Vonovia-Mieter in Dortmund wehren sich gegen kuriose Abrechnungen

Wer Monika Hohmann besucht, wird herzlich begrüßt. Und auch direkt angesprungen. Nicht von Monika Hohmann, sondern von ihrem Cockerspaniel Enzo. „Der Name ist Programm, er ist ein richtiger Ferrari“, sagt die 69-Jährige.

Enzo mag ein „Ferrari“ sein, aber auch sein Frauchen ist schwer in Fahrt. Monika Hohmann ist nämlich die Sprecherin des Mieterbeirats der Vonovia-Mieter in Westerfilde. Und ihre Stimme ist dort nicht zu überhören.

„Unterwegs treff ich die Menschen.“

Anfang Juli findet das Gespräch statt, in der Essecke ihrer Erdgeschosswohnung. Auf der Fensterbank steht eine violette Orchidee, farblich passend liegt ein violetter Aktenordner auf dem Tisch. Darin bewahrt sie alles auf, was mit ihrer Vermieterin, der Vonovia, zu tun hat. Der violette Ordner, in dem auch die Kochgas-Rechnung abgeheftet ist, ist dick wie ein Südstaatenroman.

Seit zwölf Jahren vertritt Monika Hohmann die Interessen der Mieter. Sie kennt die Leute. „Ich geh ja viel mit dem Hund raus“, erzählt sie. „Und unterwegs treff ich die Menschen.“ Sie kümmert sich, wenn es Probleme gibt im Quartier in Westerfilde. Und davon gibt es viele.

Im Griff der Finanzinvestoren

Um zu verstehen, muss man weit zurückgehen. Monika Hohmann und ihr Mann Gerhard zogen 1980 ein, als die Wohnungen, Mitte der Siebziger gebaut, noch der Viterra gehörten. Die Viterra verkaufte die Bestände im Jahr 2001; zuerst an ein VEBA-Tochterunternehmen. Die folgenden Besitzer hießen Griffin Rhein-Ruhr, Corestate, Gagfah.

Es ging bergab: Die Finanzinvestoren ließen die Wohnungen verkommen. Wer konnte, zog aus. Viele Mieter gingen - Müll, Schrottautos und vergammelte Spielplätze kamen. Im Mai 2014 berichteten wir zum ersten Mal über „den Stadtteil, der vor der Zerreißprobe steht“. Monika Hohmann blieb. Und gründete mit anderen den Mieterbeirat.

Vonovia - ein klangvoller Name

Im Jahr 2016 übernahm die Vonovia die Gagfah. Das börsennotierte Bochumer Unternehmen mit dem klangvollen Namen, das früher mal Deutsche Annington hieß, ist ein riesiger Immobilienkonzern mit 500.000 Wohnungen. Davon stehen 370.000 in Deutschland. Auch in Schweden und Österreich besitzt die Vonovia Immobilien. In Dortmund gehören 20.000 Wohnungen zum Bestand. Insgesamt 640 sind es in Westerfilde-Mitte aus dem ehemaligen Griffin-Bestand.

Gleichzeitig tauchte der vergessene Stadtteil wieder auf dem Radar der Stadtverwaltung auf. Man wollte sich kümmern. Das Projekt „Soziale Stadt Westerfilde und Bodelschwingh“ startete 2016 – gemeinsam steckten das Land NRW, die Stadt Dortmund und die Vonovia 25 Millionen Euro in den Wohnungsbestand. Vor allem die energetische Modernisierung wurde vorangetrieben – die Mieter schöpften Hoffnung, fürchteten aber Mieterhöhungen.

Die gab es auch. Sucht man auf der Vonovia-Homepage nach Wohnungen in Westerfilde, liegt der Quadratmeterpreis bei renovierten Wohnungen zwischen 7,10 und 7,70 Euro. Das liegt über dem Mietspiegel, der für Gebäude dieser Baualtersklasse eine Obergrenze von 6,04 Euro angibt. Die Vonovia entgegnet auf Anfrage, dieser Mietzins sei „absolut marktüblich“, die Wohnungen seien „komplett bezugsfertig“ und sehr beliebt.

