Immobilienmarkt Wer vor fünf Jahren ein Haus gekauft hat, kann sich ziemlich sicher sein: Dessen Wert ist gestiegen. Wer sucht, hat dagegen echte Probleme. Ein Experte bringt nun neue Ideen in Spiel.
Christoph Warmbrunn ist Mitarbeiter in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Dabei handelt es sich um ein unabhängiges Gremium, das für Städte mit mehr als 60.000 Einwohnern vorgeschrieben ist. Aufgrund von Personalmangel hat die Stadt Castrop-Rauxel mit Herten und dem Kreis Recklinghausen eine Vereinbarung zur Zusammenarbeit gefunden, die seit 2004 gilt.
Der Gutachterausschuss wertet regelmäßig für die sechs Städte, für die er zuständig ist, 2500 Kaufverträge im Jahr aus. Zum Jahresende tritt das Gremium zusammen: Darin sind Architekten, Bänker, Immobewerter, Vermesser und andere Experten. Sie beschließen die Bodenrichtwerte und den Grundstücksmarktbericht für die Bereiche Landwirtschaft, Forstwirtschaft und Wohnen.
Über Wohn-Immobilien sprachen wir mit Warmbrunn über „erheblichen Wandel“ im Markt, die heute schwierige Suche für Interessenten und wie die Stadt dagegen steuern könnte.
Herr Warmbrunn, wie stellt sich die Immobiliensituation im Kreis Recklinghausen und konkret in Castrop-Rauxel dar?
Wir haben nach Jahren der Stagnation festgestellt, dass durch die niedrigen Zinsen der Zentralbank ein erheblicher Wandel auch bei uns im Markt ist. Früher gab es immer die Möglichkeiten, über Zeitungen Immobilien zu finden – die findet man eigentlich nur noch und bedingt im Internet. Das meiste geht unter der Hand, Mund-zu-Mund, oder über Banken und Makler verhandelt. Der Zugriff ist für Normalbürger sehr schwierig geworden – seit mindestens fünf, sechs Jahren.
Woran liegt das?
Das liegt an den niedrigen Zinsen: Jeder bekommt günstig Geld. Und die Stein-zu-Stein-Absicherung ist den Leuten wesentlich wichtiger als Aktienmärkte, sprich Betongold. Der Privatmann sichert sein Vermögen lieber über eine Immobilie.
Auch in Castrop-Rauxel, wo es viel mehr Mehrfamilienhäuser als Ein- und Zweifamilienhäuser gibt?
Sie müssen sehen: Fast alle Baulücken werden heute in Ein- und Zweifamilienhäuser umgewandelt. Oder Investoren bauen sehr hochwertige Wohneinheiten – speziell in Castrop-Rauxel, zum Beispiel im Bereich Stadtgarten. Da sind Objekte auf einem Niveau entstanden, die man früher gar nicht erwartet hätte, auch in barrierefreiem, behindertengerechtem Wohnen. Da ist ein Markt entstanden, der noch nicht gesättigt ist.
Ist das ein schlechter Markt für den einzelnen Bürger?
Für jemanden, der unmittelbar auf der Suche ist, ist es sehr schwer, an Immobilien oder freie Grundstücke zu kommen, die für Familien bezahlbar sind.
Wie kann man denn da gegensteuern?
Wir haben die freie Marktwirtschaft. Das einzige Instrument ist, dass Städte eigene Baugebiete erschließen und versuchen, durch subventioniertes Bauen den Familien eine Chance zu geben, doch in den Markt zu kommen und Eigentum zu erwerben.
Ist dann nicht eine städtische Wohnungsbaugenossenschaft genau das richtige Instrument?
Dazu können wir nichts sagen. Wir sind da nur der Marktbeobachter.
Welchen Rat hätten Sie dann an die kommunale Politik und die Stadtverwaltungen?
Ziel kann nur sein, dass die Städte Grundstücke in ihrem Besitz marktfähig machen, sodass sie an Otto-Normal-Verbraucher vermarktet werden können. Im Waltroper Raum wurden ja ganze Baugebiete geschaffen, in denen nur Dortmunder wohnen: Im Altenbruch zum Beispiel an der Stadtgrenze zu Dortmund-Mengede. So bekommt man zahlungskräftige Steuerzahler zurück in unseren Kreis. Das gilt auch für Frohlinde und Merklinde, wo viele Dortmunder Bauland kaufen, weil der Preis dort erheblich niedriger liegt. Das ist oft nur eine Adressfrage. Wobei in Frohlinde die Werte ja eh schon höher liegen als im Rest Castrop-Rauxels, wegen der Nähe zu Dortmund, dem Golfplatz und der landschaftlichen Umgebung.
Wer 2013 für 300.000 Euro ein Haus gekauft hat: Ist der heute auf der Gewinnerseite?
Bei den gebrauchten Immobilien sind die Preise zu 2013 um 35 Prozent gestiegen. Wer damals gekauft hat, könnte glücklich sein – aber wer verkauft die Immobilie freiwillig und zieht in eine teure Wohnung? Alle, die vor Jahren gedacht haben, die Preise wären schon hoch gewesen, können sich glücklich schätzen, wenn sie damals gekauft haben.
Wie wird die weitere Entwicklung sein?
Im Moment ist das eine reine Zinsfrage und welches Angebot den Bürgern gemacht wird. Wenn es viele Freiflächen gibt… Da gibt es die kreativsten Ideen: Friedhofserweiterungsflächen, die nicht mehr gebraucht werden zum Beispiel.
Was heißt das für Castrop-Rauxel?
Für dieses Jahr haben wir schon wieder fast 300 Kauffälle verzeichnet. In Castrop-Rauxel haben wir sonst rund 600 bis 700 Fälle im Jahr. Wir gehen also davon aus, dass der Markt immer noch in Bewegung ist. Ein gutes Zeichen für die, die noch suchen – aber es spricht auch dafür, dass die Preise sich dadurch nicht absenken werden. Ein Abflauen ist also nicht zu erwarten. Und Zinssprünge hat die EZB auch nicht in Aussicht gestellt.
Gebürtiger Münsterländer, Jahrgang 1979. Redakteur bei Lensing Media seit 2007. Fußballfreund und fasziniert von den Entwicklungen in der Medienwelt seit dem Jahrtausendwechsel.
