Gestiegene Baupreise und Zinsen, Materialengpässe - angesichts solcher Rahmenbedingungen haben zahlreiche Wohnungsbau-Unternehmen Neubau-Projekte auf Eis gelegt. Vor allem der geförderte Wohnungsbau liegt weitgehend brach. Das Frankfurter Unternehmen Immowerk geht einen ganz anderen Weg: Es will mehrere hundert Wohnungen in Dortmund bauen - den Großteil davon mit öffentlicher Förderung und damit zu vergleichsweise günstigen Mietpreisen.
Immowerk und die bpd Projektentwicklung hatten den rund zehn Fußballfelder großen Südwestzipfel der Westfalenhütte gekauft, auf dem das Borsigplatz-Quartier erweitert werden soll. „Karlsquartier“ soll das neue Viertel in Erinnerung an die legendäre, wenn auch nie existente Figur von „Karl Hoesch“ heißen, das sich unmittelbar südlich an das Hoeschmuseum und den geplanten „Grünen Ring“ um die Westfalenhütte anschließt.
Der städtebauliche Entwurf für das „Karlsquartier“ sieht vier große Baufelder vor, die noch um den Bau einer neuen Grundschule und einer Kita ganz im Norden ergänzt werden. Ende dieses Jahres soll der erste Bauabschnitt in Angriff genommen werden, den bpd bereits an das Wohnungsunternehmen Vivawest verkauft hat. Rund 190 Wohneinheiten sollen nach dem Entwurf des Architekturbüros RKW rund um einen grünen Innenhof entstehen - rund 30 Prozent davon mit öffentlicher Förderung.
75 Prozent mit Förderung
Investor Immowerk will ganz im Süden ein noch deutlicheres Zeichen setzen. Auf dem als Sondergebiet gewidmeten Areal an der Dürener Straße sollen im Mix mit Einzelhandel 300 Wohnungen gebaut werden - 75 Prozent davon mit öffentlicher Förderung. Das ist - vorausgesetzt, die Dortmunder Politik stimmt zu - weit mehr als die von der Stadt Dortmund für Neubaugebiete geforderten 30 Prozent Anteil für geförderten Wohnungsbau.
„Wir haben unsere Wohnungsbaustrategie stärker auf den Schwerpunkt bezahlbarer Wohnraum in Dortmund ausgerichtet, denn der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen ist aufgrund der stark steigenden Mieten für Wohnraum sehr hoch“, erklärt der geschäftsführende Gesellschafter der Immowerk GmbH, Kim Niklas Andersson. Frei finanzierte Wohnungen seien aktuell kaum bezahlbar. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau sehe man eine echte Marktlücke, betont Anderson. „Und mit den aktuellen Förderbedingungen kann man gut arbeiten.“
Dazu komme, dass der Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen groß sei. „Und der Bestand an mietpreisgebunden Wohnungen in Dortmund wird in den nächsten Jahren drastisch sinken“, stellt der Immowerk-Geschäftsführer fest. Sein Unternehmen wolle sich daher in den kommenden Jahren verstärkt auf geförderten Wohnungsbau konzentrieren.
Soziale Mischung ist wichtig
Dabei legen die Entwickler Wert darauf, dass trotz des hohen Anteils an geförderten Wohnungen kein sozialer Brennpunkt entsteht. Etwa jeder zweite Dortmunder Haushalt habe Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Im Blick hat man besonders junge Menschen und kleine Familien. „Die soziale Mischung ist uns wichtig“, sagt Projektleiter Dennis Trott.
Nicht zuletzt spielt auch das Thema Nachhaltigkeit eine große Rolle. Das Wohnprojekt soll nach dem höchsten energetischen Standard KfW NH 40 konzipiert werden und gemessen an der Wohnqualität über den üblichen Standards im sozialen Wohnungsbau liegen. „Die Südfassade ist 130 Meter breit und 20 Meter hoch und fast vollständig frei von Schatten. Da wäre die Integration von PV-Modulen in der Fassade eine interessante Gestaltungsmöglichkeit“, so Andersson.
Architektenwettbewerb geplant
Zusätzlich zum Wohnraum sind im Erdgeschoss des Sondergebietes Gewerbe und Nahversorgung vorgesehen. Das Dachgeschoss des Supermarktes, das auch als Innenhof genutzt werden soll, soll begrünt werden und alle Hauseingänge miteinander verbinden. Dabei hat man ein Vorbild aus den Niederlanden im Blick. Wie das Wohn-Areal ganz im Süden des „Karlsquartiers“ aussehen wird, soll wie bei den anderen Bauabschnitten ein Architektenwettbewerb mit ausgewählten Büros ergeben, den Immowerk in diesem Jahr starten und abschließen will.
Wenn die Baugenehmigung erteilt ist, soll möglichst im Laufe des Jahres 2025 mit dem Bau begonnen werden. Andersson rechnet mit einer Bauzeit von rund zweieinhalb Jahren. Parallel dazu soll auch der nördliche Bauabschnitt des Gesamtareals von Immowerk entwickelt werden. Hier wäre noch einmal Platz für etwa 200 öffentlich geförderte Wohnungen, rechnet Andersson vor.
An den Standort „Karlsquartier“ hat der Entwickler große Erwartungen. Das Borsigplatz-Quartier sei ein Viertel mit großen Herausforderungen, das sich aber in den letzten Jahren schon positiv entwickelt habe. „Das ‚Karlsquartier‘ soll die positive Entwicklung verstärken und eine weitere große Aufwertung bringen“, sagt Andersson.
Und das soll für Immowerk noch längst nicht das Ende des Engagements in Dortmund sein. Das Unternehmen hat eine „ältere Gewerbeliegenschaft“ im Blick. Geprüft wird eine energetische Sanierung und die Umwandlung in Wohnraum mit bis zu 500 Wohnungen und eine Bildungseinrichtung, kündigt Andersson an. Das Konzept will Immowerk der Stadtverwaltung in Kürze vorstellen.
Hinweis der Redaktion: Dieser Artikel erschien ursprünglich am 22. April 2024.
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