Beim Spar- und Bauverein sagt man, dass es auch nach dem Aus für Smart Rhino eine innenstadtnahe Quartiersentwicklung in Dortmund gibt. Und damit meint man das eigene Wohnprojekt an der Adlerstraße. Dort im Unionviertel startet jetzt der Umbau der ehemaligen Abendrealschule.
Das prägende Gebäude ist seit 2018 verwaist, gammelte mehrere Jahre vor sich hin und wird jetzt vom Spar- und Bauverein aus seinem Dornröschenschlaf geholt. Die Wohnungsgenossenschaft investiert bis zu zehn Millionen Euro, um aus der alten Schule ein schmuckes Wohngebäude zu machen. Bis zum Frühjahr 2025 sollen 22 Wohneinheiten entstehen.
Einfach ist das nicht, denn das nach Kriegsschäden 1954 wieder aufgebaute Schulgebäude steht unter Denkmalschutz. „Es war fraglich, ob wir Balkone anbringen können, die es für eine Nutzung als Wohngebäude ja heute dringend braucht. Die Genehmigung dafür haben wir aber bekommen und können damit hier in einem Bestandsgebäude Wohnraum schaffen und die Attraktivität des Wohngebiets steigern“, sagt Franz-Bernd Große-Wilde, der Vorstandsvorsitzende des Spar- und Bauvereins.
„Keine genormten Flächen“
Mit der Entkernung wurde im Inneren jetzt begonnen. Der eigentliche Umbau startet im September. „Aus den Klassenzimmern werden dann Lofts - beziehungsweise Wohnungen mit Loft-Charakter. Ganz offen gestaltet werden die Wohnungen nicht, weil das nur die wenigsten Mieter möchten“, sagt Franz-Bernd Große-Wilde. Da die tragenden Wände das Wohnungskonzept vorgeben, sind die Grundrisse unterschiedlich. „Das Gebäude behält ja seinen Charakter, deshalb wird es keine genormten Flächen geben“, so Große-Wilde.
Nachhaltigkeit wird bei dem ganzen Projekt groß geschrieben. Das geht schon damit los, dass eben alte Gebäudesubstanz genutzt wird. „Unter dem Nachhaltigkeitsaspekt ist das Bauen im Bestand ein Zukunftsthema. Für den Baukörper muss kein neues Material, für das Kohlendioxid ausgestoßen wird, produziert werden. Und es bietet eine Lösung im Spannungsfeld aus Lagequalität und bezahlbarem Wohnraum“, sagt Mareike Haak vom Projektmanagementunternehmen Drees & Sommer.
Die Expertin, die ihr Büro im Harenberg City Center hat, verfolgt das Vorhaben an der Adlerstraße mit großem Interesse. „Denn“, so erklärt sie, „dies ist in dieser Zeit mit steigenden Zinsen und hohen Baukosten ein mutiges Projekt. Es ist ein Vorzeigeprojekt für die kommende Entwicklung. Viele Investoren orientieren sich bereits um und gehen weg vom Neubau.“
Hoftoilette wird Fahrradhaus
Auch wenn es in dem ehemaligen Schulgebäude große Betriebsflächen wie breite Flure und Treppenhäuser gibt, die sich nicht vermieten lassen, so gibt es eben auch Vorteile bei der Umnutzung des Bestands: Es muss kein riesiges Fundament ausgeschachtet werden, ein Keller, der beim Neubau ein echter Kostentreiber ist, und auch das Dach sind mit dem Gebäudekörper schon da.
„Die Keller sind trocken und das Dach ist auch in Ordnung. Dennoch haben wir die Kosten bereits nach oben korrigiert, sie sind aber noch vertretbar. Um Flurfläche zu nutzen, ziehen wir die Küchenzeilen der Wohnungen in den Flur. Kosten einsparen werden wir im Souterrain, wo es eine Turnhalle gibt. Da werden wir erstmal nicht, wie geplant, Räume für Co-Working einrichten. Das wird ein Gemeinschaftsraum“, sagt Franz-Bernd Große-Wilde.
Wohl nur bei einer Bestandsnutzung lässt sich auch der Erwerb einer solch großen Grundstücksfläche samt nicht bebaubarem Schulhof wirtschaftlich darstellen. So kann den künftigen Bewohnern eine Aufenthaltsfläche bzw. eine Grünfläche für Urban Gardening (gärtnerische Nutzung einer städtischen Fläche) zur Verfügung gestellt werden. Und die alten Hoftoiletten, die ebenfalls unter Denkmalschutz stehen, werden zum Fahrradhaus mit Ladestationen für E-Bikes. Beides sind wichtige Aspekte einer nachhaltigen Quartiersentwicklung, wie sie sich der Spar- und Bauverein auf die Fahne geschrieben hat.
Für die Wärmeversorgung der 22 Wohneinheiten wird das Gebäude ans Fernwärmenetz angeschlossen. Zur umfassenden energetischen Sanierung gehört eine Wärmedämmung, die den denkmalgeschützten Charakter der Fassade erhält, Fenster mit einer Dreifachverglasung und eine zentral gesteuerte Lüftungsanlage. Zum Mietpreis kann Sparbau-Chef Große-Wilde noch nichts sagen.
Zurück zum Gründungsquartier
Mit der Umnutzung der alten Abendrealschule kehrt der Spar- und Bauverein nach 130 Jahren quasi zu seinem Gründungsquartier an der Heinrichstraße zurück. „Dort haben wir heute 1000 Wohnungen im Bestand, die alle modernisiert sind. Alle haben Balkone bekommen, die sie früher nicht hatten. Es bietet sich an, dass wir zur Abrundung die alte Schule hier zu einem Wohngebäude entwickeln“, so Franz-Bernd Große-Wilde.
Der Spar- und Bauverein unterhält rund 12.000 Wohnungen in Dortmund und betreibt daneben eine Spareinrichtung für seine fast 21.000 Mitglieder und deren Angehörige. Jährlich werden gut 40 Millionen Euro in den Wohnungsbestand investiert - für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau. Ja, trotz der aktuell ungünstigen Rahmenbedingungen errichtet der Spar- und Bauverein gerade auch einen Neubau. An der Zillestraße in Hombruch entstehen für rund 15 Millionen Euro insgesamt 37 Wohnungen.
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