Viel Arbeit seitens der Kommunen muss in den kommenden Jahren geleistet werden, wenn es um das Thema Bauland geht. Ein dringliches Thema auch in Vreden. In Hinblick auf die Herausforderung in der Stadtentwicklung allen Bevölkerungsgruppen auch in Zukunft passenden Wohnraum zur Verfügung zu stellen, sollen nun kurz-, mittel- und langfristige Flächenreserven und -potenziale betrachtet werden. Denn die Nachfrage scheint ungebrochen hoch und Wohnraum knapp.
Steigender Bedarf in Vreden
Der Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2030 wurde im Flächennutzungsplan neu
prognostiziert. Daraus ergibt sich ein Wohnungsbedarf von rund 10.100 Wohneinheiten zum Jahr 2030. Derzeit gibt es laut Statistikatlas des Kreises Borken rund 9680 Wohnungen in Vreden (Stand 31.12.2022). Mit Blick auf Ersatzbedarf entfallender Wohnungen und weiterer Faktoren korrigiert sich der Wohnungsbedarf laut der Stadt Vreden weiter auf rund 900 Einheiten bis 2023.
Ein kurzer Blick in die vergangenen Jahre: Sowohl die anhaltende Nachfrage nach Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser als auch die Schaffung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und sozialen Wohnungsbaus wurden bei der bisherigen Stadtentwicklung beachtet. Daher wurden in der Vergangenheit überwiegend Flächen nur dann überplant, wenn ein Eigentumsanteil der Stadt Vreden von mindestens 50 Prozent des Gebietes erzielt werden konnte.
Das sichere, nicht nur die Vergabe von Grundstücken entsprechend den aufgestellten Vergaberichtlinien, sondern wirkt außerdem sogenannten Bodenspekulationen entgegen. So soll auch in Zukunft weiterverfahren werden.
Das aktuelle Beispiel an der Pirolstraße hat nach Angaben der Stadt gezeigt, dass die Nachfrage für Wohnraum groß ist und das vorhandene Angebot übersteigt. Allerdings zeigen die letzten zwei Jahre ebenfalls, dass die inflationäre Entwicklung und der Anstieg der Baukosten sowie der Kreditzinsen die rege Bautätigkeit der Vorjahre eindämmen und die Nachfrage bremsen.
So wurden für das Baugebiet Pirolstraße fast alle Positionen auf der Nachrückerliste kontaktiert. Umso wichtiger wird es, so die Stadtverwaltung, bei den wirtschaftlichen Entwicklungen den Blick auf den ausgewogenen Wohnungsmix zu halten.
Derzeit befinde sich das Baugebiet am Krankenhaus „Achter Süringe“ kurz vor der Umsetzungsphase. Die Änderungen der Bebauungspläne Lärchenstraße an der Teichanlage Hilbing und der Pirolstraße am Tennisplatz werden voraussichtlich zudem rund 25 Baugrundstücke bereitstellen können. Neben Ein- und Zweifamilienhäusern seien Mehrfamilienhäuser Teil der Konzepte.
Darüber hinaus seien jedoch keine klassischen Baugebiete für Ein- und Zweifamilienhäuser in der konkreten Planung, da keine Eigentumsanteile bestehen. Handlungsspielraum erhalte die Kommune durch die Neuaufstellung des Regionalplans, welcher sogenannte Potenzialflächen für Wohnbauland in dreifacher Höhe ausweist.
Konkretes offenes Potenzial
Doch wo gibt es nun noch potenzielle Bauflächen? Die Stadtverwaltung teilt den Baugrund zur Überischt in drei grobe zeitliche Kategorien ein - lang-, mittel- und kurzfristig. Letztere - also kurzfristige Entwicklung - kann nur dort erfolgen, wo bereits Bauplanungsrecht besteht oder kurzfristig geschaffen werden kann. Dazu müssten die Grundstücke im kommunalen Eigentum sein oder aber der private Eigentümer Interesse an einer Projektentwicklung haben.
Dazu zählen vor allen die laufenden geplanten Bauleitplanverfahren sowie die Möglichkeiten zur Nachverdichtung. Nach aktuellem Stand sollen das rund 190 Wohneinheiten sein. Diese befinden sich an der Pirolstraße, auf dem ehemaligen Bierbaumgelände und an der Lärchenstraße.
Mittelfristig stehe jedoch etwas mehr zur Verfügung. Zur zweiten Kategorie zählen vor allem Flächen, für die eine mögliche Wohnbaulandentwicklung bereits politisch beraten ist, die Eigentumsverhältnisse aber noch privatwirtschaftlich geregelt sind. Hier bestehe ein Potenzial von rund 270 Wohneinheiten. Dazu gehören unter anderem Flächen im Baugebiet Lepping, Buchenstraße, Ölbach/ An’t Lindeken, Grüner Weg und Sachsenring.
Regionalplan soll helfen
Sollten in diesen Gebieten jedoch keine oder nur wenige Lösungen für neue Bebauung gefunden werden, kommt Kategorie drei ins Spiel. Im Regionalplan Münsterland werden Potenzialflächen gekennzeichnet, welche nach Abwägung zusätzlich in die Wohnbaulandentwicklung einfließen könnten. Dazu gehören Flächen nördlich der Ringstraße, in Doemern, an der Widukindstraße/ Sachsenring, am Birkhahnweg/ Winterswyker Straße und in der Blumensiedlung Ost.
Entwicklung der Kirchdörfer
Doch neben der Stadt Vreden soll sich auch in den Kirchdörfern etwas tun. Die Erweiterung dieser hat sich in der Vergangenheit auf Lünten, Ammeloe und Ellewick-Crosewick beschränkt. Derzeit laufen nach Angaben der Stadtverwaltung die Planungen für eine Dorfentwicklung im Ortskern von Zwillbrock, um auch diesen zukunftsfähig aufzustellen. Inwieweit weitere Flächen erschlossen werden, könne die Verwaltung allerdings noch nicht sagen.
