Die meisten Passanten, die auf dem Westenhellweg unterwegs sind, werden nur die Schaufenster wahrnehmen und ihren Blick nicht nach oben richten. Wer aber am Krügerhaus mal hochschaut, entdeckt schnell, dass dieses Gebäude ein wahres Schmuckstück in der City ist. Es stammt aus der Anfangszeit des vorigen Jahrhunderts, war lange Domizil der Buchhandlung Krüger und mausert sich jetzt zu einem modernen Bürostandort.
„Drei Etagen“, sagt Christian Hansmann, Geschäftsführer von Ruhr Real, einer Agentur für Gewerbeimmobilien in Essen, „werden im Krügerhaus vom Eigentümer, der Deka Immobilien, kernsaniert und so ausgestattet, dass sie modernste Anforderungen an Büroflächen erfüllen. Sowohl beim Zuschnitt der Flächen als auch bei Bodenbelag oder Beleuchtung haben die zukünftigen Mieter die Möglichkeit, ihre Wünsche zu äußern.“
Auf der dritten, vierten und fünften Etage, in denen in den vergangenen Jahren schon Büros und Arztpraxen zu finden waren, stehen bald hoch über dem Westenhellweg jeweils 380 Quadratmeter zur Verfügung. „Das ist eine attraktive Größe, die viel nachgefragt wird. Wir führen bereits Gespräche mit mehreren Interessenten, die gerade in der City moderne Büroflächen suchen. Ich bin zuversichtlich, dass wir bis zum Sommer die drei Etagen vermietet haben werden“, sagt Christian Hansmann.
Neubauqualität im Innern
Das Krügerhaus wurde 1912 mit einer Passage im Stil der Neo-Renaissance gebaut. Aufwändig ließ die Eigentümerin bereits im Frühjahr 2024 die Glaskuppel über der Rotunde in der Passage ersetzen.
Zum großen Teil wurde das Gebäude im Zweiten Weltkrieg zerstört und ab 1953 wieder aufgebaut. „Seitdem ist es etwas in die Jahre gekommen und der aktuelle Eigentümer weiß, dass das Haus nur weiter bewirtschaftet werden kann, wenn man es modernisiert. Ziel ist es, in dem über 100 Jahre alten Gebäude nach Abschluss der Umbauten im Inneren eine Neubauqualität vorzufinden“, sagt Christian Hansmann.
Der Experte für Gewerbeimmobilien in Dortmund ist überzeugt, dass sich die Investition lohnt. „Die Innenstadt ist eine der nachgefragtesten Büromarktzonen“, so Hansmann. Er lobt das Vorgehen der Deka, die in ihre Bestandsimmobilien investiert, und stellt fest: „Der Westenhellweg und allgemein die Innenstadt werden als Bürostandort immer attraktiver, da zentrale Lagen - zum Beispiel für die Mitarbeitergewinnung - von immer größerer Bedeutung sind. Rund 34.000 Quadratmeter des gesamten Flächenumsatzes von gut 100.000 Quadratmetern im vergangenen Jahr entfielen alleine auf die Anmietung von Büroflächen im City-Kern.“
Veraltete Gebäudetechnik
„Viele Flächen in der City stehen deshalb leer, weil der Vermieter nicht in Vorleistung gehen möchte. Wenn man aber interessierten Unternehmen nur veraltete Gebäudetechnik und einen generell schlechten Erhaltungszustand zeigen kann, bleiben diese Flächen liegen“, sagt Christian Hansmann. Eine Erhebung von BNP Paribas Real Estate bestätigt das mit konkreten Zahlen. Danach stehen 73.000 Quadratmeter Büroflächen im Citykern leer, an modernen Flächen mit zeitgemäßer Klimatechnik und digitaler Ausstattung sind es nur 3500 Quadratmeter.
Wie im Krügerhaus ist also in etlichen Immobilien in der City ein Investitionsbedarf entstanden. Sehr deutlich zum Beispiel in dem ehemaligen RAG-Gebäude an der Hansastraße 95. Es gehört dem Immobilieninvestor Aroundtown und steht in weiten Teilen leer. Gegenbeispiele hingegen sind das Ex-Conrad-Haus am oberen Westenhellweg oder der frühere Standort der Mayerschen Buchhandlung am Platz von Netanya. Beide Häuser werden zurzeit komplett umgebaut und modernisiert für Büros, Arztpraxen, Wohnnutzungen und Gastronomie.
