Der Immobilienmarkt hat sich etwas abgekühlt, Preise haben leicht nachgelassen – Experten beobachten: Potenzielle Käufer sind zurückhaltender geworden. Hohe Energiepreise und gestiegene Zinsen belasten und lassen viel genauer hinschauen, ob sich eine Investition stemmen lässt.
Das gilt auch für Zwangsversteigerungen. Zwar sind generell Schnäppchen drin, doch gerade bei diesen Objekten muss genau hinterfragt werden, wie viel noch investiert werden muss, um dort (gut) leben zu können. Und wie es sich mit den Nebenkosten verhält. Das einzige Haus, das in naher Zukunft im Dortmunder Westen unter den Hammer kommt, kann hier nur schwer punkten.
Einen großen Vorteil bringt die Doppelhaushälfte im Fruchtweg 2 in Deusen, die am 29.3. im FZW (Ritterstraße 20, 15 Uhr) versteigert wird, aber zunächst mit: seine Lage. Für alle, die Ruhe suchen, liegt das Grundstück optimal. Der Fruchtweg gehört zu einem reinen Wohngebiet, das Haus liegt mitten in einer 30er-Zone.
In dieser Gegend wird es nur ein paar Mal im Jahr ungemütlich-drubbelig und lauter: an sehr heißen Sommertagen. Denn folgt man dem Badweg, an den das zu versteigernde Grundstück mit der Längsseite grenzt, landet man nach rund 350 Metern am Freibad Hardenberg. Wenn es dort im Sommer voll wird, parken Besucher gern die umliegenden Straßen zu. Manchmal heizt sich die Stimmung auf, es kommt zu Streit und Handgreiflichkeiten, die Polizei muss einschreiten.
Hohe Mauer um Grundstück
Sehen würde man im Haus am Fruchtweg 2 wohl nicht so viel davon: Das 780 Quadratmeter große, extrem langgezogene Eckgrundstück ist in weiten Teilen von einer recht hohen Mauer umgeben. Die gut 65 Meter Straßenfront zum Badweg liegen komplett hinter der „massiven Einfriedungsmauer“, wie es im Gutachten zum Verkehrswert heißt. Sicher eine Geschmacksfrage.
Genauso wie die Bauart des Hauses. Es besteht quasi aus zwei Teilen, die direkt an Hausnummer vier grenzen. Das Hauptgebäude des zu versteigernden Objekts wurde 1933 errichtet, ist eingeschossig, mit ausgebautem Dachgeschoss und unterkellert. An der Rückseite wurde 1986 ein Anbau errichtet, auch eingeschossig, mit ausgebautem Dachgeschoss, aber nicht unterkellert. Daran wiederum schließt sich eine Terrasse an. Zudem gibt es eine Doppelgarage, die allerdings hinter dem Garten liegt und nur vom Badweg aus zu erreichen ist. Die Wohnfläche beträgt laut Gutachten etwa 150 Quadratmeter – knapp 100 Quadratmeter im Erdgeschoss und gut 50 im Dachgeschoss.
Der Verkehrswert des Grundstücks samt Immobilien liegt laut Gutachten bei 264.000 Euro. Da es sich um eine Zwangsversteigerung handelt, kann es auch günstiger werden. Allerdings weist schon das Amtsgericht in seinem Beschluss zur Zwangsvollstreckung darauf hin, dass „ein erheblicher Renovierungs- und Modernisierungsrückstau“ bestehe.
Das Gutachten führt eine ganze Reihe an Mängeln an: So sind Kelleraußenwände feucht, Schimmelbildung inklusive. Der Bodenestrich ist teils rissig und Umbauarbeiten sollen sowohl im Hauptgebäude als auch im Anbau nicht ordentlich beendet worden sein. Der Garten samt Garage und Terrasse weist laut Gutachten ebenfalls Mängel auf. Insgesamt sehen die Sachverständigen einen „starken Instandsetzungs- und Instandhaltungsbedarf.“
Keine zentrale Heizung
Hinzu kommt, dass auch die laufenden Kosten nicht niedrig sein dürften: Durch die Ecklage und die lange Straßenfront zum Badweg sind Grundbesitzabgaben „höher als bei vergleichbaren Reihengrundstücken“. Und was zudem gerade in diesen Zeiten höchst abschreckend wirken könnte: Das Haus gilt als „energetisch nicht wesentlich modernisiert“. Es gibt keine zentrale Heizungsanlage. Zwar steht im Wohnzimmer ein Kaminofen, doch der Rest des Hauses wird über Elektroeinzelgeräte warmgehalten.
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