© Thomas Thiel
Wohnungskauf ist in Dortmund heute erschwinglicher als vor 10 Jahren
Studie zum Wohnen
Die Preise steigen rasant - dennoch ist ein Wohnungskauf in Dortmund heute attraktiver als vor zehn Jahren. Das sagt eine Studie. Die Eigentumsquote stagniert allerdings – aus zwei Gründen.
Die Preise für Wohneigentum sind insbesondere in deutschen Ballungszentren in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Damit verrät man nichts Neues. Neu ist aber, dass ein von der Wohnungsgesellschaft LEG in Auftrag gegebenes Gutachten jetzt zu dem Ergebnis kommt, dass der Erwerb von Wohneigentum sich unterm Strich dennoch rechnen kann.
Erstellt wurde das Gutachten vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Es wertete die Entwicklung der Angebotspreise für Wohneigentum in 50 deutschen Großstädten aus. Die Preise sind danach zwischen 2011 und 2020 zwischen neun Prozent (Gelsenkirchen) und 128 Prozent (Augsburg) gestiegen.
In Dortmund sind die Preise vor allem mit der 2012/13 einsetzenden Anspannung auf dem heimischen Eigentumsmarkt laut dem Studienleiter Prof. Dr. Michael Voigtländer gegenüber 2011 um 41,9 Prozent gestiegen. Lag der Immobilien-Kaufpreis 2011 bei durchschnittlich 1514 Euro pro Quadratmeter, liegt er heute bei 2148 Euro.
Studie: Zinsentwicklung hat Preissteigerung überkompensiert
Weil aber gegenüber 2011 die Zinsen für die Finanzierung stark gesunken sind und nicht mehr bei gut vier Prozent, sondern unter einem Prozent liegen, können Immobilien in Dortmund - wie auch in 37 anderen der 50 betrachteten Großstädte - heute durchaus erschwinglicher sein als vor zehn Jahren. „Das liegt daran“, erklärt Prof. Dr. Michael Voigtländer als verantwortlicher Leiter der IW-Studie, „dass die Amortisationszeiten für ein Hypothekendarlehen im selben Zeitraum gesunken sind, wenn die Differenz von Miete und Finanzierungskosten als Tilgung angesetzt wird.“
Ausschlaggebend ist die Zinsentwicklung, die laut Michael Voigtländer die Preissteigerung überkompensiert hat. In Dortmund amortisiert sich der Kauf einer Immobilie nach der Berechnungsmethode seines Instituts, die mit vielen Durchschnittswerten und Annahmen arbeitet, im Durchschnitt heute neun Jahre eher als 2011.
„Wohneigentum kann in 35 Jahren abbezahlt sein.“
Prof. Voigtländer will die Studie als Fingerzeig verstanden wissen. Ihr Ergebnis zeige an, dass es unter anderem in Dortmund eben heute erschwinglicher ist als vor zehn Jahren, die Mietwohnung, in der man lebt, oder eine vergleichbare Wohnung zu kaufen.
„Wir haben unter der Prämisse, dass der Käufer im Vergleich nicht stärker belastet wird als der Mieter, berechnet, wie schnell ein Kredit bei vorhandenem Eigenkapital von zehn Prozent abbezahlt werden kann“, erläutert der Wissenschaftler. In Dortmund sei das durchschnittlich nach 35 Jahren möglich. „Als 30-Jähriger“, führt er aus, „kann ich also bis zum Eintritt ins Rentenalter eine Immobilie abbezahlen.“
Aber was ist, wenn der Anschlusszins nach zehn Jahren deutlich höher liegt? Und müssen nicht auch die notwendigen Rücklagen für Instandhaltungen über 35 Jahre mit in die Berechnung einfließen? „Es gibt die Tendenz, dass die Zinsen niedrig bleiben werden. Und da wir Mietsteigerungen nicht eingerechnet haben, kann man diese für Instandhaltungen berücksichtigen“, antwortet Voigtländer.
In Dortmund kein Anstieg der Eigentumsquote
Sein Fazit lautet: „Insgesamt ist damit festzustellen, dass die Erschwinglichkeit des Wohneigentums gestiegen ist und in fast der Hälfte der Großstädte Wohneigentum innerhalb eines Zeitraums von 35 Jahren abbezahlt werden kann, ohne stärker als ein Mieter belastet zu sein.“
Trotz der insgesamt höheren Erschwinglichkeit von Wohneigentum stagniert die Wohneigentumsquote in Dortmund allerdings seit 2015 bei etwa 23 bis 24 Prozent. Heute liegt sie bei 23,9 Prozent. Bundesweit liegt die Eigentumsquote aktuell bei 45 Prozent, in NRW bei 43 Prozent und im Ruhrgebiet bei 35 Prozent.
Ursächlich für die stagnierende Quote in Dortmund ist, so sagen Haus&Grund-Hauptgeschäftsführer Dr. Thomas Bach und Geschäftsführer Dennis Soldmann, vor allem der Mangel an Kapital. „Die Banken fordern bis zu 20 Prozent Eigenkapital. Und hinzu kommen beim Haus- oder Wohnungskauf noch 6,5 Prozent Nebenerwerbskosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Da kommen viele nicht in den Genuss, sich ein eigenes Häuschen leisten zu können“, so Thomas Bach.
Der Wohnungsmarkt ist in Dortmund ziemlich leer gefegt
Der zweite Grund, der vielen einen Eigentumserwerb in Dortmund trotz Niedrigzinsphase unmöglich macht, ist der ziemlich leer gefegte Markt. „Es gibt kaum ein Angebot“, sagt Thomas Bach. Die klare Aussage von Dennis Soldmann lautet daher: „In Dortmund hat der Zinseffekt nicht dazu beigetragen, dass die Eigentumsquote gestiegen ist.“
Warum die Wohnungspolitik von Bund, Land und Stadt darauf ausgerichtet sein sollte, das aber zu ändern, begründet Wissenschaftler Michael Voigtländer so: „Die Niedrigzinsphase bietet große Chancen, Wohneigentum zu bilden. Angesichts der Herausforderungen in der Altersvorsorge und der Vermögensbildung ist eine höhere Eigentumsquote wünschenswert.“ Sonst bleibe Deutschland weiter eine Mieternation.
Nach mehreren Stationen in Redaktionen rund um Dortmund bin ich seit dem 1. Juni 2015 in der Stadtredaktion Dortmund tätig. Als gebürtigem Dortmunder liegt mir die Stadt am Herzen. Hier interessieren mich nicht nur der Fußball, sondern auch die Kultur und die Wirtschaft. Seit dem 1. April 2020 arbeite ich in der Stadtredaktion als Wirtschaftsredakteur. In meiner Freizeit treibe ich gern Sport: Laufen, Mountainbike-Fahren, Tischtennis, Badminton. Außerdem bin ich Jazz-Fan, höre aber gerne auch Rockmusik (Springsteen, Clapton, Santana etc.).
