Jahrelang waren Kredite äußerst günstig zu bekommen. Die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank sorgte für niedrige Zinsen. Aber das ist jetzt vorbei. Die Zinsen steigen wieder. Wie wirkt sich die veränderte Situation auf den Immobilienmarkt aus? Werden Häuser und Eigentumswohnungen günstiger?
Der Halterner LBS-Gebietsleiter Hubertus Schlautmann hat die Empirica-Preisdatenbank für Haltern ausgewertet, die sämtliche Zeitungs- und Online-Anzeigen berücksichtigt. Darin werden Werte des ersten Halbjahres 2023 mit dem ersten Halbjahr 2022 verglichen. Die Landesbausparkasse wertet regelmäßig die Preistrends am Immobilienmarkt aus.
Er hat festgestellt, dass die Angebotspreise für gebrauchte Eigentumswohnungen in Haltern im ersten Halbjahr 2023 um durchschnittlich 12 Prozent zurückgegangen sind. „Ein Trend, der sich grundsätzlich auch im Umland zeigt“, sagt Hubertus Schlautmann. Im Ruhrgebiet seien die Preise für gebrauchte Wohnimmobilien über alle Objektarten hinweg im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 um sechs Prozent günstiger geworden.
Der lokale Immobilienmarkt entwickele sich in Haltern aber nicht einheitlich, stellt Schlautmann weiter fest: „Andere Objektarten werden noch nicht günstiger.“
Marc Jäger von Jäger Immobilien in Haltern teilt diese Einschätzung. „Was man feststellen kann, ist eine insgesamt sinkende Nachfrage“, sagt er. „Die steigenden Zinsen wirken sich da auf jeden Fall aus, aber es sind nicht nur die Zinsen. Steigende Energiekosten, steigende Materialkosten und die Inflation insgesamt führen zu größerer Zurückhaltung bei den Kunden und Interessenten“.
Einen einheitlichen Trend zu sinkenden Immobilienpreisen könne er zwar für Haltern noch nicht feststellen, bei gebrauchten Eigentumswohnungen sei aber schon ein Preisrückgang zu verzeichnen. „Beim Hausbau ist das noch nicht nennenswert oder einheitlich, denn dort kommt ja zum Wert des Gebäudes auch noch der Wert des Grundstücks, deshalb gibt es da eine andere Preisstruktur.“
Hubertus Schlautmann erklärt den Rückgang der Preise mit dem starken Zinsanstieg Anfang vergangenen Jahres, der Inflation sowie der Verunsicherung der Kaufinteressenten über die künftige Energieversorgung: „Das Alter der Immobilie und der damit verbundenen Modernisierungsbedarf spielen eine immer größere Rolle.“
Da zunehmend Eigenheime der 70er- und 80er-Jahre auf den Markt kämen, müssten Interessenten immer häufiger die energetische Modernisierung mit einplanen. Hubertus Schlautmann: „Nach den derzeit geplanten EU-Sanierungsvorschriften besteht für viele ältere Gebäude bereits im Laufe der nächsten zehn Jahre Handlungsbedarf“. Das schaffe andererseits aber Käufern mehr Spielraum bei den Kaufverhandlungen.
Spielraum bei Altbauten
Dieser Spielraum werde bei Verkäufen von Altbauten bereits deutlich ausgeschöpft, sagt Cornelia Kopp vom Halterner Immobilienservice Kopp. „Es kommt inzwischen vor, dass Altbauimmobilien um bis zu 30 Prozent im Preis gesenkt werden müssen, weil die Käufer nicht wissen, welche Vorgaben neue Bundesgesetze machen werden und bis wann sie sie umsetzen müssen.“
Altbauten von 1904 im ihrem Bestand seien beispielsweise sehr schwer zu verkaufen gewesen. „Da muss das Dach erneuert werden, die Isolierung, die Heizung. Das kann zu erheblichen Kosten führen, und deshalb halten sich Kunden da zurück“, so Cornelia Kopp. „Außerdem kommen noch die steigenden Zinsen als Kostenfaktor dazu.“
Der Zustand einer Immobile sei heute entscheidend für den Verkauf. Bei modernisierten Eigentumswohnungen bestätigt Cornelia Kopp die Einschätzung ihrer Kollegen. „Wenn eine Immobile nicht modernisiert ist, rechnen Käufer heute die Kosten für Sanierung vom Kaufpreis ab. Ich muss also entweder billiger verkaufen oder gar nicht.“
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