Die eigenen vier Wände: „Das Eigenkapital spielt eine große Rolle“

Es ist ein großer Schritt, wenn man sich für den Bau eines Eigenheims entscheidet. Wer diesen Schritt wagt, sollte sich zuallererst über seine finanziellen Möglichkeiten im Klaren sein. Wie gestaltet sich hier das Vorgehen?

In der Regel haben die meisten Kunden noch keine bestimmte Immobilie im Auge. Eher geht es im ersten Gespräch darum, zu erörtern, was sich der Kunde leisten kann. Wir stecken also einen Kreditrahmen, in dem sich der Kunde bewegen kann. Dabei spielen natürlich solche Faktoren wie Eigenkapital und Gehalt eine große Rolle. Gleichzeitig weisen wir unsere Kunden aber auch darauf hin, dass es meist mit dem Kaufpreis ja noch nicht getan ist. Oft kommen dann noch weitere Kosten für Renovierungen oder auch die Nebenkosten hinzu. Deshalb macht aus unserer Sicht solch eine Grundsatzberatung zu Beginn am meisten Sinn.

Wie viel geben die Deutschen denn im Schnitt für ihr Eigenheim aus?

Hier muss man natürlich immer den Ort in Betracht ziehen, wo man ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte. Und dann spielt natürlich noch die Lage, Zustand und Größe eine Rolle. Für Haltern kann man sagen, dass ein Haus so ungefähr bei 400 000 bis 500 000 Euro liegt. Eine Eigentumswohnung liegt im Schnitt so bei 250 000 bis 300 000 Euro. Der Kaufpreis hängt aber auch immer von der Größe und dem Baujahr ab. Neben dem reinen Kaufpreis spielen aber auch noch die Nebenkosten, der Zustand und das handwerkliche Geschick eine große Rolle.

Welche Finanzierungsmodelle gibt es? Und für wen bietet sich was an?

Da gibt es zum einen das klassische Annuitätendarlehen bestehend aus Zinsen und Tilgung, die in einer festgelegten Rate abgezahlt werden. Hierbei bezahlt man jeden Monat die gleiche Rate. Mit der Zeit steigt der Wert, den man für die Tilgung zahlt, gleichzeitig fällt der Wert, den man für die Zinsen zahlt. Für einen festgelegten Zeitraum – in der Regel zehn bis 15 Jahre – hat man hier eine Zinsbindung, die nicht änderbar ist. Ist der Zeitraum abgelaufen, wird die Restschuld neu verhandelt.
Zum anderen gibt es auch noch das Darlehen mit Tilgungsersatz. Hier zahlt der Kunde nur die Zinsen bei uns und gleichzeitig beispielsweise weiter in seinen Bausparvertrag ein. Hier hat der Kunde eine dauerhafte Planungssicherheit und kein Zinsänderungsrisiko. Mit Abschluss des Bausparvertrages sichert sich der Kunde bereits den Zins für sein späteres Bauspardarlehen.
Darüber hinaus gibt es auch noch die Sondertilgungen. Hierbei besteht die Möglichkeit, ein bis zweimal im Jahr mit einem weiteren Betrag das Darlehen weiter abzubauen. Aber auch Förderungen, wie etwa von der NRW-Bank oder KfW-Bank, könnten von Interesse sein. Dabei muss man aber immer die jeweilige Immobilie prüfen.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Das Eigenkapital spielt eine große Rolle. Denn je mehr Eigenkapital man hat, desto besser wird der Zinssatz und dieses führt wiederum zu einer Reduzierung der Gesamtrate.
Alleine für Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und Amtsgericht muss man schon mal schnell gut 13 Prozent des Kaufpreises zusätzlich aufwenden.

Welche spielt die Gehaltsstufe?

Natürlich spielt auch das Gehalt eine sehr große Rolle bei der Baufinanzierung. Das Gehalt bestimmt maßgeblich, was sich der Kunde leisten kann und wie kreditwürdig er ist. Umso höher das Gehalt ist, desto höher können auch die Raten beim Kredit ausfallen. Neben dem Gehalt und dem Eigenkapital spielen aber auch noch andere Faktoren, wie weitere Kredite eine große Rolle für uns.

Wie wichtig ist ein Tilgungsplan?

