Schwankende Baufinanzierungszinsen und ein Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD ohne Hinweis auf eine geplante Reform der Grunderwerbsteuer bieten derzeit nicht gerade einen Anreiz, in Immobilien zu investieren. Auf der anderen Seite animiert das Auf und Ab an den Börsen durch die Zollpolitik des US-Präsidenten Donald Trump auch nicht dazu, sein Geld in Aktien anzulegen.
Was spricht in dieser Situation für „Betongold“, was dagegen? Konkret gefragt: Lohnt sich in Dortmund aktuell der Kauf einer Eigentumswohnung, um sie zu vermieten? Ja, sagen Experten, es lohne sich unter bestimmten Bedingungen, die berücksichtigt werden sollten.
„Wer eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben will, macht in der Regel eine Rechnung auf, bei der eine Bruttorendite von 5 bis 6 Prozent herauskommt“, sagt der Marvin Mikosch, Geschäftsführer der Dortmunder Immobilien Union GmbH.
Faustformel als Hilfe
Für eine Wohnung etwa in Brackel oder Asseln rechnet er nach einer Faustformel vor: „Bei einer Kaltmiete von 500 Euro für eine kleine Wohnung mit rund 50 qm ergibt sich eine jährliche Mieteinnahme von 6000 Euro. Diese wird multipliziert mit einem Mietpreisfaktor, den ich als Makler für die Lage und Ausstattung mit 15 ansetze. Die Kaltmiete mal 15 ergibt 90.000. 90.000 Euro dürfte also die Wohnung kosten.“ Um überschlägig eine Renditeerwartung benennen zu können, werde 100 durch den Faktor 15 geteilt. „Dann kommt man auf eine Bruttorendite von 6,6 Prozent. Es handelt sich aber nur um eine erste Rechnung auf dem Bierdeckel, mit der man abschätzen kann, ob und ab welchem Kaufpreis eine Wohnung überhaupt lukrativ wird“, so der Immobilienmakler.
Im genannten Beispiel würde für den Käufer unterm Strich kaum etwas übrig bleiben. Bei einem üblichen Finanzierungszins von derzeit 3,5 Prozent und - je nach Finanzierungsmodell - einer Tilgungsrate von 2 Prozent, wie sie Dirk Galeski, Leiter der Immobilienberatung bei der Dortmunder Volksbank, mindestens empfiehlt, müssten von den 6.000 Euro Kaltmiete pro Jahr schon 4.950 Euro an die Bank gezahlt werden - monatlich sind das 412,50 Euro von den 500 Euro Kaltmiete. In der Rechnung noch nicht enthalten sind die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), eventuelle Renovierungskosten vor der Neuvermietung sowie die Rücklagenbildung für eventuell anfallende Reparaturen.
„Bei der Renditeberechnung sollten also unbedingt die Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, berücksichtigt werden. Dazu zählen etwa Honorare für die Hausverwaltung oder Rücklagen, die mit dem Hausgeld zu zahlen sind“, sagt Dirk Galeski von der Dortmunder Volksbank und ergänzt: „Die Entscheidung, ob die Vermietung und die Miet-Verwaltung der zu erwerbenden Wohnung selbst übernommen oder an professionelle Dienstleister übergeben wird, hat einen wesentlichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit.“
Eigenkapital sollte da sein
Grundsätzlich sind freie Wohnungen als Kapitalanlage attraktiver als vermietete Wohnungen, weil die Option besteht, sie möbliert oder für mehr Geld zu vermieten. Nehmen wir für eine weitere Beispielrechnung: die „gepflegte Erdgeschosswohnung mit Balkon und Tageslichtbad“, die gerade in Asseln für 170.000 Euro angeboten wird. Sie steht frei, ist 70 qm groß und befindet sich in einem 1965 gebauten Mehrfamilienhaus mit Gasheizung. Zur Miete könnte sie mit Einbauküche vielleicht für 10 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Es wäre also eine Kaltmiete von 700 Euro zu erzielen. Zu wenig. „Die Bruttorendite läge bei knapp 5 Prozent, für Zins und Tilgung sind aber schon 5,5 Prozent nötig. Da sagen Kapitalanleger sofort, dass der Preis um 30.000 bis 40.000 Euro zu hoch ist“, sagt Marvin Mikosch.
Dirk Galeski weist darauf hin, dass in der Regel Eigenkapital vorhanden sein sollte, das in eine wertbeständige Immobilie investiert werden kann. „Eigenkapital senkt die Zinslast. Zu empfehlen ist eine Finanzierung mit einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises“, so Dirk Galeski. Dies wirke sich positiv auf die Rendite aus. „Das genaue Finanzierungsmodell sollte im Vorfeld auch mit einem Steuerberater besprochen werden. Er kann mögliche steuerliche Vorteile aufzeigen, die sich wiederum positiv auf die Rentabilität auswirken“, sagt er.
