LEG Wohnen 196 Wohnungen der LEG in Wulfen-Barkenberg stehen leer - große Wohnungen zum kleinen Preis. Schlange stehen Mieter aber nicht. Ein Testmieter fand heraus, warum das so ist.
1.197 Wohnungen hat die LEG in Barkenberg. Sie hat viele zufriedene Mieter. Sollte man meinen. Denn die meisten beklagen sich nicht. Jedenfalls nicht öffentlich. Ein paar aber doch. Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung und Schimmelbefall sind wiederholte Klagen. 2014 zog eine Mieterin nach einer erfolgreichen Klage vor dem Amtsgericht Dorsten und Schadensersatz von der LEG aus ihrer feuchten Wohnung aus dem Mehrfamilien-Schieferhaus am Himmelsberg 25 aus.
Gabi Klees gehört nicht zu den Mietern, die vor Gericht ziehen. Von anderen Bewohnern ihrer Siedlung wurde sie mal zur LEG-Mieterbeirätin gewählt. Das macht sie jetzt nicht mehr. „Ich habe so viel ehrenamtliche Aufgaben, das ist nicht zu schaffen.“
Gabi Klees lebt seit 2011 in einer 93 Quadratmeter großen Parterre-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der LEG am Himmelsberg 37. Mit eigenem Garten. Von den Wohnräumen durch kleine Flure abgetrennte Schlafzimmer. Eigene Reiche für sie und ihren Sohn. Das findet sie toll an ihrer Wohnung. Die Miete auch: „587 Euro sind nicht zuviel dafür.“
Schimmel macht sich breit
Sie hat aber seit 2013 ein wiederkehrendes Problem in ihrer Unterkunft. „Schimmel.“ Der macht sich in der Küche, im Wohnzimmer an der Decke und in Nischen der Flure und der Schlafzimmer breit. „Ich weiß gar nicht mehr, wie oft die Handwerker schon bei mir waren, um Schimmel zu entfernen.“ Kaum sei eine Schwachstelle beseitigt, tauche die nächste auf. Am mangelhaften Lüften und Heizen kann das nicht liegen, sagt Gabi Klees: „Die Tür zur Terrasse ist immer geöffnet, weil meine Hunde hier ein- und auslaufen.“
Der Feuchtigkeitsmesser auf dem Sideboard in der Wohnung: Er zeigt bei 23 Grad Innentemperatur 67 Prozent Luftfeuchtigkeit an. © Claudia Engel
Laut dem Internetportal Luftfeuchtigkeit Raumklima de sollte „die optimale Raumfeuchte zwischen 40 und 60 Prozent liegen“. Jenseits der 80 Prozent wächst die Gefahr von Schimmelpilzbefall. Vor allem in älteren Häusern kann das aufgrund ihrer nach heutigem Standard unzureichenden Wärmedämmung passieren.
Gabi Klees wohnt in einem Haus der Barkenberger Schiefergruppe. Das sind all die Mehrfamilienhäuser, die die dunkelgrauen Schieferfassaden haben. Sie wurden in den 1970er-Jahren in Barkenberg errichtet.
Vorsicht bei den Schieferhäusern
„Abreißen und neu bauen“ - das ist das Fazit von Daniel Scheid, nachdem er sich Wohnungen in Schieferhäusern an der Barkenberger Allee 27, am Himmelsberg 27 und an der Talaue 8 angesehen hat. Diese Wohnungen sind von ihrer Bauweise vergleichbar mit dem Wohnhaus von Gabi Klees. Der Quadratmeterpreis für die 130.000 LEG-Wohnungen in Nordrhein-Westfalen liegt durchschnittlich bei etwa 5,49 Euro, und wie Unternehmenssprecher Mischa Lenz sagt, „deutlich unter dem derzeitigen Landesdurchschnitt von 6,67 Euro“.
Daniel Scheid hat sich bei der LEG als potenzieller Mieter ausgegeben, weil er neugierig war, wie der Zustand der leerstehenden LEG-Wohnungen in Barkenberg ist. Denn der LEG-Vorstand verweist in seinem Geschäftsbericht 2017 darauf, dass „wir im Berichtsjahr 187,5 Mio. Euro investiert haben, um die Qualität unseres Portfolios zu erhalten und zu steigern“ - Portfolio, das ist Vermögensmasse und dazu zählen die Häuser der LEG. Auch die in Barkenberg. Im selben Geschäftsbericht ist nachzulesen, wie viel die LEG für Instandhaltung und Modernisierung in ihren Wohnungsbestand investieren möchte – nämlich 30 Euro pro Quadratmeter in 2018.
