Die Durchschnittswerte wirken nicht besonders dramatisch. Auf eine Nettokaltmiete von 6,61 pro Quadratmeter ist die Durchschnittsmiete in Dortmund angestiegen - über den Zeitraum der vergangenen vier Jahre ist das ein Anstieg von 2,1 Prozent im Jahr. Je nach Lage und Alter der Wohnung gibt es aber deutlich größere Preissprünge.
Überdurchschnittliche Anstiege von 4 bis 10 Prozent gibt es etwa für Wohnungen in der Innenstadt, wo nun ein Durchschnitts-Mietpreis von 6,94 Euro festgestellt wurde und in Hörde mit 6,68 Euro. Der Mietpreis schwankt stark abhängig vom Alter des Gebäudes und der Lage - von 4,49 Euro pro Quadratmeter in Altbauten bis 12,26 Euro in Neubauten. Der Mittelwert reicht je nach „Baujahresklasse“ von 5,60 Euro bis 9,86 Euro.
Welche Miete wo „ortsüblich“ ist, das verrät der neue qualifizierte Mietspiegel, der am Freitag (24.2,) vorgestellt wurde und in Kraft getreten ist. Er regelt rechtlich verbindlich, in welchem Spektrum sich Mietsteigerungen in Dortmund abspielen können - und das mit einer Gültigkeit bis zum 31.12.2024.
Im Vorfeld der Veröffentlichung hatte es diesmal allerdings Ärger gegeben. Der Mieterbund Dortmund, der rund 10.000 Mitglieder vertritt, stimmte im Arbeitskreis mit Vertretern der Wohnungswirtschaft und Mieterverbänden dem neuen Mietspiegel nicht zu und fehlte auch bei der Vorstellung. Das angewandte neue Rechenmodell führe zu höheren Basismieten, die in der aktuellen Zeit nicht zumutbar seien, lautete die Kritik.
Tatsächlich fußt die neue Mietspiegeltabelle auf einer anderen Berechnungsbasis. Wurde bislang ein sogenannter Medianwert gebildet, bei dem Ausreißer mit extremen Mietpreisen nach oben und nach unten unberücksichtigt blieben, wurde jetzt das arithmetische Mittel aus allen Preisen ermittelt.
Grund seien neue rechtliche Rahmenbedingungen durch die Mietspiegelverordnung, erläuterte Michael Neitzel von der InWIS Forschung & Beratung GmbH aus Bochum, die seit 1998 die Datengrundlagen für den Mietspiegel ermittelt.
Basis ist die Auswertung von mehr als 12.500 Wohnungen in Dortmund zum Stichtag 1.5.2022. Beim arithmetischen Mittel seien die Abweichungen zur realen Mietpreisentwicklung am geringsten, erklärte der InWis-Geschäftsführer.
Anders als der Mieterbund folgte auch der Mieterverein dieser Linie - obwohl man den Medianwert weiterhin als sinnvolles Instrument ansehe, wie Martin Grebe als Rechtsexperte des Mietervereins erklärte. Letztlich sei es aber wichtig, überhaupt einen qualifizierten Mietspiegel zu haben, der Rechtssicherheit biete und vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen schütze.
Die Rechtssicherheit war das wichtigste Argument auf allen Seiten. „Es ist wichtig, einen rechtlich verbindlichen qualifizierten Mietspiegel zu haben“, sagte Anja Laubrock als Leiterin des städtischen Wohnungsamtes.
„Moderate Mietsteigerungen“
Dr. Thomas Bach, der als Geschäftsführer des Verbandes Haus und Grund die Interessen der privaten Wohnungseigentümer vertritt, kritisierte die Haltung des Mieterbundes als „Möchtgern-Robin-Hood-Manier“. Er könne keine gravierenden Verschiebungen durch die Anwendung des arithmetischen Mittels erkennen, sagte Bach. „Es bildet den Markt besser ab, weil alle Wohnungen berücksichtigt sind.“
Bach sprach insgesamt von „moderaren Mietsteigerungen“. Von einer Mietenexplosion könne keine Rede sein. Auch Franz-Bernd Große-Wilde sieht als Vertreter der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen ein „gemäßigtes Mieterhöhungspotenzial“.
Welche Miete angemessen ist, hängt von vielen Faktoren ab. Zu den Basiswerten gibt es Zuschläge etwa für eine moderne Ausstattung und hochwertige Bodenbeläge sowie Abschläge etwa, wenn Balkon oder Terrasse und eine Gegensprechanlage fehlen.
Der Mieterverein rät denn auch, mögliche Mieterhöhungen auf Basis des neuen Mietspiegels gründlich zu überprüfen - und bietet voraussichtlich ab Mitte März auch einen Online-Mietspiegelrechner an. In gedruckter Form ist der neue Mietspiegel sowohl beim Mieterverein als auch bei der Stadt Dortmund erhältlich.
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