Die Zahl der abgeschlossenen Immobilien-Kaufverträge im Kreis Unna ist zuletzt gegenüber den Vorjahren gesunken. Das hatte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte erst kürzlich in seinem Trendbericht erklärt. Diesen Trend kann auch Rechtsanwalt und Notar Patrick Wilcock von der Kanzlei Pläster und Brune in Werne bestätigen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Wilcock und seine Kollegen deswegen beschäftigungslos wären. Im Gegenteil. „Es gibt natürlich nach wie vor Immobilien-Beurkundungen. Hauptsächlich für Häuser, aber auch für Wohnungen“, sagt der Experte. Und dabei gibt es einiges zu beachten. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten zusammengefasst.
Braucht man für den Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie überhaupt einen Notar?
Ja, denn ohne notariellen Kaufvertrag nimmt das Grundbuchamt keine Änderungen beziehungsweise Eintragungen im Grundbuch vor. In einem notariell beglaubigten Kaufvertrag können zudem viele Details festgelegt werden, die bei möglichen Rechtsstreitigkeiten von Bedeutung sind.
Wie hoch sind die Kosten für einen Notar?
Das hängt vom vereinbarten Kaufpreis der jeweiligen Immobilie ab. Grundsätzlich sind die Notargebühren jedoch gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt also keinen „Verhandlungsspielraum“. Inklusive Grundbuchgebühren sollte man mit rund zwei Prozent der Kaufsumme kalkulieren. Wer meint, hier sparen zu wollen, indem er dem Notar eine falsche Verkaufssumme nennt, begibt sich auf dünnes Eis. Der Vertrag kann dann für unwirksam erklärt werden. Zudem machen sich die Beteiligten dadurch strafbar.
Was sollte man geklärt haben, bevor man einen Notar kontaktiert?
„Auf Käuferseite sollte definitiv die Finanzierung geklärt sein“, sagt Patrick Wilcock. Eine entsprechende Bestätigung der Bank muss vorliegen. Den Darlehensvertrag sollte der Käufer jedoch noch nicht vor dem Notartermin unterzeichnen. Der Grund: Macht beispielsweise der Verkäufer plötzlich einen Rückzieher oder wird geschäftsunfähig, sodass der Kaufvertrag nicht zustande kommt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Man muss also zahlen, obwohl man die Kreditsumme gar nicht ausgibt.
„Wenn man dennoch vorab einen Darlehensvertrag unterzeichnen möchte, sollte man sich daher von der Bank bestätigen lassen, dass in solchen Fällen keine Entschädigung gezahlt werden muss“, erklärt Wilcock. Außerdem sollten sich Käufer und Verkäufer bereits auf einen Übergabetermin verständigen. Der Werner Notar empfiehlt, diesen auf etwa sechs Monate nach Unterzeichnung des Vertrags zu fixieren. Schließlich könne es immer zu Verzögerungen kommen - zum Beispiel bei der Bank oder beim Grundbuchamt.
Wie bereitet man sich am besten auf den Notartermin vor?
Bevor es zum eigentlichen Unterschriftstermin kommt, erhalten Käufer und Verkäufer den Vertrag zur Einsicht. Von dieser Möglichkeit sollten sie auch Gebrauch machen - und bei Fragen den Notar kontaktieren. „Das sind etwa 15 Seiten mit juristischer Sprache. Da kann man als ‚normaler‘ Mensch gar nicht alles verstehen“, so Wilcock. Unklarheiten lassen sich in der Regel bereits vor dem eigentlichen Notartermin ausräumen. Dazu genügt oftmals auch ein Anruf.
Worauf sollte man im Vertrag achten?
Das Eigentum wird erst umgeschrieben, sobald Kaufpreis gezahlt wurde - und darum sollte im Vertrag nicht nur eine Summe, sondern unbedingt auch ein Zeitpunkt beziehungsweise Zeitraum dafür genannt werden. Die „Kaufpreisfälligkeit“ wird für gewöhnlich an bestimmte Bedingungen geknüpft und entsprechend im Vertrag formuliert. Dann heißt es dort beispielsweise, dass eine Zahlung „frühestens fällig wird, sobald die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und vorherige Grundschulden gelöscht wurden“.
Sobald die Zahlung tatsächlich fällig wird, schickt der Notar eine Fälligkeitsmitteilung heraus. Erst dann sollte der Käufer tatsächlich auch die Zahlung leisten. Im Vertrag sollte zudem der Übergabetermin der Immobilie festgehalten werden. Sollte der Käufer beispielsweise die vorhandene Küche übernehmen wollen, muss auch dies im Vertrag fixiert werden. Und zwar inklusive des vereinbarten Preises.
„Man sollte dem Notar auch vorher mitteilen, ob das Objekt aktuell vermietet ist. An so etwas denken viele gar nicht“, sagt Wilcock. Will der Käufer die Immobilie künftig selbst bewohnen, müsse beispielsweise vertraglich festgehalten werden, was geschieht, wenn der Mieter wider Erwarten nicht rechtzeitig auszieht. Ein Szenario, das man berücksichtigen sollte. Auch wenn es sich lediglich um Ausnahmefälle handelt.
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