Hauseigentümer in Dortmund zahlen viel – und bald könnte es noch mehr werden

„Während die Musterfamilie in Gütersloh nur 323 Euro pro Jahr zahlen muss, zahlt sie in Dortmund 517 Euro“, so der Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Dortmund, Dr. Thomas Bach.

Dortmund landet unter den 100 größten deutschen Städten im Ranking auf Platz 72 und rangiert damit nur im hinteren Mittelfeld. In Dortmund blieb die Grundsteuer in den vergangenen Jahren zwar stabil, Haus & Grund warnt jedoch vor einer drastischen Steuererhöhung im Rahmen der anstehenden Grundsteuerreform.

Höhe der Grundsteuer-Einnahmen beeinflusst die Stadt selbst

Schon heute müssen Hauseigentümer in Dortmund also mehr Grundsteuer zahlen als in vielen anderen Städten - und demnächst wird sich Grundsteuer noch weiter erhöhen. Woran liegt das?

„Viele Ruhrgebietsstädte, unter anderem auch Dortmund“, so erklärt Haus & Grund-Geschäftsführer Dennis Soldmann, schneiden vergleichsweise schlecht ab, weil diese Städte durch den Strukturwandel hoch verschuldet sind.“

Da die Kommunen vor allem über die Gewerbe- und Grundsteuer über eigene Einnahmequellen verfügen, können sie die Höhe der Einnahmen bei diesen Steuern durch Festlegung eines Hebesatzes selbst beeinflussen.

So hat die Stadt Gütersloh bei der Grundsteuer einen Hebesatz von 381 festgelegt. In Dortmund liegt dieser bei 610 Prozent - und damit deutlich über dem Landesdurchschnitt von 432.

Einheitswert basiert auf veralteten Marktwerten

Erhoben wird die Grundsteuer auf das Immobilieneigentum. Den Wert des Eigentums berechnet das Finanzamt nach einem standardisierten Verfahren und stellt daraufhin einen Grundsteuermessbetrag fest. Auf diesen Messbetrag wird dann der jeweilige Hebesatz einer Kommune angewendet.

Weil diesen eben jede Kommune individuell festlegt, fällt die Grundsteuerbelastung trotz gleicher Einheitswerte von Stadt zu Stadt unterschiedlich aus. Für Dortmund gilt: Legt das Finanzamt für ein bebautes Grundstück einen Messbetrag von 100 Euro fest, beträgt die Grundsteuer 100 Euro mal 610 Prozent: also 610 Euro.

Der Einheitswert basiert allerdings auf veralteten Marktwerten von 1964 in Westdeutschland und von 1935 in Ostdeutschland. Da dies gegen den im Grundgesetz verankerten Gleichheitsgundsatz verstoße, erklärte das Bundesverfassungsgericht die Einheitswerte für verfassungswidrig.

Haus & Grund sieht ein „bürokratisches Monster“

Die notwendige Grundsteuerreform, die Finanzminister Olaf Scholz (SPD) auf den Weg gebracht hat, wird laut Haus & Grund ein „bürokratisches Monstrum“.

Dennis Soldmann erklärt: „Bei dem Bundesmodell wird auf Basis des Bodenrichtwertes und eines Abzinsungsfaktors ein Bodenwert ermittelt, der anschließend mit dem Gebäudewert addiert wird. Die Berechnung des Gebäudewertes erfolgt durch eine ‚vereinfachte‘ Ertragswertberechnung. In diese fließen keine Echtmieten, sondern statistische Nettokaltmieten, einheitlich ermittelt für jedes Bundesland und differenziert nach Größe und Immobilienart, ein.“

Zudem, so Soldmann, würden auf der Ebene der Steuermesszahl bestimmte Anbietergruppen (sozialer Wohnungsbau, Wohnbauvereine, Wohnungsbaugenossenschaften) durch eine um 25 Prozent abgesenkte Steuermesszahl bevorzugt.

Sein Fazit: „Das dem Gesetz zugrunde liegende Modell ist kompliziert und teuer und nur durch einen massiven Erhebungsaufwand in den Finanzämtern und durch Mitwirkung der Steuerpflichtigen möglich. Zudem ist es ungerecht, da Bewohner von Wohnungen privater Eigentümer und Menschen, die in den eigenen vier Wänden wohnen, durch das Bundesmodell massiv bei der Grundsteuer benachteiligt werden.“

Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz

Und NRW-Finanzminister Lutz Lienenkämper habe Haus & Grund mitgeteilt, dass NRW – im Gegensatz zu vielen anderen Bundesländern – keinen Gebrauch von der Öffnungsklausel des Bundes mache, sagt Dennis Soldmann, „und damit die wertbasierte Grundsteuer nach dem Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz einführt.“

Da die neue Berechnungsmethode Pauschalierungen beinhalte, die eine individuelle und damit steuergerechte Wertermittlung verhinderten, führe das neue Modell vielfach zu einem deutlichen Anstieg der Grundsteuer, so die Einschätzung des Eigentümerverbandes Haus & Grund.

„Vor allem bei Gebäuden, die vor 1950 gebaut wurden, und bei Einfamilienhäusern wird die wertbasierte Grundsteuer zu deutlich höheren Steuerbelastungen führen“, so der Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Dortmund, Thomas Bach.

Es droht eine Steuererhöhung um fast 40 Prozent

Durch die Einbeziehung der Bodenrichtwerte in die Wertermittlung werden auch bei Mehrfamilienhäusern deutliche Erhöhungen der Steuerbelastung eintreten.

„Hier wird es auf die Kommune ankommen, die mit einer Anpassung des Hebesatzes gegensteuert“, so Thomas Bach.

Ob sich die Grundsteuer in Dortmund erhöht, hängt also von der Entscheidung des Stadtrates ab. Bleibt der Hebesatz bei 610, wird es teurer.

Dennis Soldmann nennt mit Hilfe des Grundsteuerrechners ein Beispiel: „Für ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1955, mit 1353 qm Grundstücks- und 148 qm Wohnfläche beträgt die Grundsteuer heute 450,06 Euro. Sie wird mit der Grundsteuerreform um 175,87 Euro teurer, erhöht sich also um 39 Prozent.“

Ab dem 1. Januar 2022 soll damit begonnen werden, alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Die ersten Steuerbescheide auf dieser Grundlage kommen frühestens 2026.