In den Wohnungen, die Testmieter Daniel Scheid besichtigt hat, sind diese Investitionen zum Teil sichtbar. Am Himmelsberg 27, sechste Etage: Die Küche hat einen neuen Fliesenspiegel, auch die sanitären Anlagen im Bad sind neu. Am Durchlauferhitzer für warmes Wasser fehlt aber die Plastikverkleidung, Kabel und Steuerung des Elektrogerätes liegen frei. Die Küche ist nach dem Verlegen des Fliesenspiegels nicht gereinigt worden, der Fußboden schmutzig. Die Wände sind ohne Tapete, einem Teil der Böden fehlt ein Belag. Nackter Estrich ist sichtbar.
„Das ist unsere Strategie“, sagt Christian Mengler, LEG-Niederlassungsleiter auf unsere Anfrage. „Wir haben Produkt- und Preisdifferenzierung, die auf jeden Mieter individuell zugeschnitten ist.“ Mieter hätten die Option, vor Ort mit den Wohnungsvermittlern ihre Wünsche nach Ausstattungen auszuhandeln, etwa nach Laminatböden oder Tapeten. „Wer in Eigenregie renovieren will, der bekommt auf Wunsch sein Material von uns geliefert. Aber wir lassen auch für die Mieter renovieren, wenn ihr Budget das zulässt.“ Die Mieten seien, je nach Wohnungszustand, gestaffelt.
Daniel Scheid hat sich als Friseur, verheiratet, Vater zweier Kinder ausgegeben. „Ich fühlte mich diskriminiert, als man mir dann die drei stark sanierungsbedürftigen und zum Teil verschmutzten kautionsfreien Wohnungen am Himmelsberg, der Talaue und Barkenberger Allee zeigte“, sagt der junge Mann. Im richtigen Leben ist er Flugbegleiter einer großen Linie.
Die Zahl der „Meckerfälle“ sei deutlich geringer geworden, seitdem „wir einen Generalunternehmer beschäftigen, der ausreichend Kapazitäten und Handwerker hat, „das hat sich echt eingespielt“, sagt Christian Mengler. Auch der örtliche Vermieter vor Ort, Mehmet Dörtkasli, seit drei Monaten in Barkenberg Ansprechpartner für Bewohner und solche, die es werden wollen, hat Anspruch. „Der möchte doch nicht, dass man ihm das Büro einrennt, weil es ständig was zu bemängeln gibt“, sagt Christian Mengler.
Ein gravierender Mangel offenbart sich unserem Testmieter Daniel Scheid in einem Schlafzimmer der leerstehenden Wohnung am Himmelsberg 27. „Zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk klafft ein 15 Zentimeter langer und einige Zentimeter breiter Spalt“, sagt Jan Kolloczek. „Da kann man durchgucken. Nach draußen. Und der Wind pfeift rein.“ Ein Einfallstor für Feuchtigkeit sei das, sagt der Baufachmann.
Schöne, große, lichte Wohnungen
Der Dorstener Baukonstrukteur Jan Kolloczek hat Daniel Scheid bei den Probebesichtigungen dreier Wohnungen in Barkenberg begleitet, um sie aus fachlichem Blickwinkel zu beurteilen. Er sagt zu der Offerte am Himmelsberg 27: „So kann man keine Wohnung anbieten.“ Die anderen beiden Wohnungen an der Talaue und Barkenberger Allee seien okay gewesen: „Die haben einen sehr schönen Zuschnitt für Familien mit Kindern, große Fensterflächen und große Wohnräume.“ Hell und licht, wie man es sich nur wünschen kann. Daniel Scheid ergänzt: „Eine Wohnung hätte ich tatsächlich genommen, wenn ich wirklich auf Wohnungssuche wäre.“ Abreißen und neu bauen wäre am Himmelsberg 27 aber wohl das Beste, meint er.
Die sehr großen Wohnungen, ab 80 Quadratmeter aufwärts, sind ein Problem für die LEG. Denn sie begründen aus Sicht der LEG den Leerstand in Barkenberg. „Heute suchen älter gewordene Menschen kleine, barrierefrei ausgebaute Wohnungen. Die günstig sein sollen. Leider können wir die vorhandene Gebäudesubstanz in Barkenberg nicht einfach in kleinere Wohnungen umwandeln“, sagen Christian Mengler und Mischa Lenz.
Abgesehen von den Kosten des Umbaus würde eine Sanierung mit Wärmeverbundsystem den Mietpreis enorm in die Höhe treiben: „Da käme mindestens ein Euro pro Quadratmeter drauf, da würden einige unserer treuen Mieter sagen: Das können wir uns gar nicht leisten.“ Unternehmenssprecher Mischa Lenz verweist auf den guten Mix von Wohnungen in Barkenberg. „Wir haben ja auch voll modernisierte Bestände im Ort“, sagt er. Für jeden also etwas, je nach Budget und Anspruch.
