Der Immobilienmarkt in Vreden hat sich verändert. Grund dafür sind ein Zusammenspiel mehrerer Einflussfaktoren am Kapitalmarkt, steigende Anforderungen und Vorschriften an energetische Werte und steigende Mieten. Auch für Personen, die eine Immobilie verkaufen oder erwerben möchten, hat dies Folgen.
Bis vor Kurzem sind die Preise konstant gestiegen. Das könnte aber nun ein Ende haben. Der Frage, wie genau sich dieser Punkt auf den Immobilienmarkt in Vreden auswirken wird, ist der Makler Frieder Kemper, der ebenfalls in Vreden tätig ist, auf den Grund gegangen.
„Nachdem die Inflation zwischen März 2022 bis August 2023 jeweils zum Vorjahresmonat zwischen 5,9 Prozent und beängstigenden 8,8 Prozent schwankte, ist in den letzten zwei Monaten die Inflation stark gesunken und lag im letzten Monat bei 3,8 Prozent“, erklärt der 30-Jährige.
Das sei der niedrigste Wert seit September 2021. „Auch wenn die Prognosen großer Banken aussagen, dass die Zinsen im ersten Halbjahr 2024 auf dem aktuellen Niveau bleiben, werden im Sommer 2024 erste Rückgänge in kleinen Schritten erwartet“, fügt Kemper hinzu. Darunter gebe es zum Beispiel Prognosen auf bis zu 3,25 Prozent.
Dies sei auch für Personen, die eine Immobilien verkaufen oder erwerben möchten, von Bedeutung. Denn trotz der bereits lang anhaltenden Hochzinsphase blieben die Angebotspreise für Immobilien stabil. Doch die Verkaufszahlen stocken. Wie passt das zusammen?
So läuft die Bewertung von Immobilien
Erstmal sei es wichtig, zu verstehen, wie eine Immobilienbewertung aufgebaut ist. „In Vreden kommt in den meisten Fällen die sogenannte Sachwertmethode zum Einsatz, welche bei selbstgenutzten Eigenheimen vorgesehen ist“, erklärt Frieder Kemper. Im ersten Schritt werden hierbei die Baukosten ermittelt, welche dann mithilfe eines Baupreisindex zum aktuellen Zeitpunkt der Bewertung hochgerechnet werden.
Durch diesen Index seien ältere Bestandsgebäude oft stark überbewertet. Zumindest, wenn die gegenüberstehende Nachfrage betrachtet wird. „Um keinen zu niedrigen Preis anzubieten, Werte zu verlieren und auch keine zu hohen Preiswünsche haben, kann eine Beratung also sinnvoll sein“, so Kemper.
Nachfrage und Preise sinken
Einen kleinen Hoffnungsschimmer für zukünftige Hauskäufer hat der Makler jedoch anzubieten. „Denn gemessen am Vredener Durchschnittseinkommen sind die meisten nicht bereit, mehr als ein Drittel ihres Einkommens für ihre Unterkunft zu bezahlen“, erklärt Frieder Kemper. „Viele wollen lieber mehr in ihre Freizeit, Reisen oder andere Konsumgüter investieren.“
Gleichzeitig bleiben die Mieten in vielen kleineren Städten wie Vreden bisher relativ niedrig. Daher prognostiziert er, dass die Nachfrage für Eigentum in Zukunft stark sinken wird und somit mittelfristig auch die Kaufpreise sinken werden.
Mieten werden steigen
Noch seien in Vreden zwar niedrige Mieten aus alten Verträgen zu sehen. Dem gegenüber stehen bei Neuvermietungen jedoch bereits deutlich gestiegene Werte. „Das haben viele Vredener bereits erkannt und sichern sich durch die aktuelle Mietwohnung die noch niedrige Zahlungslast“, hält der Makler fest. „Besteht bald jedoch der Wunsch nach einer passenderen Wohnung, ist es schwierig, den gleichen Quadratmeterpreis zu bekommen.“ Das liege zum einen daran, dass Wohnraum knapper wird und dass derzeit wenig gebaut wird.
Entwicklung der letzten Jahre
In den vergangenen Jahren sah diese Entwicklung allerdings noch anders aus. Während der durchschnittliche Wohnflächenpreis für Eigentum in Vreden 2018 noch bei 1891 Euro pro Quadratmeter lag, befand er sich im Jahr 2022 bereits bei 2920 Euro pro Quadratmeter. Das entspreche einer Steigerung von 54 Prozent und somit jährlich im Schnitt 13,5 Prozent.
„Nur wenige Kaufinteressierte haben sich an diese Preisentwicklung gewöhnt“, räumt Frieder Kemper ein. „Auf Dauer müssen vereinzelte Eigentümer in Sachen Preisfindung verhandlungsbereiter sein.“ Dabei ist Vreden in den Augen des Maklers aufgrund unterschiedlicher Faktoren ein attraktiver Wohnstandort. „Jedoch ist jedes Objekt individuell zu betrachten. Grundriss, Lage, Zustand, Ausstattung, Energieklasse und Größe spiegeln den Wert wider“, ergänzt Frieder Kemper.
Das rät der Makler
Doch welche Handlungsempfehlungen ergeben sich daraus für Käufer und Verkäufer von Immobilien? „Wer eine Immobilie besitzt, sollte auf jeden Fall schauen, ob die Mieten noch angemessen sind“, betont Frieder Kemper. „Man sollte auch vor einer Erhöhung nicht zurückscheuen.“ Die wichtigste Aufgabe sei jedoch, die Co2-Bilanz zu minimieren und dabei wirtschaftlich zu handeln. „Wer nicht handelt, muss mit Wertabschlägen rechnen. Mittlerweile ist dieses Thema für jeden Käufer wichtig“, betont der ebenfalls als Hausverwalter tätige Makler.
Auch der Kreis Borken geht dieser Entwicklung jedes Jahr mit dem Grundstücksmarktbericht auf den Grund. Das Ergebnis bestätigt Kempers vorläufige Prognose: Die Umsätze auf dem Immobilienmarkt sind rückläufig. Doch die Immobilien, die noch verkauft werden, bleiben weiterhin teuer. So gab es in Vreden beispielsweise 2022 insgesamt 228 Grundstücksverkäufe. Ein Jahr zuvor waren es noch 21 mehr, und im Jahr 2020 insgesamt 233.
