„Erstens: Die Lage. Zweitens: Die Lage. Und drittens: Die Lage!“ So antwortete Conrad Hilton, Urgroßvater von Paris Hilton und Gründer des Hilton-Hotel-Imperiums, auf die Frage, was ein Hotel wirklich erfolgreich mache. Sein berühmter Ausspruch machte anschließend Karriere in der Immobilienbranche. Und wird immer noch von Maklern zitiert, wenn es darum geht, was eine Immobilie wertvoll macht.
Dabei unterscheidet man zwischen der Makro- und der Mikrolage. Bei der Makrolage geht es um die Region, die Stadt, den Stadtteil. Bei der Mikrolage um die konkreten Bedingungen rund um die Immobilie, also etwa um Straßenlärm, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder auch Schulen und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe.
2.571 Euro pro Quadratmeter
Bei einem Ranking der Dorstener Stadtteile redet man also über die Makrolage. Das Immobilienportal „Immowelt“ beziffert den durchschnittlichen Quadratmeter-Preis bei Haus-Angeboten in Dorsten mit 2.571 Euro. Basierend darauf, welche Immobilien zuletzt auf dem Portal über die Plattform für welchen Preis angeboten wurden.
Es handelt sich also nicht um konkrete oder gar verbindliche Marktwerte. Detaillierter sind die Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, wo echte Kauffälle einfließen und nicht nur Angebote.
Quadratmeterpreise der Region
Der von Immowelt für Dorsten genannte durchschnittliche Quadratmeter-Preis von 2.571 Euro bei Haus-Angeboten in Dorsten liegt im Vergleich mit anderen umliegenden Städten im unteren Mittelfeld: Günstiger sei es in Gelsenkirchen (2.360 Euro), Reken (2.401 Euro) und Borken (2.515 Euro), so Immowelt. Teurer als in Dorsten wird es laut Immowelt in Marl (2.578 Euro), Heiden (2.644 Euro), Gladbeck (2.686 Euro), Schermbeck (2.687 Euro), Raesfeld (2.777 Euro), Bottrop (2.908 Euro) und Haltern am See (2.919 Euro).
Stadtteil-Ranking
Eine Karte auf dem Immobilienportal zeigt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser in den Dorstener Stadtteilen, wodurch ein Ranking möglich wird. Häuser in Wulfen wurden laut Immowelt für durchschnittlich 2.416 Euro pro Quadratmeter angeboten. 2.505 Euro bezahlt man in Hervest, 2.517 Euro in Rhade, 2.518 Euro in der Feldmark, 2.548 Euro in Altendorf-Ulfkotte, 2.650 Euro in Holsterhausen, 2.698 in Lembeck und 2.770 Euro in Deuten, 2.870 Euro in Östrich. Spitzenreiter wäre die Hardt mit 2.935 Euro.
Und was ist mit der Altstadt? Hier weist Immowelt einen Wert von durchschnittlich 2.248 Euro aus. Wie kann das sein, obwohl hier die Bodenrichtwerte zum Teil Spitzenplätze in Dorsten einnehmen? Die hohen Bodenrichtwerte in der Altstadt hätten „nichts mit Wohnen zu tun“, ordnet Dörthe Schmidt, die Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Dorsten, Marl und Gladbeck, ein. Die hohen Bodenrichtwerte orientierten sich an den Geschäftshäusern, die wirtschaftlich einen anderen Mehrwert aus der Immobilie generierten als Wohnobjekte.
Während die Altstadt beim Hauskauf laut Immowelt angeblich den niedrigsten Quadratmeterpreis im Durchschnitt aufweist, sieht es beim Wohnungskauf angeblich genau andersherum aus. Hier hat die Altstadt laut Immowelt den höchsten Wert in Dorsten mit 3.093 Euro pro Quadratmeter. Gefolgt von der Hardt 2.653 Euro, Östrich 2.600 Euro, Feldmark 2.320 Euro, Altendorf-Ulfkotte 2.279 Euro, Holsterhausen 2.171 Euro, Rhade 2.077 Euro, Lembeck 2.066 Euro, Wulfen 1.784 Euro, Hervest 1.767 Euro und Deuten 1.608 Euro.
Offensichtlicher Ausreißer
Für Dörthe Schmidt könnte der offensichtliche Ausreißer bei Haus-Angeboten in der Altstadt damit zusammenhängen, dass es „so gut wie keine Ein- oder Zweifamilienhäuser in der Altstadt gibt“ und auch kaum welche angeboten würden. Der Durchschnitts-Quadratmeterpreis könnte somit verfälscht sein durch die geringe Zahl an entsprechenden Angeboten. Schmidt: „Es wäre falsch, aus so einer Zahl auf eine schlechte Lage zu schließen.“
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