„Oh, das muss beseitigt werden“ - LEG-Niederlassungsleiter Christian Mengler und Unternehmenssprecher Mischa Lenz haben auf Wunsch unserer Redaktion die von Testmieter Daniel Scheid und Baukonstrukteur Jan Kolloczek besichtigte Wohnung am Himmelsberg 27 mit uns inspiziert.
Nackte Wände, zwischen Fenster und Mauerwerk klafft ein Loch: Wohnung am Himmelsberg 27.
Der klaffende Spalt zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk ist den Handwerkern wohl entgangen. „Das wird nachgebessert“, sagen Mengler und Lenz. Wann? „Umgehend. Wir haben bei der LEG Steuerer, die die Reparaturausführung überwachen.“
Instandhaltung ist was Anderes als Modernisierung
Ein Knackpunkt, an dem sich der LEG-Mieterbeirat seit Längerem öffentlich reibt. Die mangelnde Kontrolle der Reparturausführungen. „Seit Ende 2017 sind die Steuerer dafür da, die Qualität dieser Arbeiten zu überwachen“, sagt Christian Mengler.
Ein guter Ansatz an einer Schwachstelle, der sich im Nachbarhaus zeigt. Himmelsberg 29: Dorthin führen Christian Mengler und Mischa Lenz zu einer weiteren Wohnungsbesichtigung. Die Wohnung hat den gleichen Zuschnitt wie in Nummer 27, aber ihr optischer Zustand ist viel besser. Laminatboden, Tapeten an den Wänden, Badezimmer und Küche im Top-Zustand. Und auch noch sauber. Dicht scheint die Wohnung auch zu sein. Nirgendwo klafft ein Spalt im Mauerwerk.
Zwei Wohnungen, unterschiedlicher Sanierungsstand in den LEG-Häusern am Himmelsberg 27 und 29: Diese Wohnung am Himmelsberg 29 ist präsentabel.
„Wenn man Arbeiten am Mauerwerk in den Schieferhäusern in Barkenberg fachmännisch machen möchte, dann muss man auf bestimmte Merkmale achten“, sagt Baukonstrukteur Jan Kolloczek. Putz, Dämmung, Schieferfassade liegen übereinander. Aber am Fenster fehlt der Aufbau. „Das muss ausgeglichen werden und abgedichtet sein. Das ist nicht da.“ Für Kolloczek haben die Schieferhäuser eines gemeinsam: dieses Problem der unzureichenden Aufbauten an den Fenstern und in der Dämmung und die damit verbundenen Einfallstore für Feuchtigkeit und aufkeimenden Schimmelbefall.
Gutachten legt Baumängel bloß
Eine Mieterin (Name ist der Redaktion bekannt) hat die LEG 2014 wegen der Folgen der Baumängel in ihrer Wohnung in einem Schieferhaus am Himmelsberg 25 erfolgreich auf Schadensersatz verklagt. Ein bausachverständiger, unabhängiger Gutachter nahm auf Beweisbeschluss des Amtsgerichtes Dorsten die Unterkunft der Klägerin unter die Lupe. Seine Expertise liegt unserer Redaktion vor.
Drei von vier Schadensstellen in der Parterrewohnung im gegenüberliegenden, baugleichen Schieferhaus von Gabi Klees sind demnach auf die von Jan Kolloczek beobachteten Baumängel zurückzuführen:
„Korrespondierend zum Schadensbereich im Wohnzimmer ist eine fachgerechte Außenabdichtung des Sockelbereiches nicht vorhanden. Der abdichtungstechnische Anschluss des Fensterelementes mit einem alu-kaschierten Reparaturband hat bestensfalls provisorischen Charakter. Dieser Streifen ist weder an das Fensterelement noch an die Bodenplatte/Kellerdecke dicht und sicher angeschlossen und insbesondere an den seitlichen Anschlüssen offen. Der Anschluss kann durch ablaufendes Niederschlagswasser oder Spritzwasser hinterlaufen werden.“
Für die Mieterin offenbarten sich wegen der attestierten Baumängel in Wohnhaus Anzeichen wie in Gabi Klees‘ Wohnung:
„Zwei Schadensstellen im Wohnzimmer, ein ca. 25 x 40 Zentimeter großer, bräunlich gefärberter Feuchteflech an der Fensterwand zur Terrasse und eine Tapetenablösung mit darunter befindlichen Schwarzverfärbungen an der Trennwand zum Kinderzimmer...Im Kinderzimmer zeigten sich im unteren Bereich der Gebäudetrennwand schimmelige Verfärbungen über eine Höhe von 20 bis 30 Zentimeter.“
Um die Schäden in dieser Parterrewohnung zu beseitigen, schlägt der Gutachter einen umfangreichen Reparatur- und Instandsetzungskatalog vor. Für die Ursachenbeseitigung an den Außenbauteilen veranschlagt er für Arbeitsmaterial und Handwerkerstunden ca. 6.252 Euro, für die Schadensbeseitigung in dieser einen Wohnung ca. 3.427 Euro, summa summarum also knapp 9.700 Euro.
