Ob Eigentumswohnung, Reihen- oder Einfamilienhaus: Jahrelang gingen die Preise steil nach oben. Kaufen ohne oder nur wenig Eigenkapital war möglich. Doch mit steigenden Zinsen für Hypotheken-, aber inzwischen auch Anlagezinsen, verändert sich der Immobilienmarkt.
Die Preise sinken – doch das ist nicht immer der entscheidende Punkt für potenzielle Käufer. Wer nicht sucht, sondern verkaufen will, muss dagegen damit rechnen, dass es nicht so einfach geht. Wir haben einen Experten der LBS und einen Immobilienkaufmann gefragt, wie sich die Situation für Käufer und Verkäufer in diesen Tagen ändert.
„Es gibt eine erste Entlastung für Käufer von Gebrauchtimmobilien – wenn auch ausgehend von einem hohen Niveau. Gebrauchte Eigentumswohnungen sind von Juni bis Dezember 2022 günstiger geworden“, sagt LBS-Gebietsleiter Stephan Piegel, der die Preise derzeit genau beobachtet. Basis für die Zahlen, die er nennt, sind die Angebotspreise aller Print- und Online-Inserate (Empirica Preisdatenbank). Anders als in früheren Jahren, so der Experte, kann der verhandelte Verkaufspreis aber noch darunter liegen.
Wohnung für 1824 Euro/qm
Der Angebotspreis für ein gebrauchtes Einfamilienhaus in Castrop-Rauxel lag Ende 2022 bei 512.500 Euro, so seine Erkenntnis. Das sei im Vergleich zum Juni 2022 ein Anstieg um 5 Prozent. Gebrauchte Reihenhäuser kamen zum Jahreswechsel für 346.750 Euro auf den Markt, im Sommer 2022 lag der Preis bei 355.000 Euro. Das ist ein Minus von 0,2 Prozent. Mit 0,8 Prozent ist das Minus bei gebrauchten Eigentumswohnungen noch etwas höher. Sie kosteten im Dezember 1824 Euro pro Quadratmeter.
Schaut man in das größte Immobilienportal, stehen viele Immobilien zum Verkauf. „Der Eindruck täuscht“, sagt Michael Dschaak. Der Immobilienkaufmann bei Blase Immobilien in Castrop-Rauxel erläutert: „Wenn wir vor eineinhalb Jahren ein Angebot online gestellt haben, dann ging das oft nach einem Monat wieder offline. Heute ist eine Inseratszeit von einem halben Jahr nicht untypisch.“
Seiner Beobachtung nach kommen ähnlich viele Objekte wie früher in den Verkauf. Aber die Nachfrage geht zurück. Bei einem attraktiven Angebot seien es heute 20 bis 30 Interessenten, statt 200 wie vor ein oder zwei Jahren. Nach seinen Erfahrungen auch in den ersten Wochen des neuen Jahrs sinken deshalb auch die Preise. Und das zum Teil deutlicher, als es die Statistik der Preisdatenbank es für den Zeitraum bis Ende 2022 sagt. „Wenn vor einem Jahr ein Reihenhaus 300.000 Euro kostet, kann es heute für 260.000 Euro einen Käufer finden“, nennt er als Beispiel.
Eigenanteil wird wichtiger
Noch stärker gesunken seien die Preise für Mehrfamilienhäuser, die oft an Kapitalanleger gehen. Ein Grund: „Käufer konnten in der Vergangenheit zu 110 Prozent finanzieren, jetzt ist der Eigenanteil wieder wichtig.“ Und an dem fehlenden Bargeld könnten solch größere Projekte scheitern.
Doch es gibt auch eine andere Seite. „Noch am besten verkaufen sich kleine Eigentumswohnungen“, sagt Michael Dschaak. 37 sind zurzeit auf dem Immobilienportal für Castrop-Rauxel zu finden, zwischen 67.000 und 250.000 Euro. Der Experte bezieht sich vor allem auf Wohnungen bis 150.000 Euro.
Die wären gar nicht unbedingt für den Single oder das Paar interessant, die hier wohnen wollen. „Hier wollen Kapitalanleger ihr Bargeld anlegen“, sagt Dschaak. Statt das Geld auf dem Konto durch Inflation zu entwerten, ist eine Immobile für manche eben immer noch Betongold.
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