Für Klaus Graniki, Geschäftsführer der städtischen Wohnungsgesellschaft Dogewo, war es eine gute Nachricht, dass Patrick Graichen, Energiestaatssekretär in Robert Habecks Bundeswirtschaftsministerium, seinen Hut nehmen musste. Graichen gilt als Architekt des Heizungsgesetzes, das Immobilien-Eigentümern und Wohnungsgesellschaften die Sorgenfalten auf die Stirn treibt. Laut GEG-Entwurf müssen ab 2024 beim Einbau neuer Heizungen 65 Prozent der Heizleistung aus erneuerbaren Energien kommen.
Graichen habe bei der geplanten Novelle des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) ideologisch agiert, sagt Graniki: „Das geht so nicht.“ Er rechnet auch vor, warum: „Die Einführung der Wärmepumpe zum Beispiel würde eine Mietsteigerung von 1,47 Euro pro Quadratmeter bedeuten.“
Der Wohnungsbestand von Dogewo sei zwar durchmodernisiert, aber nicht klimafertig, so der Geschäftsführer. Und das sind nicht die einzigen Probleme der Wohnungsgesellschaft, die mit 16.367 Wohnungen zu den größten in Dortmund zählt.
Zu den aktuellen Herausforderungen für die gesamte Branche gehören neben der Energiewende die Zinswende, stark gestiegene Bau- und Handwerkskosten, die Energiekrise sowie der Fachkräftemangel und Lieferkettenprobleme.
Kein Geld für Neubauten
Für Neubauten oder Zukäufe fehlt der Dogewo das Geld, weil das Unternehmen für die Klimawende investieren muss. „Um bis 2045 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, richten wir unsere Investitionsplanung für die kommenden Jahre noch stärker auf CO2-mindernde Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen aus“, kündigt Graniki an.
„Allein bei der Dogewo21 müssen wir für das Ziel der Klimaneutralität im gesamten Bestand eine dreistellige Millionensumme aufbringen“, ergänzt Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft. Für jedes der rund 2500 Häuser im Bestand müsse man sich überlegen, was energetisch zu tun sei und was das koste. Dafür erarbeite Dogewo 21 zurzeit eine Klimastrategie gemeinsam mit dem heimischen Versorger DEW21.
Die meisten Dogewo-Mietwohnungen liegen im Mittelfeld in der Energieklasse D (34,6 Prozent), gefolgt von der schlechteren Energieklasse E (27,2 Prozent). 1,6 Prozent gehören zu den letzten beiden Klassen G und H. „Dafür haben wir schon Lösungen“, sagt der Geschäftsführer.
Gutes Geschäftsergebnis
Darüber hinaus werde man jährlich rund 100 Wohnungen klimaneutral umrüsten, kündigt Prokurist Nagel an. Zum Einsatz kommen Fern- und Nahwärmekonzepte, die Umrüstung auf hybride Heizungssysteme, Gebäudemodernisierung und künftige Anlagentechnik. Doch man brauche mehr Zeit, als die GEG-Novelle einräume, so Nagel. Unklarheiten zu den Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel bei Genehmigungsverfahren für spezielle Technologien und EU-Diskussionen über die Kältemittel in den Wärmepumpen machten die Planungen nicht einfacher.
Trotz dieser Widrigkeiten konnte die Dogewo im Geschäftsjahr 2022 wieder ein „außergewöhnlich gutes Ergebnis“ vorlegen, freute sich Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft, über den Jahresüberschuss von 8,304 Millionen Euro (Vorjahr 7,362 Millionen Euro). Bei einer nahezu stabilen Bilanzsumme von 573 Millionen Euro hat die Dogewo 38,4 Millionen Euro in die Zukunftsfähigkeit des Gebäudebestandes investiert – das ist mehr als die Hälfte der Mieteinnahmen – und gleichzeitig rund 8,5 Millionen Euro Verbindlichkeiten bei Banken abgebaut.
Leerstand gibt es mit 1 Prozent so gut wie gar nicht. Die Mieten erhöhten sich 2022 im Schnitt um 15,04 Euro (Vorjahr 16,45 Euro). Die Durchschnittmiete im Bestand betrug 2022 5,97 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr 5,85 Euro). Die durchschnittlichen Mieten für preisungebundene Wohnungen lagen bei 6,20 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr 6,05 Euro) und für preisgebundene bei 5,19 Euro (Vorjahr 5,14 Euro). Neumieter zahlten im Schnitt 6,74 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr 6,64 Euro) und damit deutlich weniger als im Dortmunder Durchschnitt (7,91 Euro).
Gesetzgeber gefordert
Die Dogewo-Bauten seien von guter Substanz, betont Prokurist Nagel: „Wir haben keine Angst vor den nächsten Jahren, aber wir müssen was tun.“ Das gehe nicht allein aus eigener Kraft, dafür müsse der Gesetzgeber eine tragfähige und verlässliche Förderkulisse bereitstellen.
Die Dogewo-Geschäftsführung macht sich keine Illusionen, dass nach dem Rauswurf von Staatssekretär Graichen die Herausforderungen weniger werden. Geschäftsführer Graniki: „Die Grünen machen ideologische Politik, die nicht zu Ende gedacht ist.“
Dazu gehöre auch die Verpflichtung nach dem Erneuerbaren-Energien-Gesetz (EEG), den Mietern die monatlichen Verbrauchsdaten zukommen zu lassen, führt Andreas Laske an. Da viele Mieter das nicht digital wollten, verschicke Dogewo jeden Monat 4000 Briefe, „obwohl wir von den Mietern wissen, dass sie die direkt in den Papierkorb werfen. Dabei müssen die Mieter das bezahlen. Das ist absurd.“
- Dogewo21 stellt seinen Geschäftsbericht erstmals in einer vollständig digitalen Version vor.
- Flankiert von Informationen rund um das Unternehmen werden die Geschäftszahlen auf der Website www.dogewo21.de/geschaeftsberichte präsentiert.
- Das Unternehmen verzichtet aus Gründen der Nachhaltigkeit auf eine gedruckte Version.
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