Eine einzige Reparatur kostet 9.700 Euro
9.700 Euro für die fachmännische Trockenlegung nur einer Wohnung in einem 70er-Jahre-Schieferhaus: Die LEG sagte auf Anfrage, dass diese Wohnung seit Mitte April 2018 wieder von Mietern bewohnt wird. . „Im April 2015 wurden Reparaturen an der Schieferfassade durchgeführt und im September 2015 haben wir dort eine Schimmelbeseitigung durchgeführt. Seitdem ist dort unseres Wissens nach alles in bester Ordnung.“
In diesem Jahr will die LEG auf unsere E-Mail-Anfrage vom 9. April 2018 an Unternehmenssprecher Mischa Lenz „in Barkenberg in 19 Gebäuden mit rund 150 Wohnungen noch Dachdämmungen und die damit verbundene Flachdacherneuerung mit einem Investitionsvolumen von rund 800.000 Euro durchführen“. Eine Fassadensanierung am Wohnhaus von Gabi Klees ist nicht drin, obwohl sich auch dort sichtbar Schieferplatten gelöst haben und Feuchtigkeit eindringen kann.
Höhere Miete wegen Modernisierung
„Für Modernisierungen zahlen unsere Mieter mehr Miete“, sagt LEG-Niederlassungsleiter Christian Mengler. Der Renovierungs- und Sanierungszustand der LEG-Wohnungen sei sehr unterschiedlich. „Die Wohnungen müssen ja auch für die Mieter bezahlbar bleiben.“
Modernisierung ist was anderes als Instandhaltung, hält der LEG-Mieterbeirat Barkenberg entgegen. Sprecherin Rita Zachraj: „Modernisierungen müssen den Wohnwert der Immobilie steigern, hierzu zählen z. B. der Einbau zeitgemäßer Bäder oder die Vorsorge zur Einsparung von Energie oder Wasser. Instandhaltungen sind dringend notwendige Reparaturen.“
Gabi Klees, Mieterin der feuchten Wohnung am Himmelsberg 37, hat sich nicht beschwert. Denn ein Auszug aus ihrer Wohnung kommt für sie erst einmal nicht infrage: „Mein jüngster Sohn ist noch in der Ausbildung. Miete, Ausbildung, Lebenshaltungskosten, das alles muss bezahlt werden.“
Mit ihrem Schimmelentferner aus dem Baumarkt rückt Gabi Klees neu auftretenden Stellen in ihrer Wohnung zu Leibe. © Claudia Engel
- Schimmel in Wohnräumen ist nicht selten: Bis zu 40 Prozent der Menschen in Deutschland haben Umfragen zufolge bereits Erfahrungen mit dem unerwünschten Mitbewohner gemacht. „Ein Schimmelbefall ist nicht zwangsläufig dramatisch, aber ernst zu nehmen ist er immer“, sagt Mechthild Clever-Schmitz, Leiterin der Dorstener Verbraucherzentrale. Denn zum einen sei Schimmel ein Warnsignal dafür, dass in der Wohnung ein Feuchteproblem besteht. Zum anderen kann er der Gesundheit schaden, etwa bestehende Atemwegserkrankungen verschlimmern.
- Um ein Schimmelproblem dauerhaft zu beheben, müssen Betroffene zunächst die Ursache für die Feuchtigkeit finden und beseitigen. „In vielen Fällen reichen richtiges Heizen und regelmäßiges Lüften mit weit geöffnetem Fenster schon aus“, sagt Mechthild Clever-Schmitz. „Manchmal aber müssen zum Beispiel auch Leitungen abgedichtet werden.“
- Die eigentliche Schimmelbeseitigung sollten Betroffene in schwereren Fällen Fachleuten überlassen. „Wenn der Befall größer ist als ein halber Quadratmeter oder wenn er tief in die Bausubstanz eingedrungen ist oder die Ursache unklar ist, sind auf jeden Fall Profis gefragt“, betont Mechthild Clever-Schmitz.
Seit 20 Jahren als Lokalredakteurin in Dorsten tätig. Immer ein offenes Ohr für die Menschen in dieser Stadt, die nicht meine Geburtsstadt ist. Das ist Essen. Ehefrau, dreifache Mutter, zweifache Oma. Konfliktfähig und meinungsfreudig. Wichtige Kriterien für meine Arbeit als Lokalreporterin. Das kommt nicht immer gut an. Muss es auch nicht. Die Leser und ihre Anliegen sind mir wichtig.
