In den 60er- und 70er-Jahren erbaut, hat die Konzernzentrale von DSW21 in der östlichen Innenstadt ihre besten Jahre hinter sich. Das Gebäude ist nicht mehr zeitgemäß und hat eine schlechte Klima- bzw. Energiebilanz. Soll ein Neubau her – oder wäre es wirtschaftlicher, das Alt-Gebäude noch einmal von Grund auf zu sanieren? Das ist die Gretchenfrage, die sich DSW21 seit 2020 stellt.
Nun liegt eine von DSW21 beauftragte, aktuelle Untersuchung des Dortmunder Beratungsbüros Drees & Sommer mit ersten Berechnungen vor. Demnach wären die Kosten für einen Neubau fast genauso hoch wie die für eine Kernsanierung des Alt-Gebäudes: Eine neue Konzernzentrale schlüge mit knapp 62 Millionen zu Buche – während für eine Sanierung rund 60 Mio. Euro fällig würden, wie die DSW21-Aufsichtsräte vor Kurzem bei einer Klausurtagung erfuhren.
"Abweichung bis zu 20 Prozent"
Deutlich wurde aber auch: Die 62 Millionen Euro sind kaum mehr als ein erster Anhaltspunkt und keineswegs in Stein gemeißelt: Mit Blick auf die Entwicklung von Baukosten und Zinsen könnten sich Abweichungen bis „zu 20 Prozent“ ergeben, heißt es. Ein ähnliches Risiko gibt es aber auch im Fall einer Sanierung.
Nun wollen die DSW21-Vorstände Nägel mit Köpfen machen und eine Grundsatzentscheidung einholen – und die geht in Richtung Neubau: Die Aufsichtsräte sollen bei ihrer nächsten regulären Sitzung Mitte Dezember den DSW21-Voständen die Erlaubnis geben, die Planungen zu starten. „Damit ist noch keine Investitionsentscheidung verbunden“, betont DSW21-Finanzvorstand Jörg Jacoby auf Nachfrage. Der endgültige Baubeschluss könnte 2024 folgen.
Was den DSW21-Spitzen vorschwebt, ist ein Neubau auf dem unmittelbaren Nachbargelände zwischen DSW21 und dem Großmarkt. Nachdem die Rewe-Tochter Doego dort ihren Standort verlassen hat, liegt die Fläche nun im Besitz von DSW21. Die 100-prozentige Stadt-Tochter möchte eine Konzernzentrale, die CO2-neutral betrieben werden kann. Ein Baustein können Photovoltaik-Anlagen zur Nutzung von Sonnenergie sein. „Möglicherweise lässt sich auch mit Erdwärme etwas machen“, sagt DSW21-Arbeitsdirektor Harald Kraus. Dinge, die selbst mit einem sanierten Alt-Gebäude kaum umsetzbar wären.
Weniger Arbeitsplätze im Haus?
Zudem muss ein Neubau auch den künftigen Anforderungen der Mitarbeiter entsprechen. Nach den Worten von Kraus soll beispielsweise geprüft werden, ob dort tatsächlich alle rund 300 Arbeitsplätze aus dem Alt-Gebäude untergebracht werden. Nach aktuellem Stand ist eine Immobilie mit 15.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche geplant – rund 1000 Quadratmeter weniger als bislang.
Hintergrund: Nach einer Betriebsvereinbarung können Mitarbeiter auf Wunsch an zwei Tagen pro Woche ins Home-Office wechseln – wovon reichlich Gebrauch gemacht werde. Zudem gibt es eine Regelung für Tele-Arbeit: Wer will, kann seinen Job an vier Tagen in der Woche von zuhause (oder von einem anderen Ort aus) erledigen. Knackpunkt dabei: Wer sich für Tele-Arbeit entscheidet, verwirkt seinen Anspruch auf sein persönliches Büro innerhalb des Betriebes. „All das muss mitbedacht werden“, sagt Arbeitsdirektor Kraus.
Gibt der DSW21-Aufsichtsrat den Weg frei, soll 2023 im nächsten Schritt ein Raumprogramm erstellt werden. Im Anschluss will DSW21 einen Architektenwettbewerb auf den Weg bringen, dessen Ergebnisse 2024 vorliegen sollen. Auf Basis des Sieger-Entwurfs sollen die Aufsichtsräte dann Farbe bekennen und einen konkreten Baubeschluss treffen. Wie hoch die Kosten am Ende tatsächlich ausfallen, ist vorläufig offen. Sie dürften vor allem von der anschließenden Ausschreibung und den Angeboten der Firmen abhängen.
Wohnungstochter verzichtet
Allerdings würde DSW21 nach aktuellem Stand für sich allein bauen. Ursprünglich war auf dem Doego-Gelände auch ein neues Verwaltungsgebäude für die Wohnungesellschaft DOGEWO21 vorgesehen. Doch die Wohnungstochter von DSW21 hat sich aus dem Vorhaben vorläufig verabschiedet und will an ihrem Sitz in der Landgrafenstraße festhalten.
„Wir haben die Neubaupläne erst einmal zurückgestellt“, bestätigt Geschäftsführer Klaus Graniki auf Anfrage. Als Hauptgrund verweist Graniki auf Millionen von Euro, die das Unternehmen in den kommenden Jahren für die Klimaneutralität seines Wohnungsbestandes investieren müsse. Ein Neubau sei nicht für alle Zeiten ausgeschlossen, so Graniki. „Aktuell können wir uns das aber nicht leisten“, sagt der Dogewo-Chef. „Wir können uns nicht selber einen Neubau hinsetzen, unsere Mieter aber vernachlässigen."
Nur mit SPD-Parteibuch an DSW-Spitze?: Viele Fragen um Nachfolge von Guntram Pehlke
Baukosten-Schock: Neue Firmenzentrale würde eher 70 statt 40 Millionen kosten
