Der Kauf einer Wohnung ist für viele Menschen ein finanzieller Kraftakt. Die gleichzeitige Sicherheit, die Eigentum gegenüber einer Mietwohnung bietet, überzeugt aber viele. Doch wo lohnt es sich eher zu kaufen?
Das Portal Immowelt hat für alle deutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern eine Analyse zur Leistbarkeit von Eigentum durchgeführt. Spitzenreiter ist mit Abstand München, wo eine Wohnung knapp 825.000 Euro kostet.
„Im Ruhrgebiet beispielsweise können sich Familien noch Wohneigentum in urbaner Lage leisten“, heißt es in der Mitteilung von Immowelt. In Gelsenkirchen oder Herne kostet eine ähnliche Wohnung nur zwischen 150.000 Euro und 180.000 Euro.
Eigentum im Dortmund
In Dortmund kostet diese Wohnung circa 255.000 Euro. Bei den Preisen handele es sich laut Immowelt jeweils um Angebots- und keine Abschlusspreise.
Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, hat Immowelt in jeder Stadt eine bestehende 90-Quadratmeter-Wohnung ausgewählt, die über drei Zimmer verfügt, in den 1990er Jahren erbaut wurde und sich im ersten Stock befindet.
Außerdem berechnet Immowelt, wie viel Einkommen die Käuferinnen und Käufer haben müssen, um die Wohnungen zu finanzieren. Dabei gehen sie von einer 100-Prozent-Finanzierung aus. Sie nehmen also an, dass kein Eigenkapital vorhanden ist.
„Ein Anteil am verfügbaren Einkommen von weniger als 30 Prozent gilt gemeinhin als leistbar, bei einem höheren Prozentwert droht eine Überbelastung, zumal noch Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung hinzukommen“, so Immowelt. Die monatliche Tilgungsrate soll demnach maximal einen Drittel des Nettoeinkommens ausmachen.
Das entspricht für die Wohnung in Dortmund einem nötigen Einkommen von 4.400 Euro netto. Jedoch ist diese Angabe nur ein grober Richtwert. Nicht einberechnet sind die Nebenkosten, die bei einem Kauf anfallen. Auf dieser Grundlage errechnen sie eine Tilgungsrate von circa 1300 Euro monatlich.
Berechnungsgrundlage von Immowelt
- Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben den Kaufpreis einer exemplarischen Bestandswohnung (90 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
- Für die Analyse zur Leistbarkeit wurde berechnet, wie hoch die monatliche Tilgungsrate bei einer 100-Prozent-Finanzierung (2 Prozent Tilgung) ist, damit die Annuität maximal 30 Prozent des Haushalteinkommens entspricht. Als Zinssatz wurde ein marktüblicher Zinssatz von 4,2 Prozent angenommen.
Wohnen in der Kleinstadt
Für eine 90 Quadratmeterwohnung in Haltern am See im Kreis Recklinghausen wurde laut Grundstücksmarktbericht im Jahr 2021 rund 220.000 Euro bezahlt. Hier kann von Nebenkosten ausgegangen werden, die die Finanzierungssumme auf 250.000 Euro anheben.
Wenn für die Wohnung in Dortmund ebenfalls mit circa 30.000 Euro Nebenkosten gerechnet wird, kostet einen die Wohnung in der Großstadt lediglich 35.000 Euro mehr als die Wohnung in der Kleinstadt.
Ganz vergleichbar sind die beiden Wohnungen jedoch nicht. Die Wohnung in Haltern wurde vor 20 Jahren erbaut, wohingegen die Immobilie in Dortmund aus den 1990er Jahren stammt. Ein treibender Faktor für den Preis ist zudem die Lage. Je nach dem, wo die Immobilie liegt, unterscheiden sich die Kosten maßgeblich. Für beide Wohnungen gibt es jedoch zum genauen Ort keine Angaben. Zwar wohnen in Haltern nur knapp 40.000 Menschen, jedoch ist die Seestadt sehr beliebt, wodurch die Angebote begrenzt und die Preise ebenfalls hoch sind.
Finanzierung in Haltern
Ein Finanzierungsbeispiel einer Halterner Bank zeigt, dass Eigenkapital eine wichtige Rolle spielt. Eine Finanzierung sei ohne Eigenkapital nur in bestimmten Fällen möglich, weshalb sie von einer 100-Prozent-Finanzierung abrät. Dieser Fall tritt zum Beispiel ein, wenn ein hohes Einkommen vorhanden ist. Für alle anderen heiße es: Je mehr Eigenkapital, desto besser.
Deswegen kommt die Bank unter Hinzunahme von Eigenkapital auf eine monatliche Rate von circa 1000 Euro. Bei dieser Summe wäre ein Einkommen von 3000 Euro netto nötig.
Berechnungsgrundlage in Haltern
- Der Grundstücksmarktbericht gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt der Städte Castrop-Rauxel, Datteln, Haltern am See, Herten, Oer-Erkenschwick und Waltrop.
- Aufgabe des Grundstücksmarktberichtes ist es, die aktuelle Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht dient damit der allgemeinen Markttransparenz. Er basiert auf Daten und Auswertungen des Gutachterausschusses.
- Das Finanzierungsmodell in Haltern geht von einem Eigenkapital von circa 87.000 Euro und einer Finanzierungssumme von 163.000 Euro bei einem Mischzins für 10 und 30 Jahre Zinsbindung aus.