„Ich hab gar keinen Gasherd.“

Was die Mieter aber so richtig wütend macht, sind die Heiz- und Betriebskostenabrechnungen. Viele Seiten lang, völlig undurchschaubar. Inklusive unerklärlicher Positionen wie „Kochgas“. Monika Hohmann schüttelt den Kopf. „Ich hab gar keinen Gasherd, da verbrauche ich ja wohl auch keine 86 Euro für Kochgas.“

Und die Rückzahlungsforderungen sind gepfeffert. „Früher haben wir immer was zurückbekommen. Jetzt explodieren die Kosten“, sagt Monika Hohmann. Es geht um Summen von 900 Euro, 1300 Euro, 2200 Euro, sogar 5800 Euro.

Mit Nebenkosten lässt sich Gewinn erwirtschaften. Zwar gibt es ein Wirtschaftlichkeitsgebot: Jeder Vermieter muss auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten. Doch muss er bei den Firmen, die er beauftragt, nicht die günstigste Option wählen.

Eine große Familie

Und hier kommt die Familie ins Spiel: Die Vonovia, die im Jahr 2019 rund 2,1 Milliarden Euro Mieteinnahmen (plus rund 763 Millionen Euro Betriebskosten) erwirtschaftet hat, hat viele Schwestern und Töchter. Die Handwerker-Organisation „Deutsche TGS“, die unterteilt ist in „Vonovia Technischer Service Nord“ und „Vonovia Technischer Service Süd“. Enkeltöchter gewissermaßen.

Es gibt die „Deutsche Multimedia Service GmbH“, die sich um Anschlüsse für Radio, Fernsehen und Internet kümmert. Die Hausmeister werden geschickt von der „Vonovia Immobilienservice GmbH“. Für Außenanlagen, Hecken und Winterdienst ist ebenfalls ein Spross des Unternehmens zuständig: Die „Vonovia Wohnumfeld Service GmbH“. Insgesamt sind rund 350 „konzerninterne Dienstleister“, wie die Vonovia sie nennt, miteinander verflochten.

Solche Inhouse-Geschäfte sind lukrativ. Weil ein Unternehmen an seine Töchter und Schwestern keine Mehrwertsteuer zahlen muss. Und wenn der eigene Hauswart mehr kostet als ein Externer, ist das kein Nachteil. Denn das Unternehmen stellt sich dessen Leistungen ja selbst in Rechnung.

Qualität zu fairen Preisen?

Auf Anfrage erklärt der Konzern, man biete „Hohe Qualität zu fairen Preisen“. In Sachen Qualität haben die Westerfilder Mieter auch keine Probleme. Monika Hohmann krault ihrem Hund den lockigen Kopf. „Ich mecker‘ ja nicht nur rum, ich sag auch positive Sachen.“ Zum Beispiel, dass die Vonovia-Handwerker supernett sind und ihren Job gut machen. „Alle haben den Enzo ins Herz geschlossen. Draußen begrüßt er immer zuerst den Mann auf dem kleinen Radlader.“

Nur mit den fairen Preisen ist das so eine Sache. Laut Vonovia seien sie „ortsüblich und entsprächen dem Wirtschaftlichkeitsgebot“. Die Betriebskostenentwicklung für ein Gebäude aus dem Westerfilder Bestand zeigt hingegen, dass sich die Kosten von 2016 bis 2018 um monatlich rund 30 Cent pro Quadratmeter erhöht haben. Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung bedeutet das eine Erhöhung um 288 Euro im Jahr.

Appell des Oberbürgermeisters

Im März 2019 berichteten wir über das Westerfilde-Projekt von Stadtverwaltung und Vonovia. Der Mieterverein stellte Preissteigerungen von bis zu 20 Prozent fest. Bei einer Begehung ermahnte Oberbürgermeister Ullrich Sierau Vonovia-Bereichsleiter Ralf Peterhülseweh, die Praxis der Betriebskostenabrechnungen zu prüfen. „Ich appelliere an Ihr Unternehmen, hier noch einmal in sich zu gehen“, sagte Sierau. „Sehr gerne“, versprach der.

