Bei dem Preis kriegt man direkt leuchtende Augen: Ein 157 Quadratmeter großes Grundstück, das nur 500 Meter vom Phoenix-See entfernt liegt, soll Anfang August zwangsversteigert werden – mit einem Verkehrswert von nur 2.500 Euro. Dazu ist die Fläche sogar auch noch unbebaut.
Sie befindet sich im hinteren Bereich einer Siedlung aus Mehrfamilienhäusern, westlich des Grundstücks „Am Rebstock 10“ in Hörde. Normalerweise liegt der Bodenrichtwert in dieser Top-Lage bei 370 Euro pro Quadratmeter – dann wären 58.090 Euro fällig. Bei dem Preisunterschied muss es einen Haken geben. Die wichtigsten Fragen und Antworten.
Wie kommt der Preis zustande?
Schaut man in das Gutachten zum Grundstück, das am 4. August zwangsversteigert werden soll, lässt sich Folgendes entnehmen: Der Verkehrswert ist der Marktwert gemäß § 194 BauGB – rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, Lage, Nutzung während der Erstellung Gutachtens, all das fließt dort mit ein.
Als das Gutachten am 5. Oktober 2022 erstellt worden ist, wurde das Grundstück als „private Grünfläche“ genutzt und als solche gilt laut Grundstücksmarktbericht Dortmund 2022 ein Bodenwert von 15,40 Euro pro Quadratmeter. So ergibt sich für die 157 Quadratmeter ein Wert von 2.500 Euro. Im Grundbuch ist die Fläche aber als Wohnbaufläche eingetragen.
Heißt Wohnbaufläche, dass man darauf bauen kann?
Wer das Gutachten aufmerksam liest, findet folgenden Absatz: „Es finden sich [...] keine Hinweise darauf, dass dieser Bereich kurz- bis mittelfristig als Bauland ausgewiesen werden soll.“ Was ist nun aber, wenn man einen Bauantrag stellen würde?
„Hier hätte wohl kein Bauantrag eine Chance. Grundlage wäre, weil es keinen Bebauungsplan gibt, der § 34 BauGB, in dem beschrieben wird, dass sich ein geplanter Bau in seine Umgebung einfügen muss. Die Einfügungsvoraussetzungen wären hier nicht erfüllt“, sagt Stadt-Pressesprecher Christian Schön. Demnach täuscht das Wort „Wohnbaufläche“ an der Stelle gewaltig. Und weiter: „Es ist sogar so, dass man hier von einem ‚Außenbereich im Innenbereich‘ nach § 35 BauBG ausgehen kann. Demnach kann prinzipiell dort gar nichts gebaut werden.“
Was kann ich mit dem Grundstück anfangen?
Darauf hat Stadt-Pressesprecher Christian Schön eine Antwort: „Eine einfache Gartennutzung ist denkbar und wäre legitim.“ Wer sich nun mit dem Gedanken abgefunden hat, sein Traumhaus doch woanders bauen zu müssen, könnte nun Gefallen daran finden, einen Garten in der Nähe vom Phoenix-See zu haben. Doch die Probleme hören an der Stelle nicht auf.
Das Grundstück ist nicht erschlossen, lässt sich dem Gutachten entnehmen. Es ist nur über andere Grundstücke zu erreichen. Außerdem gibt es keine Versorgungsleitungen – zum Wässern der Pflanzen beispielsweise gäbe es gar keinen Anschluss.
Könnte man das Grundstück denn erschließen lassen?
Auch hier gibt es eine enttäuschende Antwort der Stadt: Nein. „Ein Wegerecht ist wichtig. Für die verkehrliche Erschließung muss eine sogenannte Baulast eingetragen werden (öffentlich-rechtliche Sicherung). Für Entwässerungsleitungen ist eine sogenannte ‚dingliche Sicherung‘ ausreichend. Eine Baulast würde aber nur dann eingetragen, wenn es eine Genehmigungsvoraussetzung für eine Bebauung gäbe.“
Wie kommt es überhaupt dazu, dass so ein Grundstück versteigert wird?
Bei der Frage kann Gerichtssprecher Michael Tebbe vom Amtsgericht Dortmund weiterhelfen: „Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung. Das kommt dann zustande, wenn es mehr als einen Eigentümer gibt und sich die Parteien nicht einigen können.“ Hintergründe zum Standort in Hörde gibt es nicht. Im Allgemeinen kommt es regelmäßig zu Teilungsversteigerungen. „Immer dann, wenn die Personenmehrheit geteilt wird.“ Beispiele wären Scheidungen oder Erbschaftsangelegenheiten.
Die Zwangsversteigerung des Grundstücks findet am 4. August (Freitag) um 10.30 Uhr in der Nebenstelle des Amtsgerichts Dortmund (Gerichtsplatz 1) statt.
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