Ganz wichtig: bei einem Wohnungskauf geht es nicht nur um die Wohnung allein. „Den Fehler, den die meisten machen, ist, sich zu sehr auf die Wohnung zu fokussieren. Man muss das Haus als Ganzes betrachten. Auch das Dach, Fenster, Elektrik und die Balkone sind als Gemeinschaftseigentum sehr bedeutend. Für Instandhaltung und Sanierung müssen Rücklagen vorhanden sein. Zudem sollte man sich vor einem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den vergangenen drei Jahre ansehen und gucken, ob möglicherweise eine Sonderumlage zur Finanzierung eines neuen Daches oder eine Fassadendämmung zu befürchten ist“, sagt Marvin Mikosch.
Hausgeld und Rücklagen
Annette Heidemann, Immobilienvermittlerin bei Haus & Grund Dortmund, ergänzt: „Gerade das Hausgeld kann die Rendite auffressen, da Verwaltungskosten steigen und Energieberater den Wohneigentümergemeinschaften immer öfter einen energetischen Sanierungsbedarf aufzeigen, der möglicherweise höhere Rücklagen, die Teil des Hausgeldes sind, erfordert. Wir stellen fest, dass daher die Unsicherheit bei Kaufinteressierten größer geworden ist - gerade wenn es um ältere Wohnungen mit eventuellen Asbest-Themen, Gasetagenheizungen oder Stromkästen ohne FI-Schalter geht. Der Käuferkreis ist da bei Selbstnutzern deutlich größer als bei Kapitalanlegern, für die es sich oft nicht rechnet.“
Politisch ist zwar ein Umbau des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) weg vom geplanten Heizungszwang, hin zu einem freiwilligen, technologieoffenen, förderbasierten Modell im Gespräch. „Aber“, sagt Dirk Galeski von der Volksbank, „das langfristige Ziel bleibt bestehen: ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand bis 2045. Eigentümer sollten deshalb bei stark modernisierungs- beziehungsweise sanierungsbedürftigen Immobilien – und je nach Höhe der vorhandenen Erhaltungsrücklage der Wohneigentümergemeinschaft – potenzielle energetische Maßnahmen in der Kostenkalkulation im Blick behalten. Dazu zählen beispielsweise Dämmung, Heiztechnik und Ähnliches.“
Unbedingt befassen sollte sich jeder Vermieter auch mit dem geltenden Mietrecht. Eine Wohnung kann nicht zu jedem Preis vermietet werden. „Seit dem 1. März 2025 ist Dortmund Teil der Mieterschutzverordnung NRW. Das bedeutet: Es gilt die Mietpreisbremse“, sagt Dr. Thomas Bach, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund in Dortmund.
Mietrecht setzt Grenzen
Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Und außerdem gilt auch die Kappungsgrenze. Das heißt: Im Bestand darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 15 Prozent erhöht werden. Thomas Bach kritisiert die Reglementierung, gleichwohl muss sie bei einem Wohnungskauf ins Kalkül gezogen werden. „Die Mietpreisbremse verhindert dringend notwendige Investitionen in den Wohnungsbestand und verschärft langfristig den Wohnraummangel“, so Thomas Bach.
Insgesamt, das zeigen all die Aussagen der Experten, ist die Lage für private Kapitalanleger auf dem Dortmunder Immobilienmarkt heute deutlich schlechter als in der Boomphase von 2010 bis 2022 mit Null- und Niedrigzinsen.
„Kapitalanleger konkurrieren jetzt mit Liebhabern, mit Selbstnutzern, die bei einem Wohnungskauf anders rechnen, weil sie keine Rendite erzielen wollen. Wir vermitteln im Raum Dortmund heute 70 Prozent der angebotenen Wohnungen an Selbstnutzer und nur 30 Prozent an Kapitalanleger. Das war in der Niedrigzinsphase anders. Damals sind durchaus über 50 Prozent an Kapitalanleger gegangen, die fast zinslos mit fremdem Geld eine Wohnung kaufen und diese mit dem fremden Geld ihres Mieters abzahlen konnten“, sagt Makler Marvin Mikosch.
„Trotzdem“, so sagt Dirk Galeski, „bleibt Dortmund ein interessanter Markt für Kapitalanleger – besonders bei sorgfältiger Analyse von Lage, Substanz und Wirtschaftlichkeit. Die Aufnahme in die Mieterschutzverordnung zeigt, dass der Markt angespannt ist, aber auch eine stabile Nachfrage besteht. Zukünftig werden energetische Anforderungen und Investitionsbedarf in ältere Gebäude stärker ins Gewicht fallen. Wer frühzeitig darauf achtet und Rücklagen einkalkuliert, sichert langfristig den Wert der Immobilie.“
