Immobilienboom vorbei. Preise eingebrochen. Dies sind aktuelle Schlagzeilen. Angesichts gestiegener Zinsen und der generellen Preisentwicklung haben Bauträger bundesweit Bauvorhaben gestoppt. Auch Insolvenzen gibt es. Wie bei dem Unternehmen Tecklenburg, das aktuell auch in Castrop-Rauxel mit dem Projekt Mariengärten am Start ist.
Viele potenzielle Haus- und Wohnungskäufer zögern angesichts der aktuellen Lage. Michael Dschaak, Immobilienmakler aus Castrop-Rauxel, sagt: „Ich bin der festen Überzeugung, dass ein Käufer einer Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt alles richtig macht.“ Dabei hat er auch Menschen im Blick, die eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen wollen.
Die Immobilienpreise sind aktuell etwas niedriger als in der Null-Prozent-Phase, als jede Immobilie sehr begehrt und schnell vom Markt war. Der Markt ist schwieriger geworden. Doch die Preise werden wieder steigen, so Dschaak. Das habe mehrere Gründe. Vor allem: Es entsteht zu wenig Wohnraum.
Druck auf dem Mietmarkt
Der Stopp von Neubauten durch erhöhte Zinsen und teurere Rohstoffe macht sich bemerkbar. Das Ziel der Bundesregierung, 400.000 Wohnungen jährlich neu zu bauen, wurde in der Vergangenheit nicht erreicht. Die Prognosen, zum Beispiel des Ifo-Instituts oder des Zentralverbandes Deutsches Baugewerbe, gehen von rund 225.000 Wohnungen im Jahr 2024 aus.
Das alles führe zu mehr Druck, so Michael Dschaak in seiner Analyse. Er meint damit auch die steigende Nachfrage auf dem Mietmarkt. Auch Interessenten, die sich vor einigen Jahren noch zu niedrigen Zinsen und ohne großes Eigenkapital Eigentum kaufen konnten, seien jetzt auf dem Mietmarkt unterwegs. „Das kleiner werdende Angebot führt zu steigenden Mieten, was wiederum zu steigenden Renditen und somit zu steigenden Kaufpreisen führt“, sagt er.
Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, braucht aktuell viel Liquidität beim Kauf, muss Eigenkapital in die Finanzierung stecken oder als Reserve für monatliche Zuzahlungen vorhalten. Doch wenn man an die Wertentwicklung denkt, könne es richtig sein, für ein paar Jahre den Gürtel enger zu schnallen.
„Die Geschichte hat gezeigt, dass stets die Personen mit Immobilien vermögend geworden sind, die zu einem Marktzeitpunkt gekauft haben, wo andere ihnen davon abgeraten haben“, so Michael Dschaak. Wer beispielsweise dank niedriger Zinsen in „guten“ Zeiten 2020 zu Höchstpreisen gekauft habe, habe heute Vermögen verloren. Das kann entscheidend sein, wenn man aus Gründen wie Scheidung oder finanzieller Schieflage verkaufen muss und Geld verliert.
Wer andererseits zwischen 2008 und 2012 zu ähnlichen Zinsen wie heute gekauft habe, könne schon einen Vermögenszuwachs verzeichnen – und das trotz des Preisrückgangs.
Wer jetzt kauft, kann auf die Inflation auf der einen Seite, steigende Löhne andererseits setzen. „Gleichzeitig hat die Immobilie als Sachwert mit der Inflation an Wert gewonnen“, so Michael Dschaak. Dass aktuell die Zinsen schon wieder auf etwa 3,5 Prozent gesunken sind, könne ein zusätzlicher Anreiz sein. Für den Sommer wird eine weitere Senkung des Leitzinses durch die EZB erwartet. Das kann die Bauzinsen weiter senken. Aber: Die Immobilienpreise könnten dann einen weiteren Aufstiegstrend erleben.