Der Tilgungsplan dient als Übersicht für den Kunden, mit welchen Raten er in der ersten Zinsperiode rechnen muss. Er gibt also einen Rahmen vor, mit dem der Kunde planen kann. Wo stehe ich nach der ersten Zinsperiode und welche Restschuld ist noch offen. Dabei rechnet der Tilgungsplan aber meist schon über die erste Zinsperiode hinaus. Doch erfahrungsgemäß ist nach Ablauf der Zeit immer ein neuer Zinssatz vorhanden, sodass sich auch der Plan ändern wird.

Was passiert, wenn unvorhergesehene Ereignisse eintreten – wie der Verlust der Arbeit? Was bedeutet das für den Tilgungsplan und das Eigenheim?

Natürlich können immer Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit eintreten. Aber auch hier gibt es Möglichkeiten, diese Risiken abzumildern. Eine Risikolebensversicherung oder Versicherungen gegen Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit bieten sich hier an. Dafür haben wir sogar eine eigene Agentur bei uns im Haus, die sich mit solchen Fragen beschäftigt.

Gibt es Fehler, die man bei der Hausfinanzierung unbedingt vermeiden sollte?

Natürlich. Der häufigste Fehler ist mit Sicherheit das Unterschätzen der Kosten, gerade was die Nebenkosten angeht. Denn die Nebenkosten sind ja beim Kaufpreis meist nicht mit angegeben. Aber auch weitere Kosten für Renovierungen oder Reparaturen werden meist nicht richtig mit einkalkuliert.

Auch beim Neubau kann man schnell vom vorgegebenen Rahmen abweichen. Oft denken sich die Hausbauer: „Wir bauen ja nur einmal, da soll es auch jetzt richtig schön werden“ aber zusätzliche Extrawünsche können richtig ins Gewicht fallen.
Ein zweiter Fehler ist zu wenig Eigenkapital. Da kann es schnell passieren, dass man dann höhere Raten zahlt, als man vielleicht zuvor noch an Miete gezahlt hat.

Aber auch das Schönrechnen der eigenen Rate ist ein häufiger Fehler. Setzt man diese zu niedrig an, zahlt man fast nahezu keine Tilgung und steht am Ende der ersten Zinsperiode noch mit einer enorm hohen Schuldenlast da. Wenn dann auch noch der Zinssatz gestiegen ist, hat man noch höhere Kosten als zuvor.
Ein weiterer Fehler ist es, wenn man die Bewirtschaftungskosten falsch oder gar nicht mit einbezieht. Denn als Immobilienbesitzer ist man jetzt selber für Reparaturen oder Instandsetzung verantwortlich. Hierfür müssen Rücklagen gebildet werden, die schnell schon mal vergessen werden.

Gibt es Zuschüsse oder Förderungen?

Die gibt es natürlich. Am weitesten verbreitet sind dabei Förderungen von der KfW-Bank und der NRW-Bank. Hierbei handelt sich aber meistens um Förderungen, die man bekommt, wenn man energieeffizient baut oder saniert. Hier kann man also auf einen Tilgungszuschuss hoffen, der im Nachhinein ausgezahlt wird. Hierbei muss man jedoch auch immer jede einzelne Immobilie betrachten. Da lohnt es sich von Anfang an, einen Energieberater mit ins Boot zu holen, der sich genau mit den Fördermodellen und -mitteln auskennt.

Viele Menschen werden mit Begriffen konfrontiert, mit denen sie oftmals nichts anfangen können, wenn sie beginnen, sich mit dem Thema Baufinanzierung zu beschäftigen. Was hat es mit Ausdrücken wie Sollzinsbindung, Effektivzinssatz oder gar Beleihungswert auf sich?

Hierbei handelt sich um spezifische Begriffe aus dem Bankwesen. Beim Sollzins handelt es sich um den Zinssatz, der für die erste Zinsperiode festgeschrieben ist. Dieser Zinssatz kann von keiner der beiden Seiten mehr geändert werden.
Der Effektivzins hingegen ist der Zins, der alle Kosten beinhaltet, die in Verbindung mit Beantragung eines Immobiliendarlehens entstehen können.
Der Beleihungswert hingegen betrifft die Immobilie, für die ein Kredit aufgenommen wurde. Hierbei handelt es sich um den Wert der Immobilie, der mit hoher Wahrscheinlichkeit zu jeder Zeit bei einem Verkauf erzielt werden kann. Natürlich wird dieser Wert auch alle paar Jahre aktualisiert.