dass jetzt dieser Topf wieder aufgelegt wurde und dass wir auch auf diese Finanzierungsmittel zurückgreifen können. Aber insgesamt ist natürlich diese Aufgabe, 300 Wohnungen zu schaffen, für uns sehr, sehr sportlich.
Der Landrat hatte die Kommunen quasi in die Pflicht genommen, Baugrundstücke zur Verfügung zu stellen. Müssen Sie noch auf die Suche gehen?
Bei dem Paket von 300 Wohnungen haben wir alle Grundstücke bis auf zwei im Bestand. Da müssen wir nicht mehr auf die Suche gehen, denn es ist heutzutage durchaus schwierig, überhaupt noch Grundstücke zu finden.
UKBS vor 85 Jahren gegründet
- Mit der Gründung der Unnaer Kreis-Bau- und Siedlungsgesellschaft (kurz UKBS) durch die Kommunen Unna, Kamen, Pelkum, Fröndenberg und Rhynern entstand 1939 ein kommunales, gemeinnütziges Unternehmen mit der Aufgabe, geeigneten Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten zu schaffen.
- Dieses Ziel wurde, kriegsbedingt, erst 1949 mit zwei Neubauten und acht Wohnungen begonnen. Heute gehören der Kreis Unna, die Städte Unna, Bergkamen, Kamen, Hamm, Fröndenberg, Selm sowie die Gemeinden Bönen und Holzwickede zu den Gesellschaftern.
Die IG Bau hat in dieser Woche verlautbart, den weiter hohen staatlichen Zuschüssen zu den Wohnkosten könne man nur mit dem Bau günstiger Wohnungen entgegenwirken. Hat der Kreis Unna großen Nachholbedarf?
Im Kreis Unna haben wir rund 100.000 Mietwohnungen. Davon waren Ende 2020 12.000 Wohnungen öffentlich gefördert. Und die Zahlen besagen, dass wir 2030 noch rund 3000 öffentlich geförderte Wohnungen haben werden.
Wenn Sie öffentliche Mittel beantragen, können Sie von vornherein eine Bindungsfrist beantragen von 20, 25 oder 30 Jahren. Dann laufen die Objekte irgendwann aus – und das erleben wir jetzt im Kreis Unna.
Das ist natürlich schon ein sehr deutlicher Rückgang an öffentlich geförderten Wohnungen. Und deswegen ist es wichtig, dass man gerade auch öffentlich geförderten Wohnungsbau schafft – wir werden unseren Beitrag dazu leisten.
Braucht man ein kommunales Wohnungsbauunternehmen dafür – oder können das die Privaten nicht besser?
Man muss sich einfach mal die letzten Jahre anschauen. Das Thema Wohnen ist bundesweit sehr brisant geworden und wir erleben bundesweit, dass überall kommunale Wohnungsbaugesellschaften gegründet werden.
Dresden hat irgendwann seine kommunale Wohnungsbaugesellschaft verkauft und gejubelt: Denn einen Tag später waren sie schuldenfrei. Jahre später haben sie bereits wieder eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft gegründet.
Man muss auch bedenken, dass der öffentlich geführte Mietwohnungsbau ein Wohnungsbau mit sehr geringen Renditen ist. Private Investoren erwarten höhere Renditen. Deswegen sind gerade kommunale Wohnungsbaugesellschaften wichtig, weil wir bewusst bereit sind, für eine kleine Rendite zu arbeiten. Deswegen sind wir auch der wichtige Partner der Kommunen.
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