Nachdem im Jahr 2023 in Dortmund so wenige Menschen wie zuletzt 1990 einen Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung abgeschlossen hatten, hat sich die Lage am Dortmunder Grundstücksmarkt 2024 wieder ein wenig entspannt. 3.781 Kaufverträge wurden im vergangenen Jahr abgeschlossen, das sind zwar 687 mehr als im Vorjahr, aber immer noch deutlich weniger als während der Zeit niedriger Zinsen. Diese Zahlen gehen aus dem neuen Grundstücksmarktbericht hervor, den der Gutachterausschuss der Stadt Dortmund am Dienstag (25.3) präsentiert hat.
„Diese Entwicklung ist vor allem darauf zurückzuführen, dass sich die Preisvorstellungen vieler Verkäufer an die neuen wirtschaftlichen Realitäten angepasst haben“, erläutert der Dortmunder Geschäftsführer von Haus & Grund Thomas Bach. „Gleichzeitig sind die Baukosten leicht rückläufig, und die Finanzierungskonditionen haben sich bei rund 3,5 Prozent für zehnjährige Zinsbindungen stabilisiert. Insgesamt hat das zu einer höheren Planungssicherheit geführt - der Markt hat sich an das neue Zinsumfeld und die politischen Rahmenbedingungen gewöhnt.“
Grundstücke in Hombruch
An die positive Entwicklung in großen Städten in NRW wie Köln, Düsseldorf, Essen, aber auch Gütersloh und Minden kommt Dortmund jedoch nicht heran.
Bis 2022 hatte der Grundstücksmarkt auch in Dortmund aufgrund der dauerhaft niedrigen Bauzinsen geboomt. Mit dem Ende der Niedrigzinspolitik war der Markt 2023 jedoch auch wegen höherer Zinsen, Baukosten und Immobilienpreisen eingebrochen.
2024 war die Nachfrage nach Grundstücken und Eigentumswohnungen besonders in den Stadtbezirken Aplerbeck (rund 535 Verkäufe) und Hombruch (rund 445 Verkäufe) hoch. Wenig Kaufverträge wurden dagegen in Huckarde (ca. 175) und Eving (ca. 195) unterschrieben. Der durchschnittliche Kaufpreis war in Hombruch am höchsten, dicht gefolgt von Grundstücken und Wohnungen in der westlichen Innenstadt.
20 Euro mehr pro Quadratmeter
Wegen der wieder gestiegenen Nachfrage steigen auch die Bodenpreise: Im Schnitt 20 Euro mehr müssen in Dortmund pro Quadratmeter nun im Wohnungsbau gezahlt werden. Bei Gewerbe- oder landwirtschaftlichen Flächen gibt es jedoch keine Preissteigerung.
Besonderes Augenmerk legten die Gutachter auf das Hafenviertel und die dortige Speicherstraße. Dort entsteht unter anderem ein Digitalquartier in den alten Hafengebäuden, auch der Verlag dieser Zeitung ist daran beteiligt. In den vergangenen Jahren habe es dort drei Grundstücksverkäufe gegeben, was die Gegend markttechnisch bereits aufwertete: Den Bodenrichtwert für die Speicherstraße erhöhten die Gutachter von 70 auf 300 - ein eher ungewöhnlicher Schritt für Dortmund.
Trotz der Markterholung stünden Kaufinteressierte weiter vor Herausforderungen, so Thomas Bach von Haus & Grund - schließlich seien die Baukosten weiterhin hoch, genauso wie die gestiegenen Bauzinsen. Mit dem Gebäudeenergiegesetz gebe es zudem weiterhin politische Unsicherheiten. „Ein kaum noch durchschaubares Förderwesen erschwert es Käufern und Investoren, verlässlich zu planen“, so Bach.
Immobilien werden nicht mehr günstiger
Die wieder gestiegene Nachfrage nach Grundstücken und Eigentumswohnungen hat auch Auswirkungen auf den Wert und die Preise von Bestandsimmobilien. Die sind 2024 nämlich nicht mehr so stark gesunken wie im Vorjahr. Laut den Gutachtern stagniere der Wert der meisten Immobilien momentan. Allein Mehrfamilienhäuser sind etwas günstiger geworden, vor allem in der östlichen Innenstadt und auch Häuser in Aplerbeck und Hombruch, die aufgrund ihres höheren Wertes auch mehr an Wert verloren.
Werden Immobilien in Dortmund dann künftig wie in den Jahren vor 2022 jedes Jahr wieder teurer? Dazu wollen die Vorsitzenden des Gutachterausschusses Christian Hecker und Ulf Meyer-Dietrich noch keine Einschätzung geben. Es könnte sich aber bereits um einen Umkehrpunkt handeln. Der Preisverfall in Dortmund sei aber im Vergleich zu anderen Ruhrgebiets-Städten, in denen es mehr höherpreisige Immobilien gebe, eher human ausgefallen.
Thomas Bach von Haus & Grund prognostiziert weiter steigendes Kaufinteresse in den kommenden Jahren. Die Preise würden stabil bleiben, das Interesse an Neubau aber weiterhin verhalten bleiben. Der Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien werde aber attraktiver werden.
Günstige Eigentumswohnungen sind begehrt
Der Preis für Eigentumswohnungen in Dortmund ist im Jahr 2024 seit 2018 im Durchschnitt erstmals wieder gefallen. Im Schnitt zahlen Käufer einer Neubauwohnung 4.420 Euro pro Quadratmeter. Eine 90-Quadratmeter-Wohnung würde demnach fast 400.000 Euro kosten. In den Dortmunder Stadtbezirken hat sich der Markt jedoch sehr unterschiedlich entwickelt. Während die Kaufpreise in Mengede im Jahr 2024 um sechs Prozent stiegen, fielen sie in Brackel um 3,9 Prozent. Vor allem im niedrigen Preissegment stiegen die Preise aktuell sehr, weil die Nachfrage nach günstigen Eigentumswohnungen hoch sei, so die Gutachter.
Guter Zeitpunkt für Einstieg in Immobilienmarkt
Lohnt es sich also aktuell, ein Grundstück zu erwerben? „Ja, aber mit Augenmaß“, rät Bach von Haus & Grund. „Die Talsohle scheint durchschritten. Wer solide finanziert und nicht spekulativ kauft, findet derzeit gute Einstiegsmöglichkeiten – insbesondere bei Bestandsimmobilien oder Grundstücken für den Eigenbedarf. Zwar bleibt das Angebot in Dortmund insgesamt knapp, doch im Vergleich zur Boomphase der vergangenen Jahre ist die Auswahl für Kaufinteressierte wieder etwas gewachsen. Gerade für Eigennutzer mit langfristiger Perspektive ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt, in den Markt einzusteigen.“