Nachdem am Phoenix-See gerade das letzte Grundstück für die Krankenkasse BIG direkt bebaut wird und dort ebenso wie auf der Stadtkrone Ost kaum noch Büroflächen verfügbar sind, rückt die City als begehrter Standort immer mehr in den Blickpunkt. „Gerade der Westenhellweg - und das zeigt aktuell die Entwicklung des Krügerhauses - wird als Bürostandort immer beliebter. Wir erleben allerdings ein zurzeit noch geringes Angebot an modernen Flächen. Das knappe Angebot wird kurz- bis mittelfristig die Spitzenmieten weiter antreiben“, sagt Christian Hansmann.
Spitzenmiete ist gestiegen
Das sieht auch Amadeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH so: „Aufgrund der angespannten Nachfrage-Angebots-Situation, insbesondere im modernen und qualitativ-hochwertigen Flächensegment, hat die Spitzenmiete um knapp 6 Prozent auf nun 18,00 €/m² zugelegt. Bemerkenswert ist, dass sie nicht mehr nur im Citykern, sondern auch für die besten Flächen im Teilmarkt Stadtkrone Ost erzielt wird. Die generell schwankende Durchschnittsmiete notiert aktuell bei 12,60 €/m² und hat damit zum Vorjahr nur leicht um 0,30 €/m² nachgegeben.“
Zum verknappten Angebot und steigenden Mieten trägt nicht nur bei, dass zu wenig neue, modernisierte Flächen auf den Markt kommen, sondern ein weiterer Grund ist auch der Büroflächen-Hunger der Dortmunder Stadtverwaltung. „Mit dem Büroflächenumsatz von knapp über 100.000 Quadratmetern im Jahr 2024 ist Dortmund die Stadt mit dem höchsten Flächenumsatz im Ruhrgebiet. Die öffentliche Hand ist dabei der Treiber gewesen“, stellt Christian Hansmann fest.
So ist zwar das Jugendamt vorübergehend aus der City raus zur Voßkuhle in die ehemaligen Räume des IT-Dienstleisters Materna gezogen, für das Ordnungsamt wurden aber 9.600 Quadratmeter im ehemaligen Postbank-Gebäude am Hiltropwall, das jetzt Bürohaus „The Yellow“ heißt, vermietet. Der Mietvertrag läuft über 20 Jahre und zählt zu den größten Abschlüssen für das Ruhrgebiet im Jahr 2024. In dem Objekt soll zukünftig die Zentrale des Ordnungsamtes angesiedelt werden – die Stadt will dort vier derzeit auf mehrere Standorte verteilte Abteilungen zusammenführen. Die Übergabe der Flächen ist in zwei Phasen für Sommer 2025 und Anfang 2026 geplant. Das „The Yellow“, das der Hamburger Immobilieninvestor CLS 2021 erwarb und Zug um Zug modernisiert, verfügt über insgesamt 24.000 Quadratmeter Mietfläche.
Weniger moderne Flächen
Insgesamt stellt Amadeo Augenbroe von BNP Paribas zur Lage auf dem Büromarkt in Dortmund fest: „Hinsichtlich des Leerstands ist in den vergangenen 12 Monaten eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Das Leerstandvolumen beläuft sich Ende 2024 auf rund 137.000 m² (minus 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Deutlich stärker fiel der Rückgang mit 36 Prozent in dem stark nachgefragten modernen Flächensegment aus. Zudem ist auch das Volumen der im Bau befindlichen Flächen rückläufig.“ Grund hierfür sind die zahlreichen Baufertigstellungen (125.000 m²) am Ende des Jahres 2024 - etwa das neue Materna Headquarter, das nun auf Phoenix-West das größte Bürogebäude der Stadt ist, oder die neue Firmenzentrale der Continentale Versicherungsgruppe an der B1.
Mit Optimismus blicken Christian Hansmann und Amadeo Augenbroe auf das neue Jahr. „Der Dortmunder Markt sollte 2025 weiter auf Kurs bleiben. Dafür sprechen eine sich perspektivisch erholende deutsche Wirtschaft, wie auch eine im Markt zu registrierende langsame Stimmungsaufhellung“, sagen beide übereinstimmend.
Das begrenzte Angebot an modernen Flächen insbesondere in zentralen Lagen sehen sie jedoch weiter als Problem. „Dabei“, so betont Christian Hansmann noch einmal, „wird der Westenhellweg als Büro- und Dienstleistungsstandort immer beliebter. Es gibt in den oberen Etagen der Kaufhäuser so viele Flächen, auf denen sich der Handel zurückgezogen hat oder die veraltet sind, die wie im Krügerhaus nur neu für den Markt positioniert werden müssten.“