Im vergangenen Dezember kommen schließlich die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2018 bei den Mietern an. Es macht nicht den Eindruck, dass da jemand „in sich gegangen“ ist. Die Forderungen sind hoch, die Mieter aufgebracht. Zwei Gesprächsrunden folgen, im Dezember und Januar. Vertreter des Mieterbeirats, der Stadt, der Vonovia kommen. Mietervereins-Geschäftsführer Rainer Stücker sieht – so steht es im Protokoll – den „sozialen Frieden in Westerfilde gefährdet“.

Viele Mieter haben Einspruch eingelegt

Man einigt sich schließlich, dass Leute mit hohen Rückständen in Raten zahlen dürfen. „Aber das ist eine Schleife ohne Ende, es kommen ja immer neue Forderungen“, sagt Monika Hohmann. Auch bei ihr ist wieder eine Nachzahlung fällig. 895 Euro und 92 Cent.

Die Mietersprecherin lässt nicht locker. Ihre Abrechnung ist im violetten Ordner gelandet – ebenso wie ihre Anwaltsschreiben. Denn sie und rund 80 andere haben durch den Mieterverein Widerspruch eingelegt und ihre Abrechnungen prüfen lassen. Auch in anderen heutigen Vonovia-Siedlungen aus dem Ex-Griffin-Bestand gibt es rund 90 Widersprüche gegen die Betriebskostenabrechnung 2018.

Was macht eigentlich ein „Objektbetreuer“?

Die Anwälte fordern eine genaue Aufschlüsselung. Wer hat wann welche Arbeiten gemacht? Was macht der Hauswart, der bei der Vonovia „Objektbetreuer“ heißt? Schließt er eine Tür auf, rechnet Vonovia dies als Türschlosskontrolle ab. Hier wird zugleich eine Verkehrssicherungspflicht erfüllt.

Beim Einschalten des Lichts vermerkt der Hausmeister eine kostenpflichtige Funktionskontrolle der Beleuchtung im Diensttablet. Bis zu 52 Mal im Jahr. Tobias Scholz vom Mieterverein: „Die Vonovia sagt, sie sind nicht dazu verpflichtet, die konkreten Kosten zum Beispiel für Hausmeistertätigkeiten offenzulegen. Deshalb kennen wir die tatsächlich angefallenen Kosten nicht.“

Ein weiterer Streitpunkt: Mehrmals im Jahr findet eine sogenannte „visuelle Kontrolle“ von Bäumen statt. Dem Mieterverein liegen mehrere Grundsatzentscheidungen des Amtsgerichts Dortmund vor. Danach dürfen solche Kosten ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag nicht abgerechnet werden. Für Vonovia seien das nur Einzelfallentscheidungen, erläutert Rainer Stücker. „Die Kosten sind weiter Bestandteil der Betriebskostenabrechnung.“

Gespräche im November geplant

Bisher sei der Wohnungsriese zu Gesprächen bereit gewesen. „Mit der Vonovia lassen sich durchaus Vergleichsangebote aushandeln, deren Annahme wir den Mietern empfehlen können“, sagt Scholz. „Wir haben ein großes Interesse daran, mit dem Unternehmen Lösungen am Verhandlungstisch zu finden.“

Vonovia-Sprecherin Bettina Benner erklärt, man habe ein Härtefallmanagement eingerichtet. „Es kümmern sich Mitarbeiter um jeden Kunden, der sich meldet.“ Der Mieterverein bleibt skeptisch – und empfiehlt, Vereinbarungen rechtlich prüfen zu lassen.

Am 13. Oktober findet wieder ein Gespräch zwischen Mieterverein und Vonovia statt. Doch nach zweieinhalb Stunden sind immer noch keine grundlegenden Lösungen in Sicht: „Das Gespräch war konstruktiv, die Ergebnisse waren eher beschränkt“, erklärt Rainer Stücker anschließend. Er hätte sich die Bereitschaft gewünscht, „auf kritische Positionen zu verzichten“. Jetzt sind zwei weitere Termine für die erste Novemverwoche geplant.

Druck durch Mahnungen

Bis zur Klärung hatte der Mieterverein mit einem Mahnstopp vonseiten der Vonovia gerechnet. Diesen Mahnstopp hat das Unternehmen jedoch nicht eingerichtet. Seitdem sind Mahnungen in Westerfilder Briefkästen gelandet.

