Seit Jahren hört man, dass Wohneigentum immer teurer geworden sei. Seit dem Sommer ist der andauernde Anstieg in Dortmund aber gestoppt. Fürs zweite Halbjahr 2022 seien „erstmals seit Jahren auch sinkende beziehungsweise stagnierende Tendenzen“ bei den Grundstückspreisen aufgefallen, teilt der zuständige Gutachterausschuss jetzt mit.
Mit Grundstücksverkäufen ist im vergangenen Jahr in Dortmund insgesamt 1,7 Milliarden Euro Umsatz gemacht worden. Das ist etwa gleich viel wie in 2020, dazwischen hat es mit 2,1 Milliarden einen Rekord gegeben.
Dabei ist mit ziemlich wenigen Grundstücken so viel Geld umgesetzt worden, viele Preise lagen weiter über dem Niveau der Vorjahre. 4331 Kaufverträge sind im Laufe des Jahres geschlossen worden - weniger waren es zuletzt 2010. Doch das Jahr war zweigeteilt.
„Die abgeschlossenen Kaufverträge des ersten Halbjahres waren noch unbeeinflusst von den Auswirkungen des Ukraine-Krieges“, fassen die Gutachter zusammen. „Seit Jahresmitte hingegen gibt es eine gewisse Kaufzurückhaltung, die durch die gestiegenen Zinsen, gleichzeitig gestiegene Baukosten und absehbar gestiegene Energiekosten begründet war.“
Vereinfacht gesagt, ging bis zum Kriegsbeginn fast jedes angebotene Grundstück zum geforderten Preis weg. Seitdem überlegen sich viele Menschen einen Kauf aber zweimal, sodass es erstmals wieder vorkommt, dass manche Verkäufer mit dem Preis runtergehen müssen.
„Ich hab weniger Geld durch Zinsen, ich hab weniger Geld durch hohe Baustoffkosten, ich hab weniger Geld durch erhöhte Energiekosten und ich hab noch nicht mal jemanden, der baut“, sagt Ulf Meyer-Dietrich mit Blick auf den Handwerkermangel. Zusammen mit einem Mangel an verfügbaren Flächen führe all dies zu weniger Baugeschehen: „Wir haben deutlich zu wenig freie Baugrundstücke“, so Christian Hecker.
Zwei Käufe in Neubaugebieten
In ausgewiesenen Neubaugebieten sind in ganz Dortmund im vergangenen Jahr nur zwei verfügbare Grundstücke verkauft worden. Bei den anderen Neubauten handelte es sich um vereinzelt gelegene Restflächen. Knapp die Hälfte entstand auf Grundstücken, wo zuvor alte Häuser abgerissen wurden.
Über das ganze Jahr 2022 betrachtet, sind freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Dortmund durchschnittlich 6 Prozent teurer geworden. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften ging es bis zu 18 Prozent nach oben. Das teuerste im vergangenen Jahr verkaufte Ein-/Zweifamilienhaus kostete in der Gartenstadt übrigens mehr als 4 Millionen Euro.
„Für eine neu errichtete Eigentumswohnung sind durchschnittlich rund 4400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und damit etwa 700 Euro pro Quadratmeter mehr als im Vorjahr gezahlt worden“, sagt Ulf Meyer-Dietrich. Allerdings sind 65 Prozent weniger Wohnungen verkauft worden.
Für unbebaute Grundstücke gibt es den sogenannten Bodenrichtwert. Das ist der durchschnittliche Wert des Bodens in der jeweiligen Nachbarschaft. 2022 haben Käufer in Dortmund durchschnittlich 14 Prozent mehr bezahlt als diese vorher bekannten Richtwerte. Weil es so wenig freie Bauplätze gibt, sind die verfügbaren teuer. Und im Vergleich mit den anderen größten deutschen Städten ist Wohneigentum in Dortmund noch regelrecht günstig.
„Es wird gebaut werden müssen“
Doch was bedeuten diese ganzen Zahlen nun für Interessierte, die ein Eigenheim haben möchten? Jetzt zuschlagen, wenn man auf ein Angebot stößt, oder lieber warten? Ulf Meyer-Dietrich will keinen Ratschlag geben.
„Vor einem Jahr hätte niemand gedacht, dass irgendwer Krieg führt, dass Zinsen so stark steigen, dass die Kosten so explodieren“, sagt er. Eine Prognose für die Zukunft sei daher sehr schwierig. Was er nur sagen könne: „Der Dortmunder Wohnungsmarkt ist angespannt. Das heißt, irgendwo wird gebaut werden müssen.“
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