Bereits zum zweiten Mal steht eine Wohnung im Dortmunder Westen zur Zwangsversteigerung, deren Wert niedriger nicht sein könnte. Am 23. Januar vergangenen Jahres sollte die Immobilie in Lütgendortmund zwangsversteigert werden. Ihr Wert ist auf gerade mal einen Euro festgelegt.
Damals scheint die Wohnung keinen neuen Besitzer gefunden zu haben, zumindest steht nun ein neuer Termin am Dortmunder Amtsgericht fest: 17. 6., 10. 30 Uhr. Das Immobiliengutachten, das der Versteigerung zu Grunde liegt, ist dasselbe wie zum ersten Termin, wir veröffentlichen daher hier noch mal den Text, der ursprünglich am 19. 1. 2024 bei uns erschienen ist.
Das Gebäude kennen viele im Dortmunder Westen – und darüber hinaus. Im vorgelagerten Ladenlokal ist es oft proppenvoll. Kein Wunder, schließlich sind die Pizzen, die dort den Ofen verlassen, nicht nur beliebt, sondern bereits international ausgezeichnet.
So gewann Salvatore Mandellino, der Pizzabäcker bei „Mr. Pizza“ in der Provinzialstraße 218 in Lütgendortmund, 2019 den Titel für den besten Teig bei einer Pizza-WM in Italien. Seit 2023 taucht die Pizzeria auch in der Top-50-Liste eines renommierten Pizza-Führers auf. Und bei einem User-Voting der Ruhr Nachrichten auf Instagram befanden die Teilnehmer: Bei „Mr. Pizza“ gibt die zweitbesten Pizzen in ganz Dortmund.
Wohnung im Rohbau
Nicht ganz so glorreich dagegen scheint es um eine Wohnung bestellt zu sein, die im hinteren Teil des Hauses liegt. Laut dem bundesweiten Portal für Zwangsversteigerungen kommt in dem Gebäude Ende Januar eine 62-Quadratmeter-Eigentumswohnung unter den Hammer. Ein Gutachten, das bei Vollstreckungen obligatorisch ist, gelangt zu dem Schluss: Der Verkehrswert liegt bei 1 Euro.
Ein Schnäppchen – könnte man denken. Doch Vorsicht: Natürlich kommt der vermeintliche Spott-Preis für die Dachgeschoss-Wohnung in dem 60 Jahre alten Haus nicht von ungefähr. Wie aus dem Gutachten ersichtlich ist, weist sie viele gravierende Mängel auf. „Zum Ortstermin befanden sich die Räume (...) überwiegend im Rohbau-, allenfalls im teil ausgebautem Zustand“, heißt es gleich zu Beginn des Exposés.
Später gehen die Gutachter ins Detail und führen zwölf Mängel an. So ist zum Beispiel die Decke nicht verkleidet, die Wärmedämmung hängt herab. Es fehlt eine Elektroinstallation, eine Stromversorgung existiert laut dem Gutachten nicht, Heizkörper fehlen auch. Es gibt Wasserschäden und ein Badezimmer, das „keine Nutzbarkeit“ habe, weil die Decke so niedrig ist. Schließlich sei die Wohnung nicht „erkennbar“ zum Treppenhaus abgeschlossen – und damit wohl offen.
Auch das Gemeinschaftseigentum weise Schäden auf, wie die Sachverständigen festhalten. „Das Gebäude befindet sich in den zugänglichen Bereichen in einem unterdurchschnittlichen Zustand“, urteilen sie. Das Fazit über die Wohnung fällt noch negativer aus: Sie weise eine „große Anzahl an Baumängeln und -schäden auf“.
Zweifel am Brandschutz
Hinzu kommt, dass man keine Unterlagen habe finden können, aus denen die „bauordnungsrechtliche Zulässigkeit“ der Wohnung hervorgeht. Es fehle ein zweiter Rettungsweg, zudem haben die Gutachter generell weitere Zweifel am Brandschutz.
All diese Mängel schlagen derart zu Buche, dass der Verkehrswert letztlich so niedrig angesetzt wird, heißt es. Eigentlich müsste er noch geringer sein. Die Abschläge sind aber derart hoch, dass sich der eigentliche Wert im Minusbereich befände. Das ist nicht „sachgerecht“, wie es heißt, daher wird die Summe aller Abzüge so begrenzt, dass unterm Strich immerhin noch 1 Euro steht.
„Rein theoretisch könnte die Wohnung für diesen einen Euro ersteigert werden“, sagt Amtsgerichtssprecher Michael Tebbe auf Anfrage. Allerdings nur, wenn keiner mitböte. Zudem müssten Interessenten bedenken, dass über den Preis für die Immobilie hinaus in jedem Fall noch Verfahrenskosten und Auslagen für die Gutachter hinzukämen.
Außerdem liegt bei den Baumängeln auf der Hand: Ehe die Räume bewohnt oder vermietet werden könnten, muss wohl noch viel Geld in die Wohnung gesteckt werden. Immerhin attestiert das Gutachten, dass Grundrisse, Geschosshöhen und Fassadengestaltung „hinlänglich“ für eine Nutzung geeignet sind und wahrscheinlich auch wirtschaftlich, wenn alles fertiggestellt ist.
Ruhig liegt die Wohnung nicht, aber verkehrsgünstig. Die B235 ist eine wichtige Verbindungsstraße zwischen Bochum und Castrop-Rauxel; die nächste A40-Auffahrt ist nur etwa zwei Kilometer entfernt, somit ist es auch zur A45 und A43 nicht weit. Etwa zwei Kilometer sind es bis zu den nächsten Supermärkten.
Und wenn es mal schneller gehen soll: Zu einer guten Pizza sind es nur wenige Schritte.
Hinweis der Redaktion: Dieser Artikel erschien ursprünglich am 19. Januar 2024.
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