Auf Anfrage betont Vonovia, dass man in den vergangenen Jahren Vergleiche geschlossen habe und „bis zur Klärung der Themen großzügige Mahnsperren gesetzt“ habe.

Aber wenn das Unternehmen bisher so großzügig war - warum hagelt es jetzt Mahnungen? Die Vonovia-Sprecherin weicht aus und verweist auf die anstehenden Klärungsgespräche: „Bis dahin haben wir den Inkasso-Mahnprozess zu diesen Belangen ausgesetzt.“ Ende Oktober solle das Thema „weiter erörtert werden“.

Das ist geschickt formuliert. Denn bei der sogenannten „Inkasso-Mahnung“ handelt es sich lediglich um die 4. Mahnung, die üblicherweise von einem Anwaltsbüro mit Zusatzkosten kommt. Die Mahnungen 1 bis 3 gehen an die Mieter raus. „Jede Mahnung sorgt für Verunsicherung“, kritisiert Tobias Scholz. Die Vonovia versuche, Druck aufzubauen.

Stadt Dortmund ist „enttäuscht“

Bei der Stadt Dortmund regt sich ebenfalls Unverständnis – denn dem Amt für Stadterneuerung und dem Quartiersmanagement sind die Konflikte auf Anfrage dieser Redaktion durchaus bekannt. Die Vonovia habe sich gerade beim Projekt Westerfilde und Bodelschwingh als „guter Partner“ gezeigt. „Umso erstaunlicher und gleichzeitig enttäuschend ist es, dass die Wohnungsgesellschaft in den aktuellen Streitfällen wenig Bereitschaft zeigt, die eigene Haltung zu überdenken.“

Auch Oberbürgermeister Ullrich Sierau habe sich für die Mieter eingesetzt, heißt es vonseiten der Pressestelle. „Es ist äußerst bedauerlich, wenn Vonovia dies nicht beherzigt, keine Konsequenzen zieht.“ Man wolle versuchen, weiter zu vermitteln. „Es ist jedoch damit zu rechnen, dass erst ein Gerichtsurteil Klärung bringen wird und erst dann die offenbar festgefahrene Situation wieder in Bewegung gerät.“

Ein bundesweites Thema

Denn die Betriebskostenabrechnungen sind mittlerweile ein bundesweites Thema. Das zeigt ein Fall aus München, der in diesem Jahr vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe landete. Ein Mieter hatte wegen gestiegener Nebenkosten darauf geklagt, Einsicht in die Belege der „Objektbetreuer“ zu erhalten. In der Revisionsverhandlung soll nun geklärt werden, in welchem Umfang Mieter Einsichtsrecht bekommen sollen – besonders, wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt.

Wann es zu einem Urteil kommt, steht noch nicht fest. Laut Landgericht München wird es „von grundsätzlicher Bedeutung“ sein. Denn es sei „eine unbestimmte Vielzahl“ von Mietern betroffen. Bei Einzelsummen in geringer Höhe geht es bei hunderttausenden Wohnungen am Ende um Millionen Euro.

Keine Lust mehr auf Spiele

Monika Hohmann glaubt nicht, dass die Gespräche viel bringen werden. „Für mich ist das wieder nur ein Hinausschieben. Die Mahnungen haben viele Mieter in Angst und Schrecken versetzt. Egal welche Zugeständnisse noch gemacht werden – die gelten auf jeden Fall nicht für die nächste Abrechnung.“ Und die kommt Ende Dezember.

Cockerspaniel Enzo hat mit Betriebskosten, Mahnungen und der Vonovia nichts am Hut. Er versucht, Frauchen zum Spielen mit einem Ball zu bewegen. Doch Monika Hohmann schiebt Enzo weg. „Jedes Jahr ist es das Gleiche mit den Abrechnungen. Das zermürbt. Und jetzt fahren sie den ganz harten Kurs.“ Auf Spiele hat Monika Hohmann gerade überhaupt keine Lust mehr.

Hinweis: In der ersten Version dieses Artikels hatte das Klärungsgespräch vom 13. Oktober noch nicht stattgefunden. Die entsprechenden Informationen dazu haben wir am 22. Oktober ergänzt.