Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage wird am 10. November zwangsversteigert. Das Wohnhaus liegt im Halterner Ortsteil Flaesheim. Die neuen Eigentümer müssen sich auf eine Wundertüte im Inneren einstellen.
Im Vorfeld einer Zwangsversteigerung erstellt ein unabhängiger Gutachter ein Exposé zum Objekt. Üblicherweise geht er da auf den Außen- sowie Innenbereich ein, mögliche Renovierungsarbeiten und andere Altlasten, die auf dem Grundstück liegen könnten. Daraus ermittelt der Gutachter dann den Verkehrswert für die Zwangsversteigerung.
In dem Wertgutachten für die Immobilie in Flaesheim fehlt allerdings die Bewertung des Inneren. „Die Innenbesichtigung wurde weder von der Eigentümerin, noch vom derzeitigen Mieter ermöglicht“, heißt es im Gutachten. „Die Bewertung erfolgte daher nach dem äußeren Anschein.“
Grundstück ist 635 Quadratmeter groß
Das eingeschossige Gebäude an der Flaesheimer Straße ist frei stehend. Es liegt in normaler Wohnlage unweit des Ortskerns. Die Immobilie aus dem Baujahr 1993 ist voll unterkellert und das Dachgeschoss voll ausgebaut.
Das gesamte Grundstück erstreckt sich auf 635 Quadratmeter. Die Wohnflächen setzen sich aus einer rund 86 Quadratmeter großen Hauptwohnung im Erdgeschoss und einer 78 Quadratmeter großen Einliegerwohnung im Dachgeschoss zusammen. Der Gutachter stellt fest, dass die Wohnung im Dachgeschoss augenscheinlich vermietet ist. Allerdings ist unklar, ob ein gültiger Mietvertrag vorliegt.
Ein Energieausweis lag zur Wertermittlung nicht vor. Laut Bauakte wird mit einem Gas-Brennwertkessel mit Warmwasserbereitung geheizt. Das Fabrikat und sonstiges, also die Heizkörper und Baujahr, sind unbekannt.
Der Gutachter konnte bei der Außenbesichtigung keine Baumängel feststellen, die das übliche Maß der Alterswertminderung übersteigen. Der Gebäudezustand ist als durchschnittlich zu beurteilen.
Der Bodenwert wird zum Stichtag 1. Januar 2022 auf rund 156.700 Euro geschätzt. Der Sachbearbeiter geht von einem bauzeittypischen, mittleren Ausstattungsstandard aus. Die fehlende Innenbesichtigung wird in der Wertermittlung durch einen Risikoabschlag in Höhe von etwa 42.000 Euro berücksichtigt. Insgesamt ergibt sich ein Verkehrswert von 585.000 Euro.
Kein Bebauungsplan
Für das Grundstück liegt kein gültiger Bebauungsplan vor. Das Gebäude muss sich nach Paragraf 34 in das Ortsbild anpassen und darf zum Beispiel nicht durch seine Größe besonders hervorstechen.
Das komplette Gutachten mit Fotos der Außenansicht ist öffentlich auf der Internetseite des Amtsgerichts Marl ersichtlich. Die Zwangsversteigerung findet am Freitag, 10. November 2023, um 11 Uhr